第三节 房屋所有权

一、房屋所有权概述

（一）房屋所有权的概念和特点

房屋属于土地附着物，是人们生产与生活所必不可少的生产资料和生产资料，是人们安居乐业的基本条件。因此，房屋所有权在所有权制度中占有十分重要的地位。

房屋所有权是指房屋所有权人对自己的房屋依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。房屋所有权具有如下特点：

1．房屋所有权的客体具有特定性

房屋所有权的客体为房屋。依照《城市房地产管理法》第2条的规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

2．房屋所有权的主体具有广泛性

房屋所有权与土地所有权的主体不同，其主体范围相当广泛，国家、法人、社会团体以及任何自然人都可以成为房屋所有权的主体。

3．房屋所有权的交易具有自由性

除法律另有规定外，房屋属于流通物，可以在民事主体之间进行自由交易。当然，房屋的交易应当按照法律的规定进行，不得进行非法交易。

（二）房屋所有权的种类

在我国，房屋所有权的种类很多，主要可以分为四类：

1．城镇房屋所有权与农村房屋所有权

根据房屋的坐落位置，房屋所有权可以分为城镇房屋所有权与农村房屋所有权。

城镇房屋所有权是以城镇房屋为权利客体的所有权，农村房屋所有权是以农村房屋为客体的所有权。这两类房屋所有权在取得方式、交易原则、管理制度上存在着不同。例如，对于城镇房屋所有权，法律上一般没有主体资格的限制；但对农村房屋所有权而言，法律上对其主体资格有一定的限制。例如，按目前法律规定，城镇居民不能基于买卖而成为农村房屋所有权的主体。

2．公有房屋所有权与非公有房屋所有权

根据房屋的归属关系，房屋所有权可以分为公有房屋所有权与非公有房屋所有权。

公有房屋所有权是指由国家、集体组织以及其他公有制单位对其房屋所享有的所有权。例如，国家房屋所有权、城镇或农村集体组织房屋所有权、法人房屋所有权等。非公有房屋所有权是城镇居民、农村居民以及社会团体等对其房屋所享有的所有权。这两类房屋所有权在取得方式、行使方式、交易原则等方面存在不同。例如，公有房屋所有权在交易上往往受到更多的限制，而非公有房屋所有权在交易上则更强调自由。

3．生活用房所有权、生产用房所有权与办公用房所有权

根据房屋的用途，房屋所有权可以分为生活用房所有权、生产用房所有权与办公用房所有权。

生活用房所有权是自然人对作为生活资料的房屋所享有的所有权，其目的在于满足自然人的生活需要；生产用房所有权是企业对作为生产资料的房屋所享有的所有权；办公用房所有权是国家机关、企事业单位、社会团体等对用于办公所用的房屋所享有的所有权。国家根据房屋的不同用途，实行不同的管理制度。

4．单独房屋所有权、共有房屋所有权与区分房屋所有权

根据房屋所有的形态，房屋所有权可以分单独房屋所有权、共有房屋所有权与区分房屋所有权。

单独房屋所有权是指由单一民事主体对房屋所享有的所有权；共有房屋所有权是指由两个以上的民事主体对房屋共同享有所有权；区分房屋所有权又称为建筑物区分所有权，是指由众多的民事主体对区分所有建筑物所享有的所有权。这几类房屋所有权在权利义务关系上存在着差别。单独房屋所有权的权利关系比较简单，仅发生所有权人与第三人之间的权利义务关系；而共有房屋所有权和区分房屋所有权则具有较复杂的权利关系，不仅存在所有权人与第三人之间的权利义务关系，而且存在着所有权人之间的权利义务关系。

（三）房屋所有权的取得

房屋所有权的取得是指某一民事主体取得对房屋的所有权。房屋所有权的取得方式包括原始取得与继受取得两种。原始取得又称固有取得，是指民事主体非依据他人的权利及意思而是直接依据法律规定取得房屋所有权。例如，通过建造、善意取得而取得房屋所有权的，均为原始取得；继受取得又称传来取得，是指基于他人的权利及意思而取得房屋所有权。例如，通过买卖、互易、赠与等取得房屋所有权的，均为继受取得。一般地说，房屋所有权的取得原因主要包括如下几种：

1．建造

民事主体依法经批准在国有土地或集体土地上建造房屋的，建造人即可取得房屋所有权。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”因建造而取得房屋所有权的，自房屋建造完成时就发生效力，不以登记为房屋所有权的取得条件。对此，《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依照《物权法》第31条的规定，权利人处分因建造而取得的房屋所有权时，若未经登记的，不发生物权效力。

2．买卖、互易、赠与

买卖、互易、赠与都是通过交易的方式而取得房屋所有权。在房屋买卖中，买受人从出卖人处取得房屋所有权，而出卖人丧失房屋所有权。在房屋互易中，互易双方均从对方处取得房屋所有权，而丧失对原房屋的所有权。在房屋赠与中，受赠人从赠与人处取得房屋所有权，赠与人丧失房屋所有权。因买卖、互易、赠与而取得房屋所有权的，应当依法办理登记手续。未经登记的，不发生房屋所有权变动的效力。

3．继承、接受遗赠

继承、接受遗赠是继承人、受遗赠人从被继承人、遗赠人处取得房屋所有权。在继承法上，当被继承人死亡时，继承人有权依法定继承或遗嘱继承而取得房屋所有权，受遗赠人有权依遗嘱而取得遗赠房屋的所有权。因继承、接受遗赠而取得房屋所有权的，自继承或受遗赠开始时发生效力，不以登记为房屋所有权的取得条件。对此，《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”依照《物权法》第31条的规定，权利人处分因继承、接受遗赠而取得的房屋所有权时，若未经登记的，不发生物权效力。

4．善意取得

善意取得又称即时取得，是指无权处分他人不动产或动产的人，将不动产或动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该不动产或动产时出于善意，则取得该不动产或动产的所有权。可见，善意取得既适用于动产，也适用于不动产。

依照《物权法》第106条的规定，房屋所有权的善意取得须具备如下条件：（1）受让人受让房屋时是善意的。所谓善意，是指受让人不知道或者不应知道转让人没有转让房屋的权利。（2）以合理的价格转让。受让人受让房屋须支付了合理的价格，若受让人未支付对价的，则不发生善意取得。（3）转让的房屋依照法律规定已经登记。受让人在受让房屋后，若没有办理登记手续的，则不发生善意取得。只有受让人办理了房屋所有权过户登记手续，才能构成善意取得。

善意取得成立后，善意第三人即取得受让房屋的所有权，而原房屋所有权人即丧失房屋所有权。当然，原房屋所有权人丧失所有权后，有权要求转让人承担相应的赔偿责任。

二、建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权的概念和特点

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据这一规定，建筑物区分所有权是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有权人（即业主）所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权和管理权的总称。建筑物区分所有权具如下特点：

1．建筑物区分所有权的客体具有特殊性

建筑物区分所有权的客体为建筑物，这种建筑物与一般建筑物有所不同，它在结构上须能够在横向、纵向或纵横向上区分为若干独立部分，而且建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的区分所有权人所专用。如果一个建筑物不能区分为若干个独立部分，或即使能够区分但不能为不同的区分所有权人所专用，则不能形成建筑物区分所有权，而只能形成普通建筑物所有权。

2．建筑物区分所有权的内容具有复合性

建筑物区分所有权内容的复合性表现在：建筑物区分所有权是由专有权、共有权、管理权复合而构成的特别所有权。专有权和共有权、管理权是相对独立而又不可分离的权利。作为相对独立的权利，区分所有权人可以分别行使之：对专用部分行使专用的权利，对共用部分行使共有和共同管理的权利；作为不可分离的权利，专有权和共有权、管理权结为一体，区分所有权人不得将其分离，必须一并转让。失去专有权和共有权、管理权中的任何一项，则建筑物区分所有权就将不复存在。《物权法》第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

3．建筑物区分所有权的主体具有多重身份性

建筑物区分所有权是由专有权、共有权、管理权所构成的，这就决定了建筑物区分所有权的主体具有多重身份性。一方面，区分所有权人对专有部分享有专有所有权，为专有所有权人；另一方面，区分所有权人对共有部分享有共有所有权，为共有所有权人。当然，在区分所有物的管理团体中，区分所有权还具有成员权人的身份。

（二）建筑物区分所有权中的专有权

专有权是指业主对区分所有建筑物的专用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”根据2009年通过的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权的解释》）第4条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

专有权的客体是区分所有建筑物中的独立建筑空间，如公寓楼中的某一单元住宅。与普通建筑物所有权不同，建筑物区分所有权中的专有权不是对有体物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。因此，建筑物区分所有权中的专有权又被称为空间所有权。《建筑物区分所有权的解释》第2条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

（三）建筑物区分所有权中的共有权

共有权是指业主对区分所有建筑物的共有部分所享有的权利。《物权法》第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；但不得以放弃权利不履行义务。”根据《建筑物区分所有权的解释》第14条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。发生这里所称的擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

共有权的客体是区分所有建筑物的共有部分，即除专有部分之外的部分。在建筑物区分所有权中，共有部分主要包括以下几项：

其一，根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

其二，根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当按照以下规定明确其归属：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据《建筑物区分所有权的解释》第5条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。这里所称配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。（2）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《建筑物区分所有权的解释》第6条的规定，这里所称车位，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。

其三，根据《建筑物区分所有权的解释》第3条的规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；（3）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

（四）建筑物区分所有权中的管理权

管理权是指业主基于对建筑物共有部分的管理而享有的权利。业主的管理权主要包括以下内容：

其一，根据《物权法》第75条和第78条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《建筑物区分所有权的解释》第12条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。

其二，根据《物权法》第76条的规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。例如，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项（《建筑物区分所有权的解释》第7条）。其中，决定第（5）、（6）项规定的事项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《建筑物区分所有权的解释》第8条和第9条的规定，这里的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。这里的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。

其三，根据《物权法》第77条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据《建筑物区分所有权的解释》第10条和第11条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

其四，根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。根据《建筑物区分所有权的解释》第13条的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）其他应当向业主公开的情况和资料。

其五，根据《物权法》第80条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

其六，根据《物权法》第81条和第82条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

其七，根据《物权法》第83条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，也可以依法向人民法院提起诉讼。根据《建筑物区分所有权的解释》第15条的规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。