第五节 房地产相邻关系

一、房地产相邻关系的概念和特点

房地产相邻关系简称相邻关系，是指相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。

相邻关系的实质是房地产权利内容的限制和扩张，因此，相邻关系具有如下特点：

（一）相邻关系的主体具有多数性

相邻关系作为房地产权利的一种限制，只能发生在两个以上的民事主体之间，单一的民事主体不可能发生相邻关系问题。例如，相邻的房地产由同一主体所有和使用的，即不能发生相邻关系。

（二）相邻关系的标的物具有相邻性

相邻关系只能产生在相邻的房地产之间。因为，如果房地产不相毗邻，则所有权人或使用权人之间不会发生权利行使的冲突问题，自然也就不会发生相邻关系。房地产的毗邻不仅包括房地产相互连接，也包括房地产相互邻近。

（三）相邻关系的产生具有法定性

相邻关系是由法律直接规定的，而不是当事人约定的，是法律为调和房地产所有权人或使用权人之间的利益冲突而对房地产权利所作的限制。

（四）相邻关系的内容具有复杂性

相邻关系的内容十分复杂，不同种类的相邻关系所体现的内容各不相同。但综合言之，相邻关系的内容主要包括两个方面：一是相邻任何一方在行使房地产权利时，都有权要求相邻他方给予便利，而相邻他方应当提供必要的便利。所谓必要的便利，是指非从相邻方得到这种便利，就不能正常行使房地产权利。相邻方获得这种便利是其权利内容的扩张，而对相邻他方则是权利内容的必要限制。二是相邻各方行使权利时，不得损害相邻他方的合法权益。

二、相邻关系的处理原则

依照《民法通则》第83条和《物权法》第84条及第85条的规定，在处理相邻关系时，应当坚持以下原则：

（一）有利生产和方便生活的原则

相邻关系是人们在生产、生活中，因行使房地产权利而产生的，与人们的生产、生活直接相关。因此，在处理相邻关系时，应当从有利生产、方便生活的原则出发，妥善解决问题。相邻各方不能因行使自己的权利，而有损社会生产和他人生活。

（二）团结互助和公平合理的原则

相邻关系发生在相邻房地产所有权人或使用权人之间，要求相邻一方为另一方行使房地产权利给予必要的便利。如果相邻各方只要求他人给予便利，而自己却不为他人提供便利，就不可能处理好相邻关系。因此，处理相邻关系必须遵循团结互助的原则。同时，在相邻关系中，相邻各方在获得便利时，也应当承担一定的义务，对受到损失的相邻方，应当按照公平合理的原则给予适当的补偿。《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

（三）尊重历史和习惯的原则

相邻关系基于房地产的特殊性，并非一朝一夕就形成的。因此，在处理相邻关系时，就必须尊重历史和习惯。在法律、法规没有规定的情况下，应当按照当地习惯处理相邻关系。只有这样，才能稳定相邻关系，维护社会的生产和生活秩序，也有利于人们所接受。

三、房地产相邻关系的种类

依照《物权法》的规定，相邻关系主要有以下几种：

（一）相邻的用水和排水关系

房地产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在房地产的相邻权利人之间合理分配；对自然流水的排放，应当尊重自然流向（《物权法》第86条）。

（二）相邻土地通行关系

房地产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利（《物权法》第87条）。

（三）相邻不动产利用关系

房地产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利（《物权法》第88条）。

（四）相邻通风、采光和日照关系

房地产权利人建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照（《物权法》第89条）。

（五）相邻环境保护关系

房地产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质（《物权法》第90条）。

（六）相邻不动产损害防免关系

房地产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全（《物权法》第91条）。

四、房地产相邻关系与地役权的关系

（一）地役权概述

1．地役权的概念和特点

《物权法》第156条第1款规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”根据这一规定，地役权是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利。在地役权关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方称为地役权人，又称需役地人；将自己的不动产供他人使用的一方称为供役地权利人，简称供役地人；需要提供便利的不动产称为需役地，供地役权人使用的不动产称为供役地。

地役权具有如下特点：

（1）地役权是为需役地的便利而设立的物权。设立地役权的目的并不在于使用他人的不动产，而在于为自己不动产的使用提供便利，以增加自己不动产的效用，提高利用价值。只有为自己不动产的便利，才能存在地役权。也就是说，地役权是为需役地而存在的。

（2）地役权的主体具有广泛性。《物权法》并没有限定地役权的主体为房地产所有权人。因此，在解释上，地役权的主体应当包括土地所有权人、房屋所有权人、土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等。

（3）地役权的内容具有不确定性。从《物权法》的规定来看，立法上并没有具体规定地役权的内容，从而使得地役权的内容具有很大的不确定性。当然，地役权内容的最终确定应委于当事人协商，并在地役权合同中加以约定。地役权的内容之所以具有不确定性，是由地役权的设立目的所决定的。地役权的设立目的在于以供役地为需役地提供便利，以增进需役地的价值。这里的“便利”的内容，只要不违反法律或公序良俗，可以由当事人自行约定，且不限于财产上的利益，精神上的、美观上的利益亦无不可。

（4）地役权具有从属性。地役权的从属性是指地役权不得与需役地权利相分离而单独存在，不得保留地役权而处分需役地权利。地役权的从属性主要表现在：第一，地役权不得由需役地分离而为转让。《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”第二，地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的。《物权法》第162条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”

（5）地役权具有不可分性。地役权的不可分性是指无论是地役权的发生或消灭还是地役权的享有，均及于需役地与供役地的全部，不得分割为数部分或仅为一部分而存在。地役权不可分性的内容主要包括以下三项：第一，地役权发生上的不可分性。一方面，需役地为共有时，各共有人不得仅就自己的应有部分取得地役权；另一方面，供役地为共有时，各共有人不能仅就自己的应有部分为他人设立地役权。第二，地役权消灭上的不可分性。一方面，在地役权设立后，需役地为按份共有的，各共有人不能按其应有部分，使已经存在的地役权一部分消灭；另一方面，在供役地为共有时，各共有人不能仅就其应有部分消灭地役权。第三，地役权享有或负担上的不可分性。一方面，在地役权设立后，需役地为共有的，地役权由需役地共有人共同享有，而非由需役地各共有人分别享有。因此，需役地经分割的，其地役权为各部分的利益仍为存续。对此，《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”另一方面，供役地为共有的，地役权由供役地共有人共同负担，而非由供役地各共有人分别负担。因此，供役地经分割的，地役权就各部分仍为存续。对此，《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”

2．地役权的设立

地役权的设立亦即地役权的发生，是指某一主体在供役地上取得地役权。在我国，地役权的设立应当采取地役权合同的方式。《物权法》第157条第1款规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”可见，在我国物权法上，地役权合同属于要式合同，当事人应当采取书面形式。依照《物权法》第157条的规定，地役权合同主要包括如下几项内容：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方式。

《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，我国在地役权的登记问题上，采取了登记对抗主义。

3．地役权的效力

地役权的效力，主要表现为地役权人和供役地人的权利义务。

（1）地役权人的权利和义务。地役权人的权利和义务主要有如下几项：第一，供役地的使用权。地役权存在的目的，在于以供役地供需役地的便利之用。所以，地役权人当然享有使用供役地的权利，这是地役权人的最基本权利。但地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制（《物权法》第160条）。第二，为必要的附随行为与修建设施的权利。地役权人为达到地役权的目的或实现权利内容，在权利行使的必需范围内，可以为一定的必要行为或修建必要的设施，以便更好地实现地役权。第三，维护设施的义务。地役权人在行使地役权时，既然有为必要的附属行为与修建设施的权利，则对于因行使权利而修建的设施，自应负维修的义务。第四，支付费用的义务。地役权可以是有偿的，也可以是无偿的。如果当事人约定地役权为有偿的，则地役权人负有向供役地人支付约定费用的义务。第五，保全供役地人利益的义务。地役权人在对供役地行使使用权时，应尽可能保全供役地人的利益；在合同未约定地役权的行使方法及范围时，地役权人负有以对供役地损害最小的方法行使地役权的义务。

（2）供役地人的权利和义务。供役地人的权利和义务主要有如下几项：第一，设施使用权。对于地役权人于供役地上所修建的设施，供役地人在不影响地役权行使的范围内，有权使用之。第二，供役地使用场所及方法的变更请求权。当事人在设立地役权时，约定有权利行使场所及方法的，如果变更该场所及方法对地役权人并无不利，而对于供役地人有利益，则供役地人对于地役权人有请求变更地役权的行使场所及方法的权利。例如，为行使通行地役权而在供役地上修建了道路，供役地人因建造房屋需占用该土地时，有权请求变更该道路于供役地之其他部分，继续供需役地便宜之用。但出于公平原则，由此所支付的费用，应由供役地人负担。第三，请求支付费用的权利。在有偿的地役权中，地役权人有支付费用的义务。相应地，供役地人享有请求地役权人支付费用的权利。第四，容忍及不作为义务。地役权是存在于供役地之上的一种负担。对于该种负担，供役地人有容忍及不作为的义务。例如，在引水地役权中，供役地人负有容许地役权人在供役地上设置引水设施（如挖水渠、安设水管等）的义务。在眺望地役权中，供役地人负有不得在供役地上建造超过约定高度的建筑物的义务。对此，《物权法》第159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨碍地役权人行使权利。”第五，维持设施费用的分担义务。供役地人有权使用地役权人所修建的设施，但为公平起见，供役地人应按其受益程度，分担维持设施的费用。

4．地役权的消灭

概括地说，地役权在下列情形下归于消灭：

（1）双方协议解除地役权。地役权是需役地人与供役地人通过订立地役权合同而取得的。因此，当事人可通过协议的方式解除地役权关系。

（2）供役地人单方解除地役权。《物权法》第168条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权关系，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”

（3）约定的事由出现。在地役权设立时，如果当事人约定在一定事由发生时，地役权消灭的，则一旦该事由出现，地役权即归于消灭。例如，当事人约定建筑完工时，地役权消灭；地役权附有解除期限的，则期限届满时，地役权消灭。

（4）存续期间届满。依照《物权法》第157条的规定，当事人在地役权合同中应当约定利用期限。这种利用期限，就是地役权的存续期限。如果地役权约定有存续期限的，则存续期限届满后，地役权归于消灭。

（5）标的物灭失。地役权存在的前提是供役地和需役地的同时存在，这也是地役权的成立条件。因此，当供役地灭失时，地役权自归于消灭。由于地役权是为需役地而存在的，所以，需役地灭失的，地役权也归于消灭。如果供役地或需役地仅一部分灭失，则除地役权不能行使外，地役权不能消灭。

（6）供役地被征收。《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。”在供役地被征收时，供役地上所存在的地役权应归于消灭。但当需役地被征收时，基于地役权的从属性，地役权仍继续存在。

（7）目的之事实不能。所谓目的之事实不能，是指设立地役权的目的因自然原因而不能实现。当供役地已不能供或难以供需役地便利之用时，如不使地役权消灭，则不仅设立地役权的目的无法达到，而且供役地必承受无谓的负担，这是不符合地役权调节不动产利用关系的本旨的。因此，目的之事实不能是地役权的消灭原因。例如，引水地役权因其水源枯竭应归于消灭。

（二）房地产相邻关系与地役权的关系

1．地役权与相邻关系的区别

地役权与相邻关系主要有如下几个方面的区别：

（1）产生原因不同。地役权是按照当事人之间的合同而产生的，具有意定性；而相邻关系是基于法律的规定而直接产生的，具有法定性。

（2）产生前提不同。地役权的成立不以需役地和供役地的相邻为必要条件；而相邻关系只能发生在相互毗邻的不动产之间，没有相互毗邻的两个以上的不动产存在，就不会发生相邻关系。

（3）性质不同。地役权属于约定的对不动产权利内容的扩张或限制，当事人因之取得独立的他物权，可以单独取得或丧失；而相邻关系属于法定的对不动产权利内容的扩张或限制，当事人不能因之而取得独立的他物权。因此，相邻关系并不反映为独立的民事权利，其与不动产权利共存，不可能单独取得或丧失。

（4）有偿性不同。地役权依当事人的约定，可以是有偿的，也可以是无偿的；而相邻关系是法律规定的，相邻人利用相邻他方的不动产是必须的，因而通常是无偿的，相邻人无须支付费用。只有在相邻人利用相邻他人的不动产而造成损失时，才需要支付一定的补偿费用。

（5）期限性不同。地役权通常都是有期限的，当事人应当在地役权合同中对地役权的期限作出约定。期限届满，地役权消灭；而相邻关系通常是无固定期限的，只要相互毗邻的不动产存在，相邻关系就会存在，不会因期限届满而消灭。

（6）登记要求不同。在地役权中，当事人可以向登记机关申请地役权登记，这种登记具有对抗效力；而相邻关系的当事人无须向登记机关申请登记，只要具备了法律所规定的条件，相邻关系即可产生，从而发生对抗第三人的效力。

2．地役权与相邻关系的联系

地役权与相邻关系均涉及对相邻不动产的利用问题，因此，两者有着密切的联系，这主要体现在如下两个方面：

（1）地役权可以弥补相邻关系的不足。相邻关系是对相邻不动产利用关系的最低程度的限制，只能满足相邻人最低的利用需求。如果在适用相邻关系时，这种最低的利用仍不能满足相邻人的需求，则相邻人可以通过设立地役权以弥补相邻关系的不足，以达到相邻人的利用需求。例如，在相邻通行关系中，相邻人只需留出1米宽的道路即可满足相邻他方的最低通行需求，但双方完全可以通过设立地役权约定将道路拓宽至3米。

（2）地役权可以排除相邻关系的适用。相邻关系是法律所规定的，具有法定性。但是，法律为满足相邻人的各种利益需求，也允许当事人排除相邻关系的适用而设立地役权。例如，按照相邻关系，相邻人不得设置屋檐或其他工作物使雨水直注于相邻不动产之上。对于这种相邻关系，当事人完全可以排除而设立地役权，即当事人可以设立需役地屋檐之雨水直注相邻供役地的地役权。同时，因相邻关系而享受权利的人，为使权利受较强的保护或予以独立化，亦得以之为内容而设立地役权。例如，当事人可以将相邻通行关系设立为通行地役权。