第二节　房地产抵押融资的优势评估

我国不动产抵押主要是房地产抵押，房地产抵押已经成为当前融资担保的主要方式。在融资活动中，房地产抵押的优势主要表现于以下几个方面：

一、房地产具有普遍性

人们生产生活必须有房地产这一物质条件，房地产对个人和企业来说是普遍拥有的大宗财产。根据有关部门分析，我国公民自有住房率高达90%，农村村民私有住房达98%以上并100%享有宅基地使用权，国有企业绝大多数拥有房地产，民营企业半数以上拥有厂房和办公场所，这为房地产抵押融资提供了极为丰富的资源。

二、房地产抵押具有安全性

在融资活动中，为了防范债权风险，确保债权安全，债权人往往要求债务人提供担保。担保法律设置房地产抵押的目的，也是为了保障债权安全，届时，债务人不能清偿债务，债权人能够从处置抵押房地产的价款中优先受偿。因房地产是比较稳定的不动产，具有固定性、可靠性的特点，故房地产抵押与保证担保比较，实现担保债权更具安全性，所以，商业银行在发放贷款过程中会首选房地产抵押，借款人或者第三人提供房地产抵押也就容易被商业银行接受并取得贷款。

三、房地产抵押不失使用功能

房地产抵押的主要特点之一是，抵押人无须将房地产交付给抵押权人占有，只要依法办理抵押登记，抵押权即告设立，这与动产质押完全不同。在动产质押中，出质人只有将动产交付给质权人占有，质权才能设立，如果未将质押动产交付给质权人占有，质权不能设立。房地产属于固定资产，除转让外很难变现获得资金，但可以将房地产用于抵押，通过借贷获得较大数额的资金投入生产经营，这就有效地解决了生产经营缺资问题；同时，用于抵押的房地产不转移为债权人占有，抵押人仍可继续使用，于是，有效地进行融资活动，促进了个人和企业的持续发展。

四、房地产抵押融资额度高而成本低

由于房地产价值较高，加之具有安全性，所以，在提供房地产抵押的情况下，借款人可以获得商业银行高额度的贷款。当前，商业银行房产抵押贷款额度通常在房地产评估值的60%—70%之间，贷款期限最长可达十年，可满足借款人的大额资金需求。由于房地产抵押风险较低，贷款利率相对比无抵押的信用贷款要低一些，例如，有些商业银行的信用贷款的年利率达10%左右，而房地产抵押贷款的年利率只在6%—7%之间。

由于房地产抵押具有上述优势，故在融资活动中被广泛适用。据有关部门统计，在前几年房地产市场旺盛时，商业银行的房地产抵押贷款的比重接近信贷总量的一半，由此可见，房地产抵押在事实上已成为融资活动的主要担保方式。

但是，事物总是一分为二的，我们在肯定房地产抵押具有独特优势的同时，也应看到不少法律风险，如当事人违法操作或不当操作，容易引起房地产抵押纠纷，甚至导致抵押合同无效；又如，房地产市场行情变化较大，如果对抵押房地产价格把握不准，就容易出现抵押房地产价款不足清偿抵押债权而使债权不能全部实现的风险；再如，债务人一旦不能清偿债务，抵押人因承担抵押责任将会失去房地产，有的甚至会影响其生存。