问题18 城镇居民因受遗赠取得的农村老宅应如何进行登记^[11]

【问题】

某村村民张某在宅基地上建有房屋并长期居住，因无法定继承人，张某订立遗嘱决定在其去世后将该房屋赠与其好友李某（城镇居民）。张某去世后，李某拿到该房屋钥匙并时常下乡居住。现该村正在开展宅基地确权登记发证工作，请问这种情况应如何处理？

【解答】

一、受遗赠人对遗嘱人合法所有的房屋依法享有受遗赠权，其因受遗赠取得的房屋所有权应当依法予以登记

农村居民在合法取得的宅基地上建造的房屋属于其合法财产。在农村居民死亡时，该房屋属于《继承法》第三条所规定的遗产。《继承法》第十六条第三款规定，“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”，法律上将此称为“遗赠”。据此，李某有权取得张某遗赠的农村房屋的所有权。不过应当注意的是，《继承法》第二十五条第二款规定：“受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”如果李某在知悉受遗赠后两个月内未表示接受遗赠，那么就不享有受遗赠权，也就不能取得房屋所有权。

本案中，李某在张某去世时即完全取得该房屋的所有权，登记机构应当依法予以登记，切实保护李某的合法权益。应当指出的是，必须把遗赠与“借赠与之名行买卖之实”的行为区分开来，后者在本质上违反了国家禁止城镇居民到农村购房的规定，因此是无效的。

二、根据“房地一体”的原则与规定，宅基地使用权应当一并进行确权登记

我国原则上禁止宅基地使用权流转，即宅基地使用权的买卖、赠与、出资入股、抵押等原则上均不允许。但是，宅基地上所建房屋与宅基地事实上不可分割，承认和依法保护城镇居民因受遗赠而取得的农村宅基地上房屋的所有权，就必然要肯定其继续使用宅基地的事实。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这表明，在房屋所有权遗赠的同时，房屋占用范围内的宅基地使用权也一并移转。尽管现行规定未对城镇居民受遗赠农村房屋所占用宅基地使用权的登记问题予以明确，但考虑到继承权和受遗赠权都是《继承法》所规定的同类型权利，两者除了权利人在是否具有法定继承人资格这一点不同外，并无其他本质区别，故本案也应参照国土资源部等部门出台的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）中“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员或城镇居民因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证”的规定，对李某受遗赠房屋占用范围内的宅基地使用权进行确权登记。

三、加强对城镇居民因受遗赠取得的宅基地使用权的管理

城镇居民虽有权依法继承或受遗赠而取得农村宅基地使用权，但毕竟不具备农村集体经济组织成员身份，这与宅基地使用权的福利保障性质存在一定冲突，必须加强管理。登记时应当参照国土资发〔2011〕178号文件的规定，在不动产登记簿和不动产权证书“附记”栏中注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法受遗赠人”等内容。宅基地上房屋自然损毁的，应当依法收回宅基地使用权。此外，各地可以根据有关政策探索实行宅基地有偿使用制度，对于符合《土地管理法》第六十五条规定情形的，可以依法收回宅基地使用权。

（郭佑宁）