1.10 房地产企业兼营业务如何缴纳增值税

问 我公司是一家房地产开发公司，增值税一般纳税人，为了向新交付的开发小区业主们提供高质量的物业服务，2018年初，公司设立了物业管理部，取得了物业管理资质。自2018年5月1日起，增值税的税率进行了调整，房地产销售税率10%，物业服务适用税率6%。请问，我公司应当如何缴纳增值税？

答 “营改增”之后，兼营是指兼有不同税率的货物销售、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，其特点是所兼营的业务相对独立，不是针对一项货物，没有必然的因果关系。

《增值税暂行条例》第三条规定，纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率。

1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

你公司既销售不动产，又提供物业管理服务，均适用一般计税方法，如果你公司把不动产销售列入“主营业务收入”科目核算，将物业管理服务收入列入“其他业务收入”核算，自2018年5月1日起，销售不动产适用税率10%，物业管理服务适用税率6%。如果没有分别核算两项应税行为的销售额，则销售不动产和提供物业管理服务均从高适用10%的增值税税率征税。

例1-7 甲房地产公司（一般纳税人）开发销售商品房之外还兼营所开发项目的物业管理服务。2018年7月，销售商品房取得销售收入1100万元，物业管理服务收入106万元，当月取得增值税专用发票，取得进项税额78万元，甲公司能够分别核算销售不动产的收入和物业管理服务收入，计算应缴增值税额。

[案例分析]

（1）甲公司分别核算不同税率的销售额：

当月销项税额合计=11000000÷1.1×10%+1060000÷1.06×6%

=1000000+60000

=1060000（元）

应缴增值税额=1060000-780000

=280000（元）

（2）假设甲公司不能分别核算不同税率的销售额：

当月销项税额=（11000000+1060000）÷1.1×10%

=1096364（元）

应缴增值税额=1096364-780000

=316364（元）

多纳税额=316364-280000

=36364（元）