1.24 一般纳税人转让“营改增”前取得不动产简易计税的财税处理

问 我公司是“营改增”前的原增值税一般纳税人，转让企业“营改增”前取得的不动产，如何缴纳增值税？

答 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应纳税额=（全部收入-购置原价）÷（1+5%）×5%

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（1）税务部门监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（3）国家税务总局规定的其他凭证。

《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）规定，税务总局决定，营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。

《关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）第二条规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

例1-20 2013年4月，丙家具工业公司（增值税一般纳税人）在本市购置一栋自用写字楼，购置价1200万元，取得了营业税发票。2017年丙公司新建一栋办公楼A楼并于2017年12月搬进A楼办公。2018年4月，丙公司将原写字楼出售给G公司，评估价值为2250万元， G公司以银行存款支付。请计算如何缴纳增值税？假设不动产折旧年限20年，不留净残值。

[案例分析]

应纳税额=（全部收入-购置原价）÷（1+5%）×5%

=（22500000-12000000）÷（1+5%）×5%

=10500000÷（1+5%）×5%

=500000（元）

《关于全面推开营业税改征增值税试点有关征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

但是，国家税务总局公告2016年第23号没有规定企业转让“营改增”之前的不动产可以差额开具增值税发票。因此，应当全额开票，可以差额纳税。

[会计处理]

（1）固定资产进行清理。

已提折旧=1200÷20×5=300（万元）

（2）全额开具增值税专用发票，收取售税款。

全额计税不含税销售额=22500000÷1.05=21428571（元）

增值税额=21428571×5%=1071429（元）

（3）扣除购置原价减少应纳税额。

因扣除不动产购置原价减少增值税额=12000000÷1.05×5%=571429（元）

（4）不动产处置结果分析。

实际缴纳增值税=1071429-571429=500000（元）

符合《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）关于征税的规定。

资产处置收益=21428571+571429-9000000

=13000000（元）