问题11 登记过程中如何处理“一户多宅”的问题^[3]

【问题】

根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”，但由于各种原因，在实践中存在着不少“一户多宅”的现象。产生这种现象的原因有很多，具体原因包括：一是历史原因，法律法规不健全，管理松懈造成的。二是建新不拆旧，近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建户，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的一户多宅。三是由于继承造成一户多宅。四是由于接受赠与造成一户多宅。五是村民由于购买住宅造成一户多宅。六是其他原因。因此，在上述情形下，一户村民申请第二宗宅基地登记的，能否受理？如何登记发证？

【解答】

土地登记机构在登记发证过程中，应当以现有的法律政策为基础，根据“一户多宅”产生原因的不同分别进行处理：

对于历史原因造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以根据原国家土地管理局所颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）的有关规定办理。如果一户村民的两处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的，土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。

对于因建新不拆旧造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。

对于因继承造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理。宅基地使用权能否作为遗产依法继承，我国《继承法》没有明确的规定。实践中通常认为宅基地使用权可以作为遗产继承，因继承申请第二宗宅基地登记的，可以受理。理由为：一是因为宅基地使用权是一种重要的用益物权，是农民一项重要的财产权，应当允许继承；二是我国《继承法》明文规定房屋可以继承。继承人继承房屋便自然对房屋所占范围的土地进行了使用，不允许宅基地使用权继承，客观上也没有可能；三是《通知》明确规定“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”；四是《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条明确规定“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”；五是《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）也作出了明确的规定。

对于因接受赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理。否则，将容易导致大量名为赠与实为有偿转让，以此规避法律的现象出现。

对于村民购买住宅造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。

对于其他原因造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家出台明确的规定之前，土地登记机构一般不得受理。

但是，如果通过购买房屋或者接受赠与取得的两处或者两处以上宅基地面积总和没有超过所在区、县（市）政府规定宅基地面积标准的，可以登记发证。如果超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，也可以登记发证。因为原国家土地管理局所颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）第四十九条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权……”

（蔡卫华）