实务难题2 夫妻一方卖房时配偶应否配合履行
夫妻一方以个人名义卖房的，其买卖合同标的物必然是登记在该方名下的房产，否则买房一方不可能信任其有权售房并签署合同。但在该房屋为婚后购买，实为夫妻双方共同财产的情况下，合同的处理即成为问题。虽然依据债权行为与物权行为分离的理论与做法，此时买卖合同有效，但除非该房屋已经完成交付与转移登记，否则还将面临履行的难题。在买房人起诉要求继续履行房屋买卖合同时，合同的效力能否及于配偶，成为实践中争议较大的问题。
疑难案例
2006年5月26日，王某、付某签订房屋买卖协议约定，付某将其位于某市府城办事处凤凰村2组51号120.96平方米的房屋出卖给王某，房价16500元，房款和房屋交付后生效，房屋如有损坏，付某概不负责，案外人魏某作为见证人在协议上签名，付某的配偶辛某在场，但未签名。合同签订时，王某付清了房款，付某将房屋及房屋所有权证、土地使用权证及水费、电费发票交付给了王某，王某在该房屋居住至今。因一直未能过户，王某诉至一审法院，请求判决：1.王某、付某签订的房屋买卖协议有效；2.付某协助王某办理某市府城办事处凤凰村2组51号房屋所有权登记手续。另查明，位于某市府城办事处凤凰村2组51号120.96平方米的房屋未抵押登记，未有被查封记录。
一审法院认为，王某、付某签订房屋买卖协议的时间是2006年5月26日，当事人为该协议效力发生争议，该争议应适用行为时法律裁判，即适用《民法通则》等法律规定予以评判。本案诉争房屋系付某与辛某在婚姻存续期间的共同财产，付某将本案诉争房屋出卖给王某时，辛某在场知情并未表示反对，且王某是在付某和辛某在场的情况下与付某签订房屋买卖合同，王某有充分理由相信付某与辛某有真正处分本案诉争房屋的真实意思表示。同时，王某以约定的价款支付了对价并占有了该房屋，付某亦将房屋和房屋所有权证书及相关证件交给了王某，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第89条的规定，王某系善意、有偿取得本案诉争房屋，依据前述法律规定，王某取得本案诉争房屋的权益应依法受到保护。再者，王某、付某签订的房屋买卖协议内容不违反法律强制性规定，付某亦未举证证明其意思表示不真实，该协议合法有效，应予以认定，故一审法院对王某请求确认王某、付某于2006年5月26日签订房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。买卖合同的法律特征是出卖人将标的物所有权交付买受人，买受人支付价款，出卖人交付了所有权才是完全履行了合同义务。王某购买本案诉争房屋后，付某只是将房屋及房屋所有权证书交付王某，未进行房屋所有权变更登记，物权没有发生变动，故付某未履行房屋买卖合同交付所有权给王某的义务，应承担违约责任，故一审对王某要求付某协助办理本案诉争房屋过户变更登记手续的诉讼请求予以支持。王某要求付某支付律师费的请求无法律依据，未予支持。付某辩称本案是房屋租赁关系与事实不符，一审未予采纳；辛某述称的理由不符合法律规定，一审亦未予采纳。遂判决：一、王某与付某于2006年5月26日签订的房屋买卖协议书有效；二、付某于判决生效后十五日内协助王某将位于某市府城办事处凤凰村2组51号房屋（房产证号××号）产权变更登记为王某；三、驳回王某的其他诉讼请求。
付某不服原判上诉称：一审法院认定事实错误，涉案合同是付某背着妻子辛某签订的，侵犯了房屋共有人辛某的权益，是无效合同，请求：1.依法撤销（2014）鄂安陆民初字第00981号民事判决，判令驳回王某一审的起诉请求；2.由王某承担本案一、二审诉讼费用。
辛某不服原判上诉称：原审法院认定事实不准，采信证据不实，适用法律不当。在夫妻关系存续期间，付某未经过我同意处分房产，属于无权处分。事后我也从未追认。请求：1.依法撤销某市人民法院（2014）鄂安陆民初字第00981号民事判决书的判决，依法改判王某和付某于2006年5月26日签订的房屋买卖协议无效，并判令王某归还该涉案房屋。2.一、二审的诉讼费用由王某承担。
王某二审答辩称：原审判决认定事实清楚，认定证据并无不当，适用法律正确，判决公正。请求驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，本案争议的焦点为2006年5月26日付某与王某签订的房屋买卖协议是否有效。
一审法院从王某提交证据证明的事实、付某诉讼中自认的事实，认定“王某、付某是为买卖房屋而签订的协议，签订协议时辛某在场并知情；付某将房屋及房屋所有权证书及相应发票交付王某，是其履行房屋买卖协议项下义务”。上述认定，有一审庭审中王某所举证据与付某的自认事实内容互相印证，能够还原本案在2006年付某出卖房屋的基本事实。第一，付某在一审中认为，所收王某的16500元属于出租房屋的租金，而非房屋买卖的对价。这一辩称，与其在自认事实中的“合同由自己拟定，然后找王某签订”的重要事实自相矛盾，付某是在自愿、平等、意思自治的情况下，为自己的民事行为负责，所拟合同自应表现自我真实的内心意思。第二，按照一般生活逻辑，租房行为在民事生活中很常见，当事人一般不会郑重其事找第三人进行见证和签字。而事实是，本案中付某和王某均非常重视，共同意愿请魏某作为第三人见证整个过程并在协议上签字，故付某所拟的应是房屋买卖合同。第三，如果是一般的房屋租赁关系，出租人也不会将房屋所有权证等交付租赁人。第四，付某的二审上诉理由自认了与王某之间的房屋买卖合同关系成立，系自己真实意思的表示，只是认为未经夫妻共同财产所有人辛某的同意。因此，王某与付某之间的房屋买卖合同属双方真实意思的表示，依法成立、有效。
付某一审辩称“收取原告1万多元是租金，不是房款”与事实不符。
第一，王某在与付某的房屋买卖交易过程中，有辛某岳父、魏某、魏某妻子王某某等人的介绍和参与，有魏某作为第三人的见证，有府城办事处凤凰村民委员会证明对房屋易主的认可，有付某在收受房款后自愿主动交付房屋所有权、国有土地使用权证、水费、电费发票的履约行为，因此，在长达8年的占有、使用的过程中，王某以物权所有人自居，对涉案房屋进行修缮，在该房中办理子女婚嫁、酬宾等家庭重大事宜，王某及其家属呈现出公开、和平、自然的占有状态，符合民法法理上物的善意占有的状态。根据《婚姻法解释一》第17条第2项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《民通意见》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，即使是辛某以自己不知情而主张涉案房屋买卖合同无效，亦不能以此为由对抗善意第三人王某。根据《民法通则》的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，应当维护善意并支付对价的买受人的合法权益。辛某即使认为其权利受到侵害，也应向擅自处分共有财产的房屋权利人另行主张权利。但同时，作为房屋共有人的辛某是否表达了对付某出卖房屋的不同意见？从本案双方所举证事实看，从2006年至2014年，辛某未以任何形式表达与付某不同的权利主张。
第二，王某在一审中的证据证实，魏某作为第三方见证了整个买卖过程，2006年5月26日房屋买卖协议亦有魏某的签字证明魏某的见证。付某在一审庭审中也对此予以认可。第三人魏某在一审中出庭确认，房屋协议签字过程中“付某夫妇在场”，也就是说辛某是在场的。另外，付某、辛某的该房屋，在交付王某居住之前，一直由付某的岳父即辛某的父亲居住。从普通人的人伦亲情来看，身为女儿的辛某对其父在2006年搬出自家房屋后的变动和去向不可能不知情，在2006年至2014年长达8年多的时间里，对其父搬出后自家位于某市府城办事处凤凰村2组51号房屋（前三间平房、后三间小屋）的占有使用情况也不可能不知情。辛某认为自己对买卖协议不知情的上诉理由不符合正常的生活经验和普通人的生活逻辑。而辛某直至王某在2014年提起诉讼请求权利人配合办理房屋过户登记手续时，才以对该房屋买卖不知情为由，主张2006年的房屋买卖合同无效。再则，至本案二审庭审至今，辛某也未提交任何证据支持其上诉理由。总体而言，对涉案房屋出卖并由王某一家长期居住的事实，从本案的认证事实和正常的生活逻辑，辛某均无法证明其是不知情的。因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据规定》）第64条“运用逻辑推理和日常生活经验对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”的规定，结合案件情况，本院认为，根据日常生活经验，辛某作为家庭主要成员对家庭财产的存在及使用情况，于情于理应当知晓。且房屋作为家庭共有财产的重要组成部分，其处分要经过合同签订、房款支付、房屋交付、产权过户等复杂程序。本案中，合同已签订、房款已支付、房屋已交付并长达8年，辛某在交房后8年多的时间内一直未提出异议的事实，足以证实辛某对本案事实是知情的。同时，如上所述，作为房屋共有人辛某亦未在长达8年的时间里以任何形式表达与付某不同的权利主张。从法理逻辑上证明辛某的上诉理由无法成立。
综上所述，涉案房屋原系付某、辛某的夫妻共同财产，付某与王某在第三人见证下，基于公平、自愿、等价有偿的原则所签订的涉案房屋买卖合同有效。对该房屋买卖相关事实的主张，付某和辛某的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋买卖协议有效，对双方当事人具有约束力，各方均应按协议约定全面履行各自义务。房屋出让人付某、辛某应按房屋买卖协议约定履行协助买受人王某办理房屋产权过户登记的义务。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依据《物权法》第15条，《合同法》第32条、第44条第1款、第60条、第107条、第135条、第136条，《婚姻法解释一》第17条第1款第2项，《买卖合同解释》第3条第1款，《民通意见》第89条，《民事诉讼证据规定》第2条、第5条、第64条，《民事诉讼法》第170条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。[3]
裁判思路
一、无权处分中买卖合同有效的现实意义
在《买卖合同解释》出台之前，对处分权有瑕疵的买卖合同的处理一直有较大争议。房屋已经完成交付与转移登记的情况相对好处理，法院直接以物权的善意取得为由彻底解决纠纷。但在合同尚未履行完毕的情况下，双方权利义务如何确定，买房人、卖房人及其配偶各执己见，争执不下，此时的核心争议即合同是否有效，能否继续履行。司法解释出台之后，合同效力的争议，更精确地说是债权行为合同的效力争议得以解决，但债权行为的存在是为了解决物权的转移问题，房屋买卖合同有效后，物权上的争议如何解决，买受人能否请求转移物权，如何实现物权的转移？
合同法与物权法属于不同的法律部门，分别调整民法上物的静态关系与动态关系。最高人民法院提出：房地产转让已经属于房地产三级市场，应该更多地发挥私法自治的功能。具体法律适用上，《买卖合同解释》虽然主要适用动产，但在不动产交易上，也要与该解释第3条规定的精神保持一致，要正确适用合同效力和物权变动区分原则，发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能，既要严格体现合同对当事人的拘束力，也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实。对这类合同不宜简单认定合同无效，可以考虑根据当事人过错程度，通过违约责任来平衡双方利益。[4]
就此处所讨论之问题，卖房人之配偶可以依据合同之相对性，行使自己的共有物权，而拒绝履行卖房人个人签订的合同；买房人固然可以要求卖房人个人履行所签订的合同，但这一请求因为卖房人个人的权利不完整，难以实现，买房人也可以退而求其次，要求卖房人个人承担履行不能的违约责任，这一请求基于房屋买卖合同的有效性，可以成立并得到法院支持。目前，法院这一观点较为主流，如《民通意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”北京市高级人民法院即认为：“夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。‘善意’的判断时点以买受人申请过户登记时为准。”[5]
但当前形势下，买房多为刚需，买房人仍然是以得到房屋为首要目标，此时，实现这一目标的基础在于买卖合同对配偶的约束力，而突破口有两种选择：一是卖房人是否构成表见代理；二是配偶有默示同意等意思表示。但对这两种事由的存在，原告也就是买房人，应该承担相应的举证责任，证明相关事实基础的存在。
二、卖房人表见代理之构成与效果
表见代理，是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，其与善意第三人进行的法律行为，应由本人承担法律后果的代理行为。表见代理实质上是无权代理的一种，只是因特殊外在表象而由法律赋予了其有权代理的法律效果，有利于保护善意第三人的利益，维护交易安全。
1.表见代理的一般性规范
表见代理在我国实证法上亦有规定。《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据这一规定，学理上认为表见代理可以根据表现形态分为三种，即授权表示型表见代理、权限逾越型表见代理和权限延续型表见代理。就表见代理的具体认定与适用问题，最高人民法院亦有专门的规定，在《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出：表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间，以谁的名义签字，是否盖有相关印章及印章真伪，标的物的交付方式与地点，购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途，建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。
2.婚姻关系中表见代理的运用
《婚姻法解释一》第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这一规定是在家事代理权的调整范围之外，以“他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的”表见代理制度，限制配偶之权利，保障交易安全的又一重要规范。
表见代理在婚姻关系内部的运用，实践中主要反映在夫妻共同债务认定方面。例如，浙江省高级人民法院即认为，夫妻一方超出日常生活需要范围负债的，应认定为个人债务，但下列情形除外：（1）出借人能够证明负债所得的财产用于家庭共同生活、经营所需的；（2）夫妻另一方事后对债务予以追认的。不属于家庭日常生活需要负债的，出借人可以援引《合同法》第49条关于表见代理的规定，要求夫妻共同承担债务清偿责任。援引表见代理规则要求夫妻共同承担债务清偿责任的出借人，应对表见代理的构成要件承担证明责任。表见代理的证明责任，适用《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条的规定。[6]
3.卖房人构成表见代理的证明
在事实的证明问题上，民事诉讼以“谁主张，谁举证”为基本原则。故就本文所讨论之主题，依据表见证明的规定，应当由买房人在诉讼中证明其为善意相对人，卖房人有表见代理的外观，故买房人基于表见代理制度，可以要求卖房人之配偶承担被代理之权利义务，即共同履行买卖合同中约定的权利与义务。
就具体的证明方法与证明要求问题，因房屋为重要之资产，房屋买卖为重大交易行为，故各方均应当在此过程中尽到充分的注意义务，但笔者认为，具体的注意事项与表见代理之外观及善意之认定，应当根据买卖房屋的物权登记状况而有所区分。具体而言：
（1）双方买卖之房产登记在夫妻双方名下，夫妻之一方以个人名义卖房的，基于物权登记公示公信的效力，买房人应当尽到对物权登记的充分注意义务，买房人此时应当直接予以拒绝，否则即使签订了合同，亦不能以表见代理为由要求卖房人之配偶承担合同责任。
（2）双方买卖之房产登记在夫妻双方名下，夫妻之一方在签订合同过程中，主张已经获得配偶之授权，卖房人为夫妻二人之共同意思的，该卖房人应当提供另一方同意卖房之严格证据，如授权书、公证书等，否则无从构成表见代理之外观，买房人也无权主张表见代理之效果。
（3）双方买卖之房产登记在夫妻一方名下，该方以个人名义卖房的，基于房屋买卖之重要性，并结合当前房屋买卖中介之一般操作惯例，买房人应当询问并了解卖房人之配偶的意见，卖房人主张其已经获得配偶同意的，除了授权书与公证书类的严格证据之外，也可以提供相应之初步证据，如配偶之身份证，房屋中介人之证言，或通过现场拨打电话之方式确认。
买房人能够证明以上环节的，应当认定卖房人已经构成表见代理，并判定其配偶共同履行合同义务。
三、卖房人之配偶默示同意买卖的，应当配合履行合同义务
在民法上，法律行为可以有多种方式。《民法总则》对此也有专门规定，该法第135条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。
相应的，意思表示有明示与默示两种方式，明示的情况较为清晰，当事人有外在的明确的意思表示行为表象，默示则不然，需要通过其他现象推断该民事主体是否作出了意思表示及其意思表示的内容。默示又可以分为作为和不作为两种，前者是一种积极的意思表示方式，其主张权利或接受义务的意思表示明确，可以直接根据行为确定意思，如举手招停出租车；后者即沉默，是指当事人不用口头和书面形式而是通过实施某种消极行为进行意思表示。只有在特定情况下，如法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以将沉默视为意思表示，否则，不能视为意思表示。《民法总则》第140条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
2000年12月，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第54条进一步规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”从该规定可以看出，知情而未表示反对，属于默示的意思表示，即同意。
在上述案例的处理中，二审法院反复强调卖房人之配偶辛某应当对房屋买卖知情，且从未以任何形式表达与付某不同的权利主张，如涉案房屋在交付王某居住之前，一直由辛某的父亲居住，从普通人的人伦亲情来看，身为女儿的辛某对其父在2006年搬出自家房屋的原因和去向不可能不知情，又如付某在收受房款后交付房屋所有权、国有土地使用权证、水费、电费发票等，辛某不可能长时间未过问去向。又如，王某以物权所有人自居，对涉案房屋进行修缮，在该房中办理子女婚嫁、酬宾等家庭重大事宜，辛某如不知情且未曾同意，不可能不追问并反对。故法院认为，辛某主张自己对买卖协议不知情的上诉理由不符合正常的生活经验和普通人的生活逻辑。
该判决书中未明确显示出涉案房屋的登记状况，但从审理查明的内容、双方诉辩主张情况及法院论理内容上看，似乎应当登记在王某个人名下。但在该案中，法院仅将默示同意的论述用于解决合同效力问题，在将卖房人之配偶作为当事人加入诉讼之后，在花费大量精力解决了房屋共同所有权人的意思表示内容之后，却未对其在合同中的地位与实体法律关系作出判断，在诉讼中未判定其共同履行过户义务，应该是与房屋的登记情况有一定关系。但笔者认为，此时，法院判决既认可了辛某的共有权，也认定其行使了共有产权，对处分该房屋表示了同意，但在合同履行问题上，只判定卖房人个人履行过户义务，未判定辛某即配偶的协助义务或共同义务，有可能在过户登记时遇到实际障碍，如当地建委或房屋管理局要求配偶到场或以公证书的形式表示同意，而辛某以判决书未明确其法律义务仍拒绝配合的话，买房人的这次诉讼的实际效果将大打折扣。故笔者建议，在此情况下，法院应当在判决主文中明确卖房人及其配偶的共同履行义务，以达案结事了的效果。