问题37 委托贷款能否办理不动产抵押登记^[16]

【问题】

实践中，企业间因融资的需要，经常会委托银行办理委托贷款。为了减少风险，委托人（资金融出企业）要求借款企业（资金融入企业）以其依法取得的出让国有土地使用权不动产作为担保并申请办理抵押登记。土地登记机关能否办理？如何办理登记？

【解答】

一、不动产登记机关应当办理抵押登记

《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函〔2000〕582号）曾明确规定，“企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定”，委托贷款业务不同于企业之间的直接借贷，符合国家的法律政策，符合经济社会发展的需要。因此，当借款企业为保证债权得以实现，将依法取得的国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押并申请办理抵押登记的，登记机关应当办理。具体的理由如下：

一是委托贷款业务是金融监管机构允许开展的合法业务。委托贷款是一种合法有效的借贷形式，有明确的法律依据。根据《贷款通则》（中国人民银行1996年6月28日颁布）第七条的规定，经营贷款业务的金融机构的贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中委托贷款，系指“由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款”。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。

二是委托贷款不同于企业之间的直接借贷。后者是国家法律政策所明确禁止的。如《贷款通则》第六十一条明确规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”

三是开展委托贷款业务有利于经济社会的发展。企业将其富余的自有资金通过金融机构借给需要资金的各类中小规模的企业，既把企业间借贷资金纳入了银行信贷体系，便于国家计量和监督，利于国家金融宏观调控，避免企业之间因非法拆借而扰乱金融秩序，又使得委托人的资产得以升值，同时也解决了借款人的资金困难，金融机构因受托进行贷款管理而从中收取代理费用。委托贷款业务是一件一举多得的好事，受到普遍欢迎。目前银行不仅开展企业委托贷款业务，而且开展个人委托贷款业务。

二、办理委托贷款抵押登记业务的注意事项

委托贷款业务的流程一般是：委托人向银行提出书面委托贷款申请；银行审核后，与委托人签署委托贷款的《代理协议》；银行受理借款人贷款申请并经委托人审批后，由借款人与银行签订《委托贷款借款合同》，并根据委托人的要求协助借款人落实担保、抵押等手续；银行根据委托人通知进行贷款发放并协助委托人收回贷款本息，对违约贷款进行催收清收等。土地登记机关在办理委托贷款抵押登记业务时，不仅要了解以上流程，而且需要注意以下事项：

一是抵押权人不是银行，而是委托贷款人。在委托贷款中，同时存在名义债权人和实质债权人。名义债权人是贷款银行（受托人），实质债权人是委托人。这就出现一个问题，即在抵押登记办理过程中，谁应该是抵押权人，抵押权应当登记给谁？笔者认为，应以委托人（资金融出企业）为抵押权人。首先，在委托贷款法律关系中，委托人是承担委托贷款法律风险的主体，是实质债权人，而贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险；其次，根据《民法通则》的有关规定，代理人在委托人的授权范围内从事民事法律行为，该代理法律行为的后果归于被代理人。贷款银行（受托人）作为名义上的债权人，其实质是代理人，委托人仅授予银行与第三人（借款企业）订立委托贷款合同。基于该代理行为产生的利益应由被代理人（委托人）享有，即委托人享有对借款企业的合法债权。借款企业为该债权实现提供担保，则在委托人（实质债权人）与借款企业间形成债权担保法律关系，即抵押权人为委托人；再其次，实践中有多种担保方式可供选择，如抵押、质押、保证、组合担保等，土地不动产抵押只是其中的一种。具体选用何种担保方式由委托人与借款人自行商定，银行只是代为办理抵押登记等担保手续，并不是抵押当事人。

二是需要当事人提交的资料。当事人除了提供各自的身份证明材料之外，委托人应当提交其与银行签署的委托贷款的《代理协议》，借款人应当提供其与银行签订《委托贷款借款合同》等相关的材料。

三是审查需要重点注意的事项。委托人除了可以是企业之外，还可以是政府机构、事业单位，甚至是个人；审查的重点不是贷款的期限、金额，而应当是委托人、银行、借款人之间形成的委托贷款法律关系的书面文件材料。

（李志华 蔡卫华）