第二节 商品房交易方面的突出问题及原因

一、商品房交易方面的突出问题

相当一段时期以来，在签订商品房买卖合同时，购房者大多只能通过图纸获得住房套型、公摊面积、建材、立面造型和周边环境的信息，而在住房竣工交付后，经常存在住房开发商擅自降低套型面积、偷工减料等不健康的经营行为。这就导致实物交付房与图纸上的住房差别大，质量不过硬问题也非常凸显，进而引发诸多本来不应该有的法律纠纷。

另外，在一些住房竣工前，开发商就逃之夭夭的情况也在一些大城市不断出现，致使已预交购房款的消费者遭受很大的经济损失，个别靠三代积蓄而交款买房的居民甚至悲痛欲绝。在与住房消费者签订购房合同后，一些资金短缺的非住房类企业也进入房地产界，玩“空手套白狼”的商品房经营游戏。当然，即使是一些资金实力比较雄厚的商品房企业，也偏好用较少资金磁吸大量的预售房付款，演绎高财务杠杆式的住房开发模式。这都严重扰乱金融经济秩序，也矮化了商住房企业在公众中的形象。

二、引发问题的主要原因

显然，引发上述突出问题的主要原因在于预售房交易的制度安排。预售房交易模式的初衷是考虑到住房开发资金投入大，住房从施工到竣工也要经历较长一段时间，因而，为保证住房能及时售出，减少不必要的积压，引入了预售房的交易模式，该模式在发达国家运转顺畅，然而在国内却问题丛生。如何破解这个棘手的问题？需要结合国情加以分析，然后采取有效的对策，后文将对此加以探讨和破解。