1.57 房地产企业一般纳税人出租老项目，如何缴纳增值税

问 我公司是房地产开发企业（一般纳税人），“营改增”之前开发一个商业地产项目， 2017年12月竣工，2018年4月开始出租，由于属于国家税务总局公告2016年第16号（以下简称16号公告）规定的“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。”当地税务机关按一般计税方法征收增值税，由于该项目建设期在“营改增”之前，无法取得进项税额抵扣，使得我公司增值税税负加重。请问这样征税是否正确？

答 对于房地产开发企业出租房产征收增值税，如果硬卡在2016年5月1日之后“取得的”就使用一般计税方法计税，是不合适的，下面通过一个案例来分析。

例1-37 2015年丁房地产开发公司在机构所在地建设一座商厦，准备自持出租。2017年8月工程竣工验收，开发总成本为31000万元。2018年1月，B商场包租了整个商厦，租赁合同规定，租期为3年，年租金3150万元，如何缴纳增值税？

[案例分析]

如果按照16号公告规定，该商厦属于2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率11%。计税方法不得选择。

销项税额=31500000÷（1+11%）×11%=3121622（元）

丁公司开发的商厦属于老项目，由于竣工日期在2016年5月1日后，出租适用税率11%，可用于抵扣的进项税额没有或者很少，就会导致企业多缴增值税，这样做不符合这次税制改革的初衷。

按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产新项目适用一般计税方法计税。销售与出租的项目建设时间相近，却适用不同方法计税，税率（征收率）不同，应纳增值税额不同，显然不尽合理。为解决这一问题，《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）第二条“不动产经营租赁服务”，把房产租赁增值税征收区分为新项目和老项目。“房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目（2016年4月30日前），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产（新）项目，适用一般计税方法计税，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

上述案例中，丁公司出租商厦，按照财税〔2016〕68号文件的规定可以选择简易办法计税，征收率为5%。

应缴增值税=31500000÷（1+5%）×5%=1500000（元）

这样征税，使房产销售与房产租赁计税方法一致，是比较合理的。