第四节 房地产共有

一、房地产共有的概念和特点

《民法通则》第78条第1款规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”《物权法》第93条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有……”根据这一规定，房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地产共同享有权利的法律状态。房地产共有既包括权利主体共同享有房地产所有权，也包括权利主体共同享有房地产其他权利，如建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等。在理论上，权利主体共同享有房地产所有权之外其他权利的，通常称为准共有。本书并不严格区分共有房地产权利的性质，通称为房地产共有。

从法律上说，房地产共有具有如下特点：

（一）房地产共有的主体具有多数性

房地产共有主体的多数性又称为共有主体的多元性，是指房地产共有人为两个以上的权利主体。如果只存在单一的权利主体，则不能形成房地产共有关系。因此，房地产共有主体的多数性是其区别于单独房地产权利的重要属性。

（二）房地产共有的客体具有同一性

尽管房地产共有的主体具有多数性，但多数主体系对同一项房地产共同享有房地产权利。这里的“同一项房地产”，是指土地权益、房屋及房屋权益，土地不能成为房地产共有的客体。按照我国法律的规定，房地产共有的客体主要包括：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、房屋所有权、房屋租赁权、房地产抵押权、房地产继承权等。

（三）房地产共有的内容具有双重性

在房地产共有关系中，既存在共有人之间的对内关系，也存在共有人与第三人之间的对外关系。在对内关系中，各共有人对房地产按照各自的份额享有权利、承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。在对外关系中，共有人作为一个单一的权利主体与第三人发生民事关系。

（四）房地产共有的产生原因具有共同性

房地产共有是权利主体根据自身的生产或生活需要而设定的，或者法律为满足权利主体的共同需要而规定的。前者如家庭成员共同房地产等，后者如夫妻共有房地产等。可见，房地产共有产生的原因具有共同性的特点。

二、房地产按份共有

（一）房地产按份共有的概念和特点

房地产按份共有是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、分担义务的共有。《民法通则》第78条第2款中规定：按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；《物权法》第94条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

房地产按份共有除具有房地产共有的共性之外，还具有如下特点：

1．按份共有人的权利义务体现在一定份额之上

在按份共有中，各共有人的份额称为应有部分，这个应有部分是共有人对房地产权利所享有的权利的比例，是确定按份共有人的权利义务的依据。也就是说，按份共有人享有权利和分担义务的多少，完全取决于共有人拥有应有部分的大小。按份共有人对共有房地产应有部分的数额，应当依共有人约定确定；按份共有人没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有（《物权法》第203条）。

2．按份共有人对其应有部分享有相当于房地产权利的权利

按份共有人按照其份额享有权利，分担义务。共有人对其应有部分，享有相当于房地产权利的权利。就是说，如果按份共有人共同享有房地产所有权，则按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利；如果按份共有人共同享有房地产所有权之外的其他权利，则按份共有人对其应有部分享有相当于该权利的权利。在按份共有人共同享有房地产所有权时，共有人有权要求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或者共有协议有所限制。

3．按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部

按份共有人按照自己的应有部分分享权利，分担义务，但由于应有部分只是房地产权利的量的分割，而非房地产本身的量的分割，所以，按份共有人并不是就共有房地产的各特定部分享有权利，承担义务，而是就自己的份额比例对整个共有房地产享有权利、承担义务。

（二）房地产按份共有的内部关系

房地产按份共有的内部关系是按份共有的对内效力，是指各共有人之间的权利义务关系。在房地产按份共有的内部关系中，共有人的权利义务主要有：

1．共有房地产的使用、收益、处分

在房地产按份共有中，共有人就其应有部分对共有房地产都享有使用、收益的权利。共有人对房地产的使用、收益，不仅须在自己的应有部分范围内为之，而且还应受其他共有人应有部分的限制，不得损害其他共有人的权利。在通常情况下，共有人对共有房地产的使用、收益，应由全体共有人共同协商决定。如果共有人对使用、收益共有房地产不能达到一致意见的，可以按照多数共有人的意见处理，但不得损害其他共有人的利益。按份共有人有权处分共有房地产，包括法律上的处分和事实上的处分。按份共有人对共有房地产的处分，应当经占份额2/3以上的共有人同意，但共有人之间另有约定的除外（《物权法》第97条）。

2．应有部分的处分

按份共有人是按自己的应有部分享有权利的，所以按份共有人对其应有部分享有处分权。由于应有部分只是共有人对共有房地产的权利份额，所以共有人对应有部分只能为法律上的处分，而不能为事实上的处分。共有人对应有部分的处分，包括应有部分的分出、转让和抛弃。《民法通则》第78条第3款规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利；《物权法》第101条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

3．共有房地产的管理

按份共有人对房地产享有共同管理的权利。依照《物权法》第96条的规定，共有人应当按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。但是，如果共有人对共有房地产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的共有人同意，但共有人之间另有约定的除外（《物权法》第97条）。

4．共有房地产的费用负担

共有物的费用包括保存费用、改良费用以及其他有关费用，如税费、保险费等。依照《物权法》第98条的规定，对共有房地产的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。

（三）房地产按份共有的外部关系

房地产按份共有的外部关系是按份共有的对外效力，是指按份共有人与第三人的权利义务关系。依照《物权法》第102条的规定，因共有房地产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

（四）共有房地产的分割

在房地产按份共有关系终止时，通常都要对共有房地产进行分割。关于共有房地产的分割，应明确如下几点：

第一，共有人约定不得分割共有的房地产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。因分割共有房地产对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿（《物权法》第99条）。

第二，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有房地产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割（《物权法》第100条第1款）。

第三，共有人分割所得的房地产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失（《物权法》第100条第2款）。

三、房地产共同共有

（一）房地产共同共有的概念和特点

房地产共同共有是指共有人基于共同关系，对共有房地产不分份额地享有权利，承担义务的共有。《民法通则》第78条第2款中规定：共同共有人对共有财产享有权利，承担义务；《物权法》第95条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。房地产的共同共有与按份共有相比，具有如下特点：

1．房地产共同共有是不分份额的共有

在房地产共同共有关系存续期间，各共有人对共有房地产并没有份额之分。只有在共同共有关系消灭时，才能确定各共有人的应有份额。因此，房地产共同共有是不分份额的共有。各共有人共同享有共有房地产的各种利益，同时负担因共有房地产而产生的各种义务。

2．房地产共同共有的发生以共有人之间存在共同关系为前提

房地产共同共有以共有人之间存在共同关系为成立的前提，没有共同关系的存在，就不能成立共同共有，只能成立按份共有。共同关系消灭时，共同共有关系也就随之消灭。

3．共同共有人平等地享有权利和承担义务

在房地产共同共有关系中，各共同共有人对于共有房地产，享有平等的占有、使用、收益、处分的权利。同时，对共有房地产也承担平等的义务。任何人未经全体共有人的同意，不得对共有房地产享有权利，如使用收益、处分等。

（二）房地产共同共有的内部关系

房地产共同共有的内部关系是共同共有的对内效力，是指共同共有人之间的权利义务关系。

共同共有人的权利体现为对共有房地产享有平等的占有、使用、收益、处分的权利。共同共有系基于共同关系而产生的，因此，各共有人的权利及于共有房地产的全部，共有人对共有房地产享有平等的权利，任何共有人不得主张对共有房地产的特定部分行使权利。共有人处分共有房地产或者对共有房地产作重大修缮的，应当全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外（《物权法》第97条）。

共同共有人的义务体现为对共有房地产承担平等的义务。一方面，共有人的义务及于共有房地产的全部，为共有房地产所支出的费用，共有人有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，应由共同共有人共同负担（《物权法》第98条）；另一方面，在共同共有关系存续期间，共有人不得请求分割共有物。但共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房地产时，可以请求分割（《物权法》第99条）。

（三）房地产共同共有的外部关系

房地产共同共有的外部关系是共同共有的对外效力，是指共有人与第三人之间的权利义务关系。这种权利义务关系为一种连带权利义务关系。共有人对第三人的权利为连带权利，任何共有人都有权向第三人主张全部权利；共有人对第三人的义务为连带义务，第三人有权向任何一个共有人主张全部权利，任何一个共有人都有义务清偿全部义务。