第二章 房地产所有权法律制度

第一节 房地产权利概述

一、房地产权利的概念和特点

在房地产法上，房地产权利有狭义与广义之分。狭义的房地产权利是以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利；广义的房地产权利除包括狭义房地产权利外，还包括房地产行政管理权。本书所称的房地产权利，是就狭义房地产权利而言的。

从狭义房地产权利来说，房地产权利具有如下特点：

第一，房地产权利属于财产权。民事权利有人身权与财产权之分。人身权是指与民事主体的人格、身份不可分离，并不直接具有财产利益的权利。人身权不以财产利益为内容，与民事主体的人身不可分离，一般不具有让与性。财产权是指以财产利益为内容的、直接体现物质利益的权利。财产权以财产利益为内容，一般具有可让与性。房地产权利是以获取房地产利益为内容的权利，不具有人身属性，因而房地产权利属于财产权的范畴。

第二，房地产权利是众多权利的集合。房地产权利并不是单一的一项权利，而是由众多具体权利集合而成的。从权利的性质上说，房地产权利包括房地产物权、房地产债权、房地产继承权等。就上述各类房地产权利而言，其又包含了众多权利。例如，房地产物权包括房地产所有权、房地产用益物权、房地产担保物权。房地产所有权又包括土地所有权（国有土地所有权、集体土地所有权）、房屋所有权，房地产用益物权又包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。

第三，房地产权利的客体包括物和行为。房地产权利是由众多具体的、单一的房地产权利所构成的，这些具体房地产权利的客体虽并不完全相同，但基本上包括物和行为两大类。房地产物权、房地产继承权的客体是物，即房屋和土地及相关权益；而房地产债权的客体为行为，即在房地产债权关系中，债务人为满足债权人的利益需求而实施的特定行为。

二、房地产权利的分类

根据不同的标准，房地产权利可以分为不同的种类，主要有：

（一）土地权利与房屋权利

土地权利是指以土地利益为内容的权利。土地权利包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权等，其核心是土地所有权。关于土地所有权，我国实行“一元二分”的公有制土地制度。所谓“一元”，即单一的土地公有制；所谓“二分”，即公有土地分别归属于国家和集体两个所有权主体。

房屋权利是指以房屋利益为内容的权利。房屋权利包括房屋所有权、房屋租赁权等，其核心是房屋所有权。依照我国现行法的规定，房屋所有权可以归国家所有，也可以归其他民事主体所有，法律上一般不限制房屋所有权的主体。

（二）城市房地产权利与农村房地产权利

城市房地产权利是指以城市房地产利益为内容的权利。在房地产法上，城市房地产权利占有主导地位，房地产法上的许多规则都是针对城市房地产权利而设计的。

农村房地产权利是以农村房地产利益为内容的权利。在房地产法上，法律对农村房地产权利实行特殊的法律制度，如耕地保护制度、土地承包经营制度、宅基地使用制度等。因此，本书对农村房地产权利加以专门阐述。

（三）房地产物权、房地产债权与房地产继承权

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权（《物权法》第2条）。因此，房地产物权就是权利人依法对特定的土地、房屋享有直接支配和排他的权利。房地产物权包括房地产所有权、房地产用益物权、房地产担保物权。在房地产法上，房地产物权占有十分重要地位，是房地产法的基础。

债权是指债权人得请求特定人为特定行为的权利。房地产债权就是房地产权利人请求特定债务人为特定行为的权利。房地产债权包括房地产租赁权、房地产借用权，其中主要是房地产租赁权。《城市房地产管理法》等法律法规对房地产租赁权设专门规定，而对房地产借用权则没有加以规定。房地产债权主要体现为合同债权，因此，在房地产法上，房地产合同（如房地产转让合同、房地产租赁合同、物业服务合同、房地产中介服务合同等）的订立、变更和解除、违约责任等应当遵循合同法的一般规则。

继承权是指自然人依法享有的取得或承受被继承人遗产的权利。房地产继承权就是继承人有权继承被继承人房地产的权利。在我国继承法上，房屋、建设用地使用权都可以成为继承权的客体，在继承人死亡后，由被继承人继承。

三、房地产权利的体系

如上所述，房地产权利有众多的类型，而不同类型的房地产权利反映了不同的权利属性，体现了不同的利益需求。在我国，房地产权利体系可以用下页图表概括。

关于房地产权利体系，需要说明如下两点：（1）本书在具体阐述房地产权利时，并不是以图表所示的权利体系展开的，而主要是以房地产所有权为核心加以论述。对于其他房地产权利则在具体的制度加以说明。例如，在房地产抵押中，阐述房地产抵押权。在房地产租赁中，阐述房地产租赁权。在农村房地产制度中，阐述土地承包经营权、宅基地使用权等。（2）本书重点阐述与房地产市场交易密切相关的房地产权利，如房地产所有权、房地产用益物权、房地产担保物权、房地产租赁权等。对于与房地产交易关系不大的房地产权利，如房地产借用权、房地产继承权，本书不予阐述。