1.58 小规模纳税人、单位和个人出租不动产如何缴纳增值税

问 不需要办理税务登记的单位、个体工商户、个人和小规模纳税人出租不动产如何缴纳增值税？

答 财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定：“年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。”

这里的个人是指个体工商户和自然人。单位包括除企业以外的行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位，只要发生了增值税应税行为就是增值税的纳税人，可选择按照小规模纳税人纳税，不需要办理增值税纳税人登记。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，小规模纳税人和单位出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

个体工商户和个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税务机关申报纳税。

出租非住房应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

个体工商户和个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

出租住房应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人出租不动产，（承租方不属于个人的）可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条规定：“其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”房地产企业出租自行开发项增值税的有关问题如表1-8所示。

表1-8 房地产企业出租自行开发项目增值税的征收情况表

注：根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。根据财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号规定，原适用10%税率的，调整为9%。