1.63 房地产公司违规售后返租中的税务风险分析
问 甲房地产公司为了促销,提出让利措施,将售价为100万元的商铺,以85万元的价格卖给购房者,并与购房者签订售后返租合同。合同约定,商铺出售之后,购房者必须将商铺无偿提供给甲公司用于出租,租期3年,租金全部归甲公司所有,3年期满,甲公司将商铺归还给购房者。请问,这样操作有无税收风险?
答 售后返租行为对房地产公司、购房者均有较大的税收风险,而且隐含着法律风险。
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2008〕576号)规定:“房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照‘财产租赁所得’项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。”
房地产开发企业以优惠价格销售商店,然后再由购房者将商店无偿提供给房地产开发企业对外出租一段时间,采用这种售房方式,可以看成是房地产开发企业加快销售、回笼资金的一种手段。其中涉及的税收问题有以下几点。
在销售环节,由于销售价格明显偏低,目的是以租金抵顶房款,税务机关有权核定征收,房地产企业应补缴增值税、税金及附加、土地增值税、印花税、企业所得税等,而且,税务机关还会依据《税收征管法》视情节处以罚款。
对于个人购房者来说,在购房环节少支付的购房款,实质上是房地产开发企业向商店购买者租赁房屋而预支的房屋租赁费,个人购房者取得的房屋租赁费体现为少支付的购房款,是个人购房者取得的一种其他形式的经济利益。
依据新《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条的规定,个人所得的形式,包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。
因此,对个人购商店者未取得的房租,应作为个人取得的其他形式的经济利益,视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
这种售后返租模式下的购房者往往是个人投资者,这些个人投资者在获取租金收益的同时需要缴纳相应的增值税、税金及附加、印花税、契税、房产税、个人所得税等。对于此类经济业务模式,在购房者个人未能履行自行纳税申报义务的前提下,应由房地产企业履行法定的代扣代缴义务。若房地产企业未能履行此义务,税务机关有权依据《税收征管法》对房地产企业进行相应的税收处罚,因此房地产企业作为扣缴义务人会承担一定的涉税风险。特别是实际售后返租操作中,很多房地产公司由于没有在相应的返租协议中明确约定返租相关税金的承担责任,后续一旦被税务机关检查追缴返租相关税金时,最终都要求房地产企业承担返租相关的税金。
除了税收风险,售后返租这一举措也暗藏着巨大的法律风险。住房和城乡建设部已经发文严禁房地产开发企业采用售后返租方式销售未竣工商品房。2011年1月4日,最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,该解释第二条规定,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。