10.关于区分物所有权转移的案例分析
陈联书[1]
一、当事人和代理人基本情况及案由
上诉人（原审原告）：K公司，委托代理人薛律师，广东创基律师事务所律师；被上诉人（原审被告）：A集团公司，委托代理人陈律师、郑律师，广东金轮律师事务所律师；被上诉人（原审被告）：土地开发中心，委托代理人张律师、吴律师，广东广信君达律师事务所律师。案由：申请执行人执行异议之诉。
二、案情介绍
A集团公司对K公司负有债务，K公司起诉至法院后，法院判决A集团公司向K公司偿还向相关款项，法院判决后因A集团公司未按判决书偿还款项，K公司向法院申请强制执行，法院查封了仍登记在A集团公司名下的一处配电房。
配电房为公建配套物业，为12栋主体物业的公建配套，原12栋主体物业的产权人为A集团公司，因A集团公司负债，该12栋主体物业被法院拍卖（拍卖12栋主体物业时未将配电房列入拍卖明细中），后被B公司买受，B公司又将12栋主体物业作为出资（出资明细中也没有列明配电房）成立了C公司，因此，12栋主体物业登记在C公司名下。由于城市发展的原因，C公司将12栋物业及土地使用权交给了某土地开发中心收储（收储协议明细表中未列明配电房，但收储范围四至图中包括了配电房），土地开发中心与C公司签订收储协议后，按约定支付了补偿款，并将12栋物业的房产证进行了注销。
土地开发中心签署收储协议后，同时向房管部门申请注销配电房的房产证，由于配电房涉及供电部门，需要报请供电部门的批准，导致未能及时注销配电房的房产证。在办理注销配电房房产证的过程中，依K集团公司的申请，法院将仍登记在A集团公司名下的配电房进行了查封，从而导致土地开发中心无法继续注销配电房房产证，同时也无法继续开展收储工作。
三、争议焦点
由于配电房被查封，土地开发中心向法院提出了执行异议，法院审查后裁定中止执行，后K公司向法院提起了申请执行人执行异议之诉，一审法院审理后驳回了K公司的诉讼请求。
执行异议与执行异议之诉的争议焦点主要如下：
（1）配电房是否已被土地开发中心收储；
（2）土地开发中心是否对配电房的享有实体权利从而阻却法院继续执行。
四、双方意见
对于争议焦点，各方均从事实和法律适用方面发表了代理意见。
K公司认为配电房登记在A集团公司的名下，根据《物权法》规定的不动产的权利以登记为准，配电房属于A集团公司的财产，应当许可执行；B公司仅向法院竞买了12栋主体物业，并不包括配电房，作为出资到C公司的物业也不包括配电房，土地开发中心收储协议列举的房产证同样不包括配电房，因此，配电房并没有发生过转移，土地开发中心对配电房并不享有实体权利。
A集团公司认为配电房为公建配套物业，根据《物权法》第七十二、七十三条的规定，公建配套物业属于业主共有，并随着主体物业的转移而转移，在主体物业的权属发生转移的情况下公建配套物业的权属也一并发生转移，因此，配电房已不属于A集团公司所有。
土地开发中心认为配电房在收地四至图范围内，土地开发中心已经为收储的土地支付了对价，配电房作为被收储物业的公建配套已经转移至土地开发中心所有，土地开发中心对配电房享有实体权利，应当中止执行。
五、法院判决
本案事实方面，法院查明，房管部门在复函中确认B公司为该配电房的实际产权人，各方均确认配电房位于《收地补偿协议》的收地四至图所示方位内，该配电房的产权证在2012年被申请注销，已进入注销程序。
本案执行异议与执行异议之诉的法律适用主要如下：（一）对配电房是否已被收储问题，法院认为虽然配电房现仍登记在A集团公司的名下，但根据《物权法》第七十二、七十三条的规定，公建配套物业属于全体业主共有，其产权随着专有部分而转移，因此，土地开发中心收储了主体物业也就收储了配电房。（二）根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，土地开发中心支付了补偿款，接收了土地，因此应当中止执行。
六、案例评析
现实生活中出现了较多的开发商侵犯业主共有部分产权的情况，开发商经常侵占共有部分物业，将共有部分物业改造成商业用房等对外出租，甚至部分开发商将共有部分改成商业物业对外出售，严重侵害业主的权益，而业主在维权方面存在着很多困难，包括维权主体、维权的法律依据及取证等。
本案中，配电房属于公建配套已在房产登记文件中注明，因此配电房属于公建配套的性质非常明确，法院在审理本案的过程中也多次向房管部门发函了解关于配电房的情况，房管部门均予以明确的答复，因此在取证方面由于法院的帮助，进行得较为顺利。
根据立法解释来看，《物权法》第七十二条的释义对共有部分进行了一定程度的列举：“业主专有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等，但法律另有规定的除外。”配电房未在此明确列举。《物权法》第七十三条释义中“立法部门经调查研究认为，道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则归业主共有”对于配电房是否属于公用设施并未进行明确列举。特别是本案的特殊情况是作为公共配套的配电房具有独立的房产证，其被查封时尚未注销。但是根据上述立法精神，对共有部分尽可能地进行列举，并用了“等”进行兜底，对建筑区划内的不属于业主所有的城市公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地进行了列举，且未进行兜底，则根据立法精神，对建筑区划内的未明确列举为不属于业主所有的部分应认定为业主所有。
根据司法解释来看，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”上述司法解释的原则也是尽可能采用列举加兜底形式确定共有部分，并对不属于共有部分进行明确列举，应该说，根据该规定，配电房属于未明确列举的除外情形，应当适用属于业主共有的规定。
根据上述立法解释和司法解释，虽然在法律适用方面，《物权法》第七十二、七十三条原则性的规定公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，缺乏较为清晰明确的对公共场所、公用设施和物业服务用房的定义及列举，对该条的适用上有时也会出现模糊的情况，但是笔者认为，根据该条款的立法精神，配电房应当属于业主共有。
法院对本案的处理可以视为对公建配套等公共物业的归属的认定，践行了《物权法》第七十二、七十三条的规定和立法精神，法院处理本案的取证过程、法律适用过程都可以作为追究开发商侵占业主共有部分物业责任的样本，从而起到确实保障业主对共有部分的权利，落实相关法律法规规定的业主共有制度。
虽然《物权法》第七十二、七十三条以及最高人民法院《建筑物区分所有权问题解释》对业主共有部分的范围进行初步界定，但上述规定整体上还是比较简单，实践会遇到形形色色的争议情形，对公共场所、公用设施的界定也不甚明确清晰。为减少争议，笔者建议：
（1）通过立法进一步明确界定业主共有部分之范围
目前民法典民法通则草案正在如火如荼进行，紧接着物权法等民法典重要部分必然需要修订，《物权法》施行已近十年，积累了大量分析论证业主共有部分的相关解释、判例意见，该法律修订过程中必然需广泛征求意见，借此契机，吸纳合理和相对成熟的界定，可有针对性地对业主共有部分的内容进一步进行较为清晰的界定，进一步增强立法的明确性，提高法律的适用性。
（2）通过司法解释进一步明确界定业主共有部分之范围
立法具有滞后性，发生司法实践总是超出立法可预见的情形是不可避免的，最高人民法院根据需要，在遵守法律规定、尊重立法精神的基础上，进一步解释法律，指导司法实践，就建筑物区分所有权的共有部分作出更为详尽的解释或补充意见，进一步补强立法的明确性，增加法律的可操作性。
（3）进一步完善案例指导制度
2010年11月26日最高人民法院发布了《关于案例指导工作的规定》，明确最高人民法院“为了总结审判经验、统一法律适用，提高审判质量，维护司法公正”，最高人民法院可定期对全国范围内的典型案件进行提炼、发布，使之在全国各级人民法院同类案件审判中发挥指导性作用。对于此类问题，最高人民法院可集中汇编各地具有审判指导性或具有典型性的判例，进一步指导司法审判工作。
（4）赋予业主自治组织诉讼主体资格
权利必须主张才能实现，但作为权利主体的业主大会或业主委员会的诉讼主体不明确，则会导致维权难上加难，如明确业主大会或业主委员会、甚至部分集体业主（如十名业主以上则可提起诉讼）具有诉讼主体资格，一定程度上可以保障业主的共同利益，鼓励业主共同为权利而斗争，通过诉讼把存在争议的共有部分明晰，则可以进一步明确该等部分相关权益和责任。
综上，笔者认为，实践中配电房等公用设施的权属纠纷，可以通过促进立法、加强司法解释以及推行案例指导制度、明晰业主维权主体等方式逐步明确共有部分范围，确定相关权责，那么相关纠纷则会迎刃而解。
【点评】本篇案例讲述配电房在主物业几经易手的情况下的权利归属问题，最主要的问题在于对配电房是否构成共有部分进行认定。《物权法》第七十二条规定了业主对共有部分的权利义务，其中第二款规定了专有部分转让时，共有部分随之转让。“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”本案例中，12栋主体物业的附属设施——配电房因为在法院拍卖过程中未被列入拍卖明细，导致后来的一系列对该12栋主体物业的转让中都没有对配电房进行转让，配电房依然登记在原始的所有人A集团公司名下，在强制执行过程中，登记在A集团名下的配电房自然成为强制执行对象。
本案关键在于判断配电房是否构成共有部分，《物权法》第七十三条规定了哪些设施属于共有部分，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”配电房是否构成公用设施是决定本案配电房归属的关键。公用设施的范围在法律中并无明文规定，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则作了细化，通常来说电梯、扶梯、蓄水池、化粪池等与业主生活息息相关的部分构成公用设施，建筑物的消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分也应当认定为共有部分，而配电房与前述列举的公用设施性质无异，都属于与业主生活息息相关的部分，因此法院认定配电房是公建配套等公共物业，不应有太多争议。
作者在文后的案例评析中对此类案件提出了自己的看法，认为《物权法》及相关法律法规缺乏较为清晰的对公共场所、公用设施和物业服务用房的定义，只是原则性地规定了前述三种场所、设施、用房的所有权属于业主所有，这给开发商钻了空子，导致许多开发商侵占业主权利的情况发生。笔者亦认同《物权法》的规定较为笼统，法律缺乏明确规定将导致诉讼的发生，应在此问题上作明确规定。
（点评人：钟扬飞 广东中天律师事务所）
[1]陈联书，广东金轮律师事务所。