问题17 宅基地能否登记给非农业户口的城镇居民^[10]

【问题】

在农村土地发证工作实践中，有些宅基地因历史原因目前正由城镇居民使用，请问能否给其登记发证？如能，需要满足哪些条件？

【解答】

根据现行的法律法规和政策规定，只有本农村集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权。非本集体经济组织成员不得取得宅基地，尤其禁止城镇居民在农村取得宅基地。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）明文禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）特别强调“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”等。

因此一般来说，宅基地不能登记给城镇居民，但是符合以下特殊情形的可以登记给城镇居民：

（一）非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋

按照1986年《土地管理法》第四十一条关于“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”的规定，城镇非农业户口居民也可以依法在农村取得集体土地建造住房。对于城镇非农业户口居民依法取得的宅基地能否办理登记呢？

对于城镇非农业户口居民依法取得的宅基地可以登记发证。理由和依据如下：一是原国家土地管理局1995年3月11日印发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条就明确规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”二是2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）也明确规定“非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。三是实践中，在国家出台相关的法律规定前，地方已经开始这样的操作。如《重庆市国土房管局关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见（试行）》（渝国土房管发〔2010〕86号）规定“城镇居民原在农村合法取得的宅基地及房屋，其房屋产权没有变化的，可依法确定其宅基地使用权和房屋所有权，其《房地产权证》记事栏应注记‘该权利人为非农业户口居民’”。另外广东省国土资源厅、广东省人民政府侨务办公室2011年1月4日发布的《广东关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》对华侨在农村的宅基地确权登记作出了专门规定。

（二）城镇居民因继承房屋占用农村宅基地的

《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）明确规定：已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。在此之前，《杭州市人民政府办公厅关于加快推进宅基地使用权登记发证工作的通知》（杭政办函〔2009〕173号）以及《重庆市国土房管局关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见（试行）》（渝国土房管发〔2010〕86号）都有类似的规定。

（三）因法院判决取得农村住宅的

《重庆市国土房管局关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见（试行）》（渝国土房管发〔2010〕86号）规定：非本集体经济组织的农村或城镇居民，因法定继承、分户或司法判决方式取得农村住宅的，可按规定登记发证。对因法定继承取得申请登记的，应收取继承公证文书，或经镇、村、社三级证明并公示无异议。

需要注意的是，除了以上情形之外，不得将宅基地登记发证给城镇居民。

（蔡卫华）