本章讨论案例

李先生看好了位于海阳市凤城小区的一幢别墅，几经谈判，李先生与销售该房的海阳市房地产交易中心签订了一份《认购书》。双方约定：李先生确定认购凤城小区B5幢别墅，房屋产权系张某所有，总价为40万元；双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。签约当天，李先生向交易中心支付了2万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。

交付定金之后，李先生到房产和国土资源管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是张某，但土地证上记载的权利人却是海阳某公司。经进一步了解，原来海阳这家公司将那块土地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理建设用地使用权过户手续，便在土地上建造了那套别墅并销售给了张某，张某虽办了房产证，但未经国土资源管理部门办理土地使用权证。

由于交易中心出售的别墅没有土地使用证、房产权利存在瑕疵，所以，到了约定签订买卖合同的那天，李先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心双倍返还他已付的定金。而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受李先生的要求。双方协商不成，李先生诉至法院。

问：本案中的房产与地产能否分离转让？