实务难题4 非婚同居期间共有房产的认定问题
非婚同居关系，是指男女双方未经法定结婚登记而较稳定地长期共同居住、共同生活所形成的相互关系。
《婚姻法解释一》第4条规定：男女双方根据《婚姻法》第8条规定补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。第5条规定：未按《婚姻法》第8条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：（1）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；（2）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。最高人民法院这一司法解释的出台，意味着事实婚的认定标准有所提高，这将导致认定为事实婚的情况越来越少，同居关系比例越来越高。
非婚同居关系不能产生法律上的婚姻关系的效力，男女双方并不能因为非婚同居而具有与合法婚姻相同乃至相近的人身或财产关系。在当今中国社会，广大人民群众的婚姻观念、道德观念已经有所转变，同居已经不再是遭人指点的贬义词。当前，同居不是违法行为，而是一种中性行为。现代法治社会凡是法律不禁止的行为，当事人可以选择为之或不为。如果当事人做出这种法律不提倡的行为，那么，法律应该尊重当事人的选择权利，但并不负有保护这种权利的责任，这就是法律对离婚案件与同居纠纷处理采用不同标准的基本原理所在。
从司法实践中来看，基于同居关系提起诉讼的案件中，主要争议焦点是财产的分割问题。同居财产的性质是个人财产，还是共同财产，以及如何认定？如果是共同财产，应当如何分割？这都是解除同居关系案件中最常遇到的问题。
男女同居期间财产一般是指男女双方或一方在同居期间取得的合法收入或财产。一般情况下包括：公民的收入、房屋、储蓄、文物、图书资料、林木、牲畜、家禽、知识产权中的财产性权利以及法律允许公民所有的其他生产资料、生活资料。我国现行法律并没有对非婚同居期间的财产性质进行明确的规定，非婚同居关系并不同于婚姻关系，非婚同居关系的财产并不适用于《婚姻法》中关于夫妻财产的规定。根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”第11条规定：“解除非法同居关系时，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理。”由此可见，非婚同居关系期间的财产原则上是独立财产制，即男女双方各自享有所得的财产，只有双方共同所得的收入和购置的财产才按一般共有财产处理。但这一司法解释已经出台几十年，在其后实施的《物权法》格外强调物权登记的公示公信力的情况下，物权，特别是不动产或准不动产物权的登记，是否对同居共同财产范围的认定具有决定性作用？
疑难案例
1992年3月，王某某与付某某相识，1994年7月结婚，双方均系再婚，未生育子女。1996年10月，付某某起诉王某某要求与王某某离婚，1997年7月经法院判决准许离婚。1998年5月，双方又办理了复婚。2000年7月，付某某又起诉要求与王某某离婚，经法院判决准许离婚。王某某不服，提出上诉。二审予以维持。
王某某与付某某经法院两次判决离婚后，付某某仍然与王某某共同居住生活在南昌市某宿舍3栋1单元602室。双方同居期间，王某某将其银行存折交由付某某保管并由付某某代领该存折存款。2003年年初，付某某向王某某提出想购买赣州市某山庄南区D型1号187.76平方米的房子。王某某即找到自己单位的杨某某找开发商协商打折优惠，开发商优惠购房款10000元，同时以付某某名义购买并签订了购房合同，办理了房产证及相关手续。王某某与付某某购买该房的房款为24万元，由双方先支付一半房款12万元后，另一半购房款12万元以付某某的名义向银行申请了10年（即2003—2013年）的按揭贷款，约定由付某某每月偿还1275.1元的贷款本息。所有偿还的贷款均由银行在付某某的账户上代扣。该栋房屋以付某某的名义办理了赣房权证字第00068×××号房屋产权证，赣市直国（2003）第4011×××号国有土地使用权证，注明面积为227.70平方米。
2005年，王某某与付某某看到房屋旁边还有一块空地，双方想在此空地新建一栋房屋，遂由王某某出面找到开发商、业主委员会、规划建设部门协商新建房屋之事，经批准后，王某某与付某某新建了一栋212.62平方米的房屋，建筑费用为106310元，以付某某的名义办理了赣房权证字第0011××××号房屋产权证，建筑用地仍为赣市直国（2003）第4011×××2号国有土地使用权证所确定的土地面积范围内的土地。为了装修房屋，王某某于2004年5月，向朋友罗某借款1万元，并于2005年3月9日偿还了该款；2006年3月27日，王某某向朋友朱某借款5000元，于2012年4月初偿还了该款，以上两笔借款均交由付某某用于装修。在装修期间，王某某参与了部分装修工作。2005年新建的房屋，由王某某出面向房产部门申请鉴定，经鉴定该房为正常使用房屋，为此，该房才办理房屋产权证。
王某某于2006年换发的第二代身份证的地址仍然是南昌市某宿舍3栋1单元602室。2009年2月，因王某某与付某某在同居期间产生矛盾，无法继续共同生活，付某某遂离开某宿舍3栋1单元602室的房屋，另行租房居住。
2009年3月18日，付某某向南昌市西湖区人民法院起诉要求分割该套房屋时所注明的户籍所在地为南昌市某宿舍3栋1单元602室，住所地为租住在南昌市坝口巷。
位于南昌市某宿舍3栋1单元602室的房屋建筑面积为83.68平方米，原系王某某单位的公房。1998年王某某单位进行住房改革，王某某参加房改。2000年11月1日，经王某某单位审批合格，王某某于2000年11月15日交纳房改售房款28027元，并于2000年12月20日签订了房改出售公有住房契约，付某某作为王某某配偶并使用其工龄参加了该套房屋的房改。该房屋的产权证书于2001年9月11日颁发。2009年3月18日，付某某以该套房屋系婚姻存续期间的集资所得的共同财产，因在离婚判决时未分割，遂诉请分割该套房屋。（2009）西民三初字第81号判决书以该套房屋为双方婚姻存续期间的共有财产为由，判决由王某某支付付某某一半份额的等价款212882元，该套房屋归王某某所有。
在庭审期间，付某某提出其在2000年11月法院判决王某某与付某某离婚后，即在南昌市某小区7栋5楼租了一套两室一厅的房屋居住，每月租金300元。但付某某未提交证据证明。
在审理期间，经王某某申请，一审法院委托江西鼎信房地产咨询评估有限公司对王某某与付某某位于赣州市某山庄南区D型1号的两栋房屋进行估价，结论为购买的187.76平方米房屋估价为128.07万元，新建的212.62平方米房屋估价为94.23万元。
一审法院认为，本案的焦点是位于赣州市某山庄南区D型1号的两栋房屋是否属于王某某与付某某同居期间的共有财产。
1.王某某与付某某在2000年11月法院判决双方离婚后是否在一起同居和共同生活。付某某辩称，自己2000年11月离婚后其即离开王某某单位的住房而在南昌市某小区7栋5楼租了一套两室一厅的房屋居住，每月租金300元，但是付某某未提交证据予以证明。付某某抗辩称要到王某某的住房内找王某某要租金，但付某某直接拿着王某某的存折到银行领取王某某每月的全部工资，王某某的工资大大超出了付某某需要的租金数额。因此，王某某就没有义务再向付某某支付房租等费用。付某某与赣州商业银行签订的按揭贷款合同约定的贷款金额为12万元，还款期限为10年，每月还款本息为1275.1元，付某某的工资基本在1200元以上，如果仅用付某某一人的工资偿还每月的按揭贷款本息，付某某的工资收入就无法维持个人生活开支。付某某于2006年办理的第二代身份证上注明的住所地仍然是南昌市某宿舍3栋602室。如果付某某在离婚后居住在其他地方，其身份证注明的住所地就不应该是该房。王某某申请一审法院到王某某单位向王某某住房的邻居以及王某某的其他同事调查均证实付某某在2009年前一直与王某某居住在该房内，而且在此期间均不知道双方已离婚，仍认为双方是夫妻。以上被调查人均是王某某与付某某离婚前后居住的邻居和王某某的同事，互相之间经常可以见面。
一审法院在对他们进行调查期间，王某某单位保卫处的干部均在场，对他们所做的调查笔录属于对客观事实的真实陈述，应予采信。一审法院是在王某某单位保卫处对袁某及其被调查人所做的调查笔录，而且在进行调查和做笔录期间，有保卫干部在场，笔录给予袁某本人阅看，一审法院对其所作的调查笔录是根据本人的陈述所做的客观真实的记录。因此，对于袁某的证言应以一审法院对其所做的调查笔录为依据。
2.王某某是否出资购房和新建房。王某某与付某某在购买涉案房屋前，王某某出面通过关系找开发商予以购房款的优惠。后来在新建房屋前，王某某又通过其关系找到开发商、业主委员会、规划建设部门协商新建房屋之事，后经相关部门审批同意后才新建房屋。在房屋装修期间，王某某也向朋友罗某、朱某借款15000元用于装修，所借的15000元也是由王某某个人偿还。经王某某申请，一审法院分别向两位证人进行调查，两人均证实王某某所借款的数额和用于装修某山庄房屋的事实。王某某将其工资存折交给付某某掌管并由付某某领取全部工资。这些钱既用于双方的共同生活开支，同样也用于支付购房款和偿还按揭贷款。因此，可以确认王某某在某山庄购房和新建房屋期间，王某某既出了钱，又出了力。位于赣州市某山庄南区D型1号187.76平方米的房屋一栋及新建的212.62平方米的房屋一栋是由王某某与付某某在同居期间共同出资购买、新建和装修的，两栋房屋属于双方在同居期间的共同共有财产。王某某对两栋房屋享有财产权利，其合法权益依法应当保护。王某某诉请确认其享有产权，并依法予以分割完全符合法律规定，应予支持。
考虑到从2009年3月起，该房因付某某起诉王某某要求分割双方位于南昌市某宿舍3栋1单元602室的房屋而离开该房，据此可以确认双方已分开居住，本案讼争房屋即某山庄南区D型1号187.76平方米的房屋由付某某一个人承担偿还按揭贷款的责任，付某某承担的责任比王某某更多。因此，付某某享有房屋的权益应适当多些。该房屋已登记在付某某名下，房屋仍归付某某所有，由付某某向王某某支付30%的份额的房屋补偿款。
据此，依照《民法通则》第71条、第76条的规定，判决如下：一、位于赣州市某山庄南区D型1号187.76平方米的房屋（所有权证号0006×××）、加建的212.62平方米的房屋（所有权证号0011×××）属于原告王某某、被告付某某在同居期间的共有财产。二、位于赣州市某山庄南区D型1号187.76平方米的房屋（所有权证号0006×××）、加建的212.62平方米的房屋（所有权证号0011×××）归被告付某某所有。三、由被告付某某在本判决生效后一个月内向原告王某某支付房屋30%份额的补偿款666692.10元（2222307×30%）。案件受理费24584元、财产保全费5000元、鉴定费10000元，合39584元（已由原告预交），由原告承担11875元，被告承担27709元。
王某某不服一审判决，提出上诉，要求改判决其分得共有房屋50%的份额。事实和理由是：付某某与王某某产生矛盾，在2009年搬离王某某在南昌市某宿舍3栋1单元602室，随即付某某要求分割该住房，南昌西湖区法院判决王某某支付付某某房产份额等价款21万多元，王某某从2009年至2011年陆续支付完该笔款项，随后付某某用该笔钱提前归还了涉案房产的剩余按揭贷款，等于还是用王某某的钱款支付了剩余的贷款，不存在付某某承担归还按揭贷款的责任多一些。因此，判决王某某对涉案房屋的份额应分割50%更公平合理。
付某某不服一审判决，提出上诉，要求撤销一审判决，改判驳回王某某的诉讼请求。事实和理由是：1.王某某主张其对房屋具有共有关系，应当提供其对房屋的购买和新建进行了出资的证据，否则应承担举证不能的责任。王某某如仅对房屋购买出过力和装修，并不能认定其与付某某对房屋具有共有关系。2.一审判决认定双方从2000年11月离婚后至2009年年初，一直在南昌市某宿舍3栋1单元602室一起共同生活，属认定事实不清。3.一审判决认定王某某已出资和新建房屋，也属认定事实不清。双方离婚后确有往来，但并非同居关系。一审法院调取的证据并不能证明王某某有出资行为，其对涉案房屋不享有任何权利。
二审法院认为，根据上诉人付某某掌管上诉人王某某银行存折并领取工资、上诉人付某某第二代身份证注明的住所为上诉人王某某所有南昌市某宿舍3栋1单元602室、证人袁某等证言、一审法院对袁某等所做的调查笔录等，原判决认定上诉人付某某与上诉人王某某从2000年离婚后至2009年年初同居生活具有充分的依据。上诉人付某某主张该期间其未与王某某同居生活，未提供充分的证据，本院不予支持。
根据上诉人王某某通过关系找开发商协商优惠购房款、找开发商、业主委员会、规划建设部门协商新建房屋之事，向朋友借款用于装修、将工资存折交给上诉人付某某掌管等事实，原判决认定本案诉争两栋由上诉人王某某与上诉人付某某在同居期间共同出资购买、新建和装修，属于双方共有财产正确。上诉人付某某主张本案诉争房屋不属于双方共有财产，与本案查明事实不符，本院不予支持。
考虑到上诉人付某某偿还按揭贷款较多，一审判决上诉人付某某适当多分并无不当。上诉人王某某主张其依据南昌西湖区法院（2000）西民三初字第81号判决书支付上诉人付某某房产分割份额等价款21万多元，上诉人付某某将该笔款用于归还本案诉争房产的剩余按揭贷款，不存在上诉人付某某承担归还按揭贷款的责任多一些。本院认为，上诉人王某某支付上诉人付某某的房产分割等价款21万多元属于上诉人付某某的个人财产，上诉人付某某用该款归还按揭贷款可以说明上诉人付某某承担归还按揭贷款的责任较多。上诉人王某某主张不存在上诉人付某某承担偿还按揭贷款的责任较多，本案诉争房产应该按50%分割，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。根据《民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18439元，由上诉人王某某负担7972元，上诉人付某某负担10467元。
江西省人民检察院抗诉认为，付某某在王某某的帮助下，购买诉争房屋时优惠了10000元，付某某领取王某某工资共20450元，该款也无法证实用于归还按揭贷款或用于加建，即使算作王某某对诉争房屋的出资，加上优惠的10000元，出资总额也仅占购房款的14.4%，加建部分房屋的成本尚未计入，因此，原审法院判决付某某向王某某支付两房总估价30%的补偿款666692.10元，显失公平。
再审法院认为，《最高人民法院关于审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”。本案争议的事实焦点是付某某与王某某在2000年7月经法院判决离婚后至2009年2月，双方是否以夫妻名义共同生活、是否存在同居关系，涉案房产处理的焦点是该房产是付某某一人所有还是与王某某共同共有。
针对第一个焦点，从原一、二审查明的证据及再审中双方提供的证据，可以证明双方离婚后，仍然长期居住在一起，而且王某某所在单位及同事、邻居均证明付某某居住在王某某单位宿舍，也并不知道两人已离婚。虽然付某某在再审中提供的多名证人证明付某某于2001年至2006年曾在外租房住或借住他人房屋，但其在原一、二审中均未提供这方面的证据，现在该组证据的证明效力不足以推翻原一、二审证据的证明效力，因此，对付某某在再审中提供的证人证言，不予采信，可以认定付某某与王某某离婚后仍与王某某共同居住在王某某单位宿舍，存在同居关系。
针对第二个焦点，业已查明的事实即双方无争议的事实是本案涉案房产从购房合同、办理按揭、缴纳按揭款、房产部门登记的所有权人及加建手续的申请人等，均是以付某某一人的名义办理的，王某某与付某某于2000年7月经南昌市西湖区法院判决离婚并对婚前婚后的财产进行了处理，2003年1月购买涉案房产时，双方已离婚，所以所有手续均是以付某某名义办理，应属正常，在产权证书共有人栏中及办理相关按揭贷款手续中不可能出现王某某的名字，付某某也不否认王某某对其购买涉案房产出过力（如委托杨某某找人优惠、找规划部门、业主委员会办理加建手续、办理房屋安全鉴定等）。在2009年3月18日付某某起诉分割王某某单位宿舍之前，付某某掌管王某某工资存折并从2003年1月开始至2009年3月止，每月都从中支取数百元至数千元不等的款项，该款项并非如付某某所称是向王某某要离婚后的几百元租房补贴，可以认定付某某用于自己的生活开支，包括支付每月按揭贷款。
综上所述，付某某与王某某于2000年7月经法院判决离婚后仍然以夫妻名义共同生活，付某某长时间掌管王某某工资存折，支取使用该存折款项，用于日常生活开支并购买、加建涉案房产，该涉案房产可以认定为付某某与王某某两人的共同财产并考虑到付某某对涉案房产尽责较多，应得70%的份额，原一、二审判决认定的事实清楚，处理妥当，检察机关的抗诉理由不能成立，应维持本院二审判决，但一审判决适用《民法通则》第71条不当，应予纠正，应适用《民法通则》第78条关于共有的规定。据此，经本院审判委员会讨论，依照《民事诉讼法》第170条第1款第1项，《民法通则》第78条的规定，判决如下：维持江西省赣州市中级人民法院2012年12月5日作出的（2012）赣中民三终字第724号民事判决。[8]
裁判思路
一、同居期间的共同财产只能基于共同行为而形成
对于同居之后的财产归属，根据司法解释的规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处置。因此，非婚同居期间一方的个人所得均应认定为个人所有财产，包括个人的工资收入、继承财产以及其他各项个人所得，另一方无权主张分割。在同居关系析产案件中，一方不能以同居共同生活为由主张分割对方的个人所得财产。
共同所得的收入，是指同居双方之间居于共同的生产或经营而获得的收入，如双方同居期间共同经营或共同受赠予所得的财产。共同购置的财产是指双方共同出资所购得的财产。共同财产中的共同债权是指双方共同生产经营中所形成的财产或共同生活中所形成的债权。因此，非婚同居关系期间的共同财产必须是双方共同所得的收入及共同购置的财产，或基于共同生产生活中的债权，概括言之，即是双方基于某些共同行为所获得的财产。
有观点认为，另一方当事人对取得该财产的当事人在取得该财产时有帮助，包括在取得该财产的过程中有辅助性劳动及提供生活帮助的，则该收入或财产应为一般共有。例如，在一方进行知识产权方面的智力成果创造的过程中，另一方料理家务，为其提供衣食住行、个人起居方面的照顾。笔者对这一观点持否定态度，这一观点将同居关系中共同财产的认定标准混同于合法、正式的婚姻关系中一般共同所有的标准。该观点所称的家务活动等，虽然不能形成真正的财产价值，但在婚姻关系中也属于对家庭的贡献，因此在某些国家的立法例中认为对方应当给予补偿，或直接以婚后的一般共有制作为平衡双方关系，保障从事家务活动的配偶一方权利的措施。但同居不同于合法婚姻，不应抹杀两者之间的巨大差别，否则既违反现行法律规范的具体规定，亦有悖于婚姻法鼓励婚姻登记、鼓励构建合法婚姻家庭关系的立法目的。
二、同居关系中双方形成按份共有关系
司法解释中规定同居关系期间的双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，而共有分为按份共有和共同共有，同居期间的共有关系的具体性质为何，司法解释对此并没有明确规定。依据民法学原理，按份共有是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权，而共同共有是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。共同共有的基础是双方具有共同关系，较为普遍的是夫妻关系、家庭关系、合伙关系等。非婚同居并不形成法律上所认可的共同关系，故并不能形成共同共有关系。此外，根据《物权法》第103条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此，笔者认为，前述司法解释中所称的一般共有关系，应认定为按份共有关系。
明确这一问题，对于解决下列纠纷具有决定性意义：
1.同居者之间的内部关系。在我国，这一关系主要由《民法总则》《物权法》予以调整，分别对待。具体而言：首先，共同共有人之间没有份额问题，所有权利、义务、行为、事务等皆为共同，即共同享有、共同承担，而按份共有人对共有的不动产或者动产有各自确定的份额，确定方法首先依约定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。其次，在共有关系的解除方式与事由方面，按份共有人可以随意解除并任意转让其享有的共有的不动产或者动产中的相应份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，按份共有人还可以随时请求分割共有财产；共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，还应当给予赔偿。最后，在共有财产处分的限制方面，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，按份共有下，只需经过占份额三分之二以上的按份共有人同意即可，共同共有时则需全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
2.同居者的对外关系。就这一问题，我国法律规定对同居者的对外关系与对内关系仍然遵循“内外有别”的基本处理原则，即对内同居者（也就是共有人）之间存在着权利义务上的对抗，对外在因共有物而产生的处分、使用、收益、占有等行为或关系中，同居者则处于同一地位。但区分共同共有与按份共有的意义在于，两者之间存在真正连带责任与不真正连带责任的区别，即各自份额与能否追偿的区别。依据《物权法》的规定，对共有物的管理费用以及其他负担，或者因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；内部有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。正因为在内部关系上按份共有仍然有份额的界限存在，故虽然对外是一个整体，但对内仍是两个主体，故按份共有下有承担比例问题与追偿机制，法律明确只有按份共有人，才能对偿还债务超过自己应当承担份额的，向其他共有人追偿，同居共有关系中亦然。
三、物权登记仅具有推定力
另外需要注意的是本案中的这一类情形，即不动产或者准不动产（汽车、飞机、轮船）的权属登记与实际权属之间的关系问题。
依据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，此类物权行为自记载于不动产登记簿时发生效力，即“登记生效主义”，这种登记生效仅针对物权，而不包括为转移物权而签订的合同的效力，《物权法》还规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付，交付即产生物权变动的效果，但对于特殊动产，即船舶、航空器和机动车等这类的“准不动产”，其物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人，即“登记对抗主义”。故根据《物权法》的规定，登记在物权的设立、转移、确认中均具有重要的标志性意义。
但实践中的情况有些不同，司法实践中各种物权确认纠纷层出不穷，即使在物权保护纠纷、析产继承纠纷、离婚纠纷等其他法律关系纠纷之中，物权权属的确认问题也是案件处理的前提性问题，产生这一问题主要有以下原因：
一是依据民商法上的等价有偿原则、公平原则，法律对实际出资人的付出给予认可并认为其有权获得相应的回报，法律普遍承认名义权利人与实际权利人之间存在不统一的现实，并对实际权利人给予救济。即使在更偏重形式主义与意思自治的商法领域，公司法对登记股东与实际股东之间的纠纷的态度，也是在公司法的框架之下，在承认外观主义的前提下，保护实际出资人的合法权益，并可根据实际情况在一定条件下确认隐名股东的身份并将其显名化。
二是由于登记制度的形式性、被动性，其对相关产权事项的审查与认定极大地受制于登记申请人提交的申请表与申请证明材料，而由于形式审查的定位，不可能像法院审判一样具有追究真相的能力与机制，故权属登记无法保证完全的正确性，这是产生实际权利人可以另行选定登记权利人进行公示的根本原因。
三是由于登记的滞后性，导致其无法及时地反映实际权属的变化。例如，在原权利人死亡的情况下，其所有之财产的权属即转移给继承人（《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力），但登记状况则需等到继承人去做变更登记时才能更新到位。又如，在当事人对财产权属的争议通过调解书、判决书的形式确定之后，依据法律规定物权随法律文书的生效而转移（《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力），但在判决生效当时，权属登记情况尚未发生变更，需待法律文书所确定的权利人主动申报时才可更新。这也是《物权法》规定因为上述原因而享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力的理论基础。
故在司法实践中，物权权属登记证书（依据《物权法》的规定，准确地说应当是登记簿）只能是认定财产实际权属的强势证据，属于公文书证的一种。虽然如《民事诉讼证据规定》第77条所规定的，人民法院就数个证据对同一事实的证明力进行判断时，国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证，但也仅仅是证明力上的区别而已，并非完全的决定因素。
四、解除同居关系时共同财产的分割
同居关系期间财产以个人财产为原则，以共同财产为例外。在当事人请求分割同居关系期间所得的各种财产时，对于一方个人所得财产，应当认定为个人财产，另一方无权请求分割。一方请求分割共同财产时，该当事人应当就自己的主张承担举证责任，即证明财产是由双方共同所得或共同购置。如果是共同经营所得，当事人需举证证明双方共同参与经营，形成合伙关系，双方是共同共有关系；如果是购置财产，当事人需证明其亦有出资，双方形成按份共有关系，按份予以分割相应财产。当事人不能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，无权主张分割相应财产。例如，在比较常见的房产分割中，主张分割在对方名下房产的当事人，必须要证明其对购房有共同出资，当事人不能证明共同出资时，对其主张不应予以支持。
在具体的分割方式问题上，基于前文所引《物权法》的规定，除非当事人具有家庭关系，否则应视为按份共有，故同居双方在解除同居关系而需分割共同财产时，首先应当明确各自财产所占份额，在此基础上进行财产的分割。在具体分割方式上，法院应当依据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条规定，“具体分割财产时，应照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，妥善分割”。对可以分割的财产，按各自享有的财产份额进行实物分割；不宜实物分割的财产，可以根据生产和生活的实际需要归一方所有，分得该财产的一方对另一方按照其应得财产的份额折价补偿，也可以“确权不确物”，明确各自享有的权利份额，但不明确划定具体实物范围或四至，相关财产仍由双方共同占有、使用。