第十五章　业主的建筑物区分所有权

1．试述建筑物区分所有权的概念及客体。

答：（1）建筑物区分所有权的概念

《物权法》第70条对业主的建筑物区分所有权进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该定义的特点在于：

①该概念明确了建筑物区分所有权的主体是业主。业主之外的房屋承租人、借用人、管理人等不是业主，这些人也被称为“专有部分占有人”，而专有部分占有人并不是所有权人，而是非所有权人，因此不能被称为业主。

②确认了区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和共同管理权三项权利所组成的一种复合的权利。建筑物区分所有权是一个集合的权利，三种权利紧密结合成为一个整体的且不可分割，权利人不能对建筑物区分所有权中的不同权利进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。

③区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。《物权法》之所以采用建筑物区分所有权的概念，主要是因为建筑物区分所有权客体的主要部分仍然是建筑物内的财产，即业主对建筑物内专有部分享有的财产权。

（2）建筑物区分所有权的客体

区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个小区。

①专有权的客体

专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备如下几个条件：

a．必须具有构造上的独立性，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。

b．必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用。

c．通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。

②共有权的客体

业主共有的客体是：绿地、道路、物业管理用房、维修资金、建筑区划内的其他公共场所和公用设施等。

2．如何确定共有部分的专有使用权？

答：建筑物区分所有权人的专有权，指业主（建筑物区分所有权人）对建筑物专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。建筑物专有部分，一般指具有构造上和使用上的独立性、能够成为单独所有权客体的建筑物部分。构造上和使用上的独立性的判断，一般可以通过区分的明确性、间隔性、通行直接性、专有设备的存在和公用设备的不存在等来认定。

（1）专有部分的范围，学说上存有空间说、壁心说、墙面说、壁心与墙面混合说等观点。本书持壁心与墙面混合说，认为在区分所有权人之间的管理、维护等内部关系上，专有部分只包括至墙面部分，而在买卖等外部关系上，专有部分应达至壁心。专有部分除包括建筑物结构部分外，还依情形包括建筑物附属设施和附属建筑物，如水电管线、电话线、储藏室、车库等。绿地等地基使用权也可确定为专有权人享有。

（2）专有权在建筑物区分所有权中占据主导地位，是业主享有和行使共有权、对共有部分进行管理的前提和基础。专有权的变动作为不动产物权的变动，需要办理登记手续，而共有部分所有权具有附属性，不必单独登记即可一并变动。

（3）专有权人对专有部分享有完全的占有、使用、收益、处分权能，并可排除他人干涉。专有权人在出售专有部分时，虽其共有权一并转让，但其他区分所有权人不享有优先购买权。专有权人还可享有因维护、改良专有部分而对其他专有权人专有部分和各区分所有人共有部分的必要使用权。

（4）专有权人须遵循权利不得滥用原则和相邻关系的法律规定，遵守管理规约的约定，合理使用专有部分，不得危及建筑物的安全，不得损害其他部分专有权人的利益和全体区分所有权人的共同利益。专有权人不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的其他业主同意。

3．请问：张某是否有权请求拆除商业广告牌？

答：张某有权请求拆除商业广告牌。

《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”房屋的屋顶属于房屋的基本结构，应为此处的其他公共设施，属于业主共有。因业主的共有权附随于专有权，张某取得了该楼房第二层的专有权也就同时取得了对该楼房共有部分的共有权，故张某有权请求拆除商业广告牌。