第十二章　所有权

12.1　复习笔记

【知识框架】

【重点难点归纳】

一、所有权概述

1．所有权的概念与特征

（1）所有权是所有人在法律规定的范围内，对属于自己的特定物全面支配和排他的权利。

（2）所有权的特征包括：

①所有权是绝对权。所有权不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其权利。

②所有权具有排他性。所有权人有权排除他人对于其行使权利的干涉，并且同一物上只能存在一个所有权，而不能并存两个以上的所有权。

③所有权是最完全的物权。所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配，是内容最全面、最充分的物权。

④所有权具有弹力性。所有权的弹力性是指当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人。

⑤所有权具有永久性。这是指所有权的存在不能预定其存续期间。

2．所有权的内容

所有权的内容是指所有人在法律规定的范围内，对于其所有物可以行使的权能。所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。

（1）占有，是所有权人对于财产实际上的占领、控制。

（2）使用，是依照物的性能和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。

（3）收益，是收取所有物的利益，包括孳息和利润。

①孳息包括法定孳息和自然孳息。

②利润是把物投入社会生产过程、流通过程所取得的利益。

（4）处分，是决定物事实上和法律上的命运。这是所有权内容的核心，是所有权的最基本的权能。处分可以分为：

①事实上的处分，是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭。

②法律上的处分，是指依照所有人的意志，通过某种民事法律行为对物进行处理。

3．所有权与所有制的关系

（1）所有权是所有制在法律上的反映，说明的是所有权反映的经济性质。但是，所有权制度是独立于所有制的法律制度。

（2）所有权是所有制在法律上的表现，并不是说所有权的表现形式与所有制的表现形式相同。所有制表现为某个社会的基本经济制度，具体体现在生产、交换、分配和消费过程中；所有权表现为特定的权利主体对特定物的特定权利。

（3）所有权是所有制的法律表现，也绝不是说所有权与所有制是完全一致的。所有制是社会物质关系，而物权是社会意识关系，物权并不是对所有制的一种简单的模拟和直观的反映。

二、国家所有权、集体所有权、私人所有权与其他所有权

1．所有权的类型概述

（1）国家所有权、集体所有权与私人所有权（以所有制为标准）

我国存在着三种所有制，即全民所有制、集体所有制和私人所有制，反映在法律上，《物权法》规定了国家所有权、集体所有权和私人所有权。

（2）自然人所有权、法人所有权与共有（根据民事主体为标准）

（3）动产所有权、不动产所有权

①动产所有权。系以动产为其标的物，它是所有人独占性地支配其所有的动产的权利，所有人在法律规定的范围内有权对其所有的动产占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。

②不动产所有权。系以不动产为其标的物，其效力及于不动产的哪些部分、其行使在法律上受有哪些限制，是为不动产所有权的特殊问题。主要包括土地所有权和房屋所有权。

2．国家所有权

（1）国家所有权的概念和特征

国家所有权是全民所有制在法律上的表现，它是中华人民共和国享有的对国家财产的占有、使用、收益、处分的权利。其特征包括：

①国家所有即全民所有，由国家出面代表全民行使所有权。而国家是一个抽象的概念，因此国家需要由国务院和地方各级人民政府出面来代表。

②国家所有权的产生、内容和运作程序都是法定的。国家不能凭借其享有的公权力任意规定国家所有权客体的范围。

③国家所有权客体具有广泛性、多样性的特点，并且其中有些形态是其他一般所有权不能涉及的，譬如矿藏、野生动物、无线电频谱等只能由国家专有。

（2）国家所有权的主体和国家所有权的行使

①国家是国家所有权的主体。

国家财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的除外。在由国务院代表国家行使所有权的同时，依照法律规定，可以由地方人民政府等部门行使有关权利。

②国家所有权的行使方法：

a．国家机关对其直接支配的不动产和动产享有的权利内容。

b．国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产享有的权利内容。

c．国家对其出资的企业享有出资人权益。

（3）国家所有权的客体

国家所有权的客体具有广泛性，我国《物权法》和相关部门法明文规定属于国家所有的财产有两类：

①法律规定属于国家专有的财产，包括：

a．矿藏、水流、海域；

b．城市的土地；

c．无线电频谱资源；

d．国防资产。

②法律规定属于国家所有的财产：

a．法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；

b．森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；

c．法律规定属于国家所有的野生动植物资源；

d．法律规定属于国家所有的文物；

e．法律规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施；

f．征收的土地归国家所有。

3．集体所有权

（1）集体所有权的概念和特征

集体所有权又称劳动群众集体组织所有权，是集体组织对其不动产和动产享有的占有、使用、收益、处分的权利。其特殊性表现为：

①集体所有权主体是单一的，即集体组织。集体成员不是所有权主体，不能以自己名义行使所有权，也无权擅自处分集体财产。

②集体所有权的行使具有特殊性，尤其强调对于集体成员利益的保护。集体所有权的行使，必须遵守能够充分反映集体成员共同意志的法定程序，以彰显集体所有权的公有制本质。

（2）集体所有权的主体、行使和保护

①集体所有权的主体

a．农民集体所有权的主体。我国《物权法》第59条第1款规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

b．城镇集体所有权的主体。《物权法》第61条规定，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

②集体所有权的行使

《物权法》对集体所有权的行使从两个方面作了明确规定：

a．农民集体所有的不动产和动产权利的行使。

b．集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地和滩涂等不动产所有权的行使。

③集体所有权的保护

a．集体成员对于集体财产享有知情权。

b．集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

（3）集体所有权的客体

集体所有的不动产和动产包括：

①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂。

②集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施。

③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施。

④集体所有的其他不动产和动产。

4．私人所有权

私人所有权是私人对其不动产和动产享有占有、使用、收益、处分的权利。

（1）私人所有权的主体与客体

①私人所有权的主体是以所有制为标准划分的，其主体不仅是自然人个人，还包括私人投资设立的不具有法人资格及具有法人资格的独资企业，两个以上的自然人及私有法人企业共同出资设立的合伙企业。

②私人所有权的客体不限于生活资料。私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。除了法律规定属于国家和集体的所有权客体及法律禁止成为私人所有权客体的以外的物，都可以成为私人所有权的客体。

（2）私人所有权的保护

私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

5．法人所有权

（1）企业法人所有权

企业法人所有权是企业法人在法律和其章程规定的范围内，独占性地支配其不动产和动产的权利。企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

国有企业作为市场主体，应当具有独立的财产，并且能够对自己的行为承担法律责任。国家作为出资人，享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。

（2）其他法人所有权

企业法人以外的法人，其所有权的行使要受到法律、行政法规和章程的限制。

①机关法人、国家举办的事业单位法人的不动产和动产属于国家所有，只能在对外关系上适用所有权的有关规定。

②社会团体主要包括人民群众团体、社会公益团体、专业团体、学术团体、宗教团体等，其依法所有的不动产和动产，受法律保护。

三、业主的建筑物区分所有权

1．业主的建筑物区分所有权的概念

（1）建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

（2）建筑物区分所有中专有权的客体的条件为：

①须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。

②须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。

③能够登记成为特定业主所有权的客体。

2．建筑物区分所有权的内容

（1）专有部分的单独所有权

①权利内容

业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

②权利限制

a．业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

b．业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（2）共有部分的共有权

共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分的范围有：

①共有部分既有由全体业主共同使用的部分，也有仅为部分业主共有的部分。

②建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

③建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

④建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

⑤建筑区划内规划用于停放汽车的车位，以及占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当首先满足业主的需要。

⑥其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当为共有部分。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（3）业主的管理权

①业主管理权的范围

a．业主有权设立业主大会并选举业主委员会。

b．业主有权决定区分建筑物相关事项。

《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：第一，制定和修改业主大会议事规则；第二，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；第三，选举业主委员会或者更换业主委员会成员；第四，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第五，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；第六，改建、重建建筑物及其附属设施；第七，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

c．业主享有知情权。

d．业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

②物业服务合同

a．建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由进行抗辩。

b．违反物业服务合同的责任

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。

c．物业服务企业有权收取物业费

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

d．物业服务合同的终止

业主大会按规定程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。

物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

四、相邻关系

1．相邻关系的概念及特征

（1）相邻关系是指两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。

（2）相邻关系的特征为：

①相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或者使用人之间。

②相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益。

③相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。

2．处理相邻关系的原则和具体根据

（1）原则

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。这是我国司法实践早已形成的经验的总结。

（2）具体根据

法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以依照当地习惯。

3．各种相邻关系

（1）相邻用水、流水、截水、排水关系

相邻人应当尊重水的自然流向，在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应征得他方的同意，并对由此造成的损失给予适当补偿。自然水流经过地的所有人或者使用人都可以使用流水，但应当共同协商、合理分配使用。

（2）相邻通行关系

不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要便利。通行人应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当予以赔偿。

（3）相邻管线安设关系

相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

（4）相邻防险、排污关系

①相邻一方在挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等时，不得危及相邻不动产的安全，不得使邻地的地基受到危害，不得使邻地的建筑物受到危害。

②相邻一方的建筑物有倾倒的危险，威胁邻人的生命、财产安全的，相邻一方应当采取预防措施，如加固、拆除。

③相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射、恶臭物品时，应当与邻地建筑物保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置。

④相邻人，尤其是化工企业、事业单位，在生产、研究过程中，不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

（5）相邻日照、通风、采光关系

相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，不得违反国家规定的有关工程建设标准，以免影响邻人建筑物的日照通风和采光。

（6）相邻不可量物侵害关系

“不可量物侵害”，是指噪音、煤烟、震动、臭气、尘埃、放射性等不可量物质侵犯邻人造成干扰、妨害或者损害的情形。

（7）相邻竹木归属关系

相邻地界上的竹木、分界墙、分界沟等，如果所有权无法确定时，推定为相邻双方共有财产，其权利义务适用按份共有的原则。

五、所有权的特别取得方法

1．善意取得

善意取得又称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。

（1）规定善意取得的价值

善意取得制度作为所有权保护的一种例外，是无权处分的特别规定，是对所有权的效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易的安全和便捷之间予以平衡的结果。

（2）善意取得的构成条件

①无权处分人所转让的，可以是动产，也可以是不动产。

②第三人必须是有偿地从无权处分人处取得标的物。

③第三人必须是善意的。

④转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

2．拾得遗失物

遗失物，是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产，不动产不存在遗失的问题。《民法总则》对漂流物、失散的饲养动物与遗失物在同一条中作出规定，这是视遗失物、漂流物及失散的饲养动物有同一法律地位。

（1）拾得人的权利义务

①拾得遗失物，应当返还失主。拾得人应当及时通知失主领取，或者送交公安等有关部门。

②拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

③拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求失主按照承诺履行义务。

（2）失主的权利义务

①失主领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

②失主悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

③遗失物如果通过转让被第三人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人（第三人）之日起2年内向第三人请求返还原物，但第三人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付第三人所付的费用。权利人向第三人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

3．发现埋藏物

（1）埋藏物与隐藏物

埋藏物是指包藏于他物之中，不容易从外部发现的物。埋藏物以动产为限，不动产从其体积、固定性等方面讲，一般不会发生埋藏的问题。

隐藏物，是指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。

（2）发现埋藏物与隐藏物的处理

我国物权法规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

4．添附

广义的添附包括附合、混合和加工。

（1）附合

附合是指两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物或者花费较大。

附合有两种情况：

①动产与动产的附合。动产与动产的附合应当由原所有人按照其动产的价值，共有合成物。如果可以区别主物或从物，或者一方动产的价值显然高于他方的动产，则应当由主物或价值较高的物的原所有人取得合成物的所有权，并给对方以补偿。

②动产与不动产的附合。动产与不动产的附合，由不动产所有人取得合成物的所有权，但应当给原动产所有人以补偿。

（2）混合

混合是两个以上不同所有人的动产互相混杂合并，不能识别。混合发生在动产之间。

混合的法律效果：准用附合的规定。

（3）加工

加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新物。

加工物的所有权原则上归原物的所有人，并给加工人以补偿。但是当加工增加的价值大于材料的价值时，加工物可以归加工人所有，但应当给原物的所有人以补偿。

5．时效取得

时效取得是指依取得时效的规定取得所有权。取得时效是时效的一种，它是指当事人因占有他人的物的事实状态经过一定时间，而取得该物所有权的法律制度。

我国民法只规定了诉讼时效而没有规定取得时效。

6．先占

先占是指最先占有无主财产。先占必须在事实上占有物，这种占有要有取得所有权的意思。我国在立法上没有规定先占制度，不能一概排斥先占原则。但先占取得只适用于法律对于无主财产的归属没有特别规定的情形，法律如果有特别的规定，如无人继承的遗产，就应当适用法律的特别规定，而不能先占取得。