2.6　本章小结

本章主要考察了中国的城镇化、住房制度以及农村住房市场发育的现状。以历史分析方法为主，重点分析了住房制度和中国城镇化进程的关系；对农村住房市场化的内涵进行了界定，对其构成和表征进行了详细阐释；基于对浙江德清、湖南浏阳、陕西高陵的案例调查，运用制度变迁理论，分析了农村住房隐形市场的演进过程、演化条件和现状。

首先回顾了中国的城镇化进程和目前遇到的问题，考察了城镇化相关概念之间的关系，重点分析了人口城镇化出现的问题和人的城镇化受到的制度制约。中国的城镇化起点较低、起步较晚，但发展速度很快，随着中国经济增速放缓，预计未来城镇化速度可能趋缓。“重速度、轻质量”是中国城镇化的短板，表现为：迁移人口市民化滞后，城市融入困难；土地城镇化与人口城镇化失衡；城镇规模结构与空间布局不合理等。以人为核心的城镇化将是中国城镇化未来的方向。本书认为，人口城镇化包括农村人口的乡-城迁移与转移人口的城市融入两大过程，分别对应人口城镇化的“量”和“质”两大方面。本书所研究的农村住房市场化对人口城镇化的影响，将分别考察农村住房市场化对农民乡-城迁移决策（“量”）和农业迁移人口城市融入（“量”）两方面的影响。中国的人口城镇化相对滞后可以从户籍制度、土地制度和财税制度得到有力解释，住房制度也是影响人口城镇化的重要因素。

接下来剖析了具有鲜明中国特色的城乡住房制度，考察了住房制度与住房功能发挥之间的关系，重点分析了住房制度在中国城镇化进程中扮演的角色。中国城镇和农村的住房制度在用地、住房建设、供应、分配和消费等方面均截然不同，是与中国具体国情密切相关的制度创新。中国城镇现行住房制度的核心是住房分配货币化，这充分发挥了住房的居住功能和资产功能。中国农村现行住房制度的核心是福利化的宅基地供给和住房自建自住，这只发挥了住房的居住功能，而抑制了其资产功能。在城镇化的早期，城乡二元住房制度曾经发挥了积极作用：为农民进城定居创造了条件；避免了农民爆发式涌入城市，发挥了“缓冲器”作用；催生的“城中村”和“小产权房”成为吸纳进城人口的“海绵”；促进了低成本的工业化和城市扩张等。但随着城镇化达到较高水平，城乡有别的住房制度也显现出一些弊端：人与房错配导致住房和宅基地资源浪费；人口城镇化和土地城镇化失调；农业转移人口在城市的聚居区居住环境差；单向城镇化导致农村衰败；将农民固定在农村的理念已不适应人口红利消失的现实等。

然后对新型城镇化与住房制度改革之间的关系进行了具体分析。城乡住房制度同新型城镇化的很多内容密切相关，中国特色的新型城镇化道路不可能绕过城乡住房制度改革，而城乡住房制度的成功改革必然对新型城镇化目标的实现产生事半功倍之效。本书认为，具有鲜明中国特色的城乡二元住房制度曾在中国的城镇化进程中扮演了重要角色，但随着中国的城镇化水平进入高级阶段，现行住房制度目前已经不能适应新型城镇化的要求，需要以新型城镇化为导向深化住房制度改革。深化住房制度改革应按照新型城镇化战略的要求，在完善城镇住房制度的同时，着力在农村住房制度方面寻求突破。农村住房市场化既有利于人口市民化，实现以人为本的城镇化，又有利于激活农村住房的资产功能，构建城乡要素双向流动机制，还有利于城乡住房融合和城乡发展一体化，因而应当成为深化住房制度改革的重要方向。

本书认为，农村住房市场化，是指在坚持集体土地所有制的前提下，通过赋予农民完整的住房财产权，建立城乡统一的财产权表述体系，实现农村存量住房的自由交易，促进农村住房市场的规范和发展，推动城乡住房市场的有序对接，形成城乡统一的住房市场运行机制和市场体系，从而发挥市场在住房资源城乡配置中的决定性作用。从改革过程的角度看，农村住房市场化意味着三个层面的深刻变化：解除宅基地流转限制，农民将获得住房自由转让权；农村隐形住房交易取得合法地位，农村住房市场规范化程度增加；农村住房市场与城镇住房市场的有序对接，城乡统一的住房市场体系的建立，与快速城镇化相适应的住房资源市场配置机制的形成和完善。农村住房市场化至少可以从交易内容、交易范围、交易量、交易方式和交易价格五个方面进行表征。

最后，本书基于实地调研案例，对三地农村住房市场从形成背景、交易动机、类型、数量、价格和范围等方面进行横向对比，探讨了我国农村住房市场的发育状态、演化条件、发展模式与经验。研究表明，我国农村住房市场起步较早但发育迟缓，整体发育程度不高，发展潜力较大；交易内容方面，出租方式更为常见；区域差异明显，发达地区发育较好且出现城乡住房市场融合态势；农房市场离不开产业支撑，与经济发展呈现相互促进关系；制度约束强弱取决于基层政府态度。

(1)　本书采用韩俊强和孟颖颖（2013a）的观点，认为“人口市民化”与“城市融入”的内涵基本相同。

(2)　此为建制镇建成区人均住宅建筑面积，数据来自《2015年城乡建设统计公报》。

(3)　见1990年1月3日国务院批转的《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》。

(4)　《中共中央办公厅、国务院办公厅关于对涉及农民负担项目审核处理意见的通知》（中发〔1993〕10号）。

(5)　《物权法》草案审议稿中，曾规定“本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的，应当缴纳宅基地使用费。”后又改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

(6)　国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市占用农民集体土地建住宅”；国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

(7)　国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）规定：“对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助”；十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。

(8)　数据来源：《推进土地节约集约利用的指导意见解读之一》，http://www.mlr.gov.cn/xwdt/mtsy/xinhuanet/201410/t20141028_1333615.htm，国土资源部网站，2014-10-28。

(9)　见《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》。