2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。
A．长期投资
B．短期投资
C．风险投资
D．金融投资
【答案】A
【解析】AB两项，按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。CD两项，金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，包括风险投资、彩票投资等。
2下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。
A．在建工程
B．车站
C．购物中心
D．科技产业园区
【答案】B
【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
3房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（ ）。
A．变现风险
B．时间风险
C．或然损失风险
D．通货膨胀风险
【答案】B
【解析】房地产投资风险可分为个别风险和系统风险。其中，个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。因此，ACD三项均属于系统风险。
4投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（ ）。
A．提高投资收益
B．降低系统风险
C．降低个别风险
D．使投资毫无风险
【答案】C
【解析】投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。
52007年末，某市住房总量为5000万/m2，其中经济适用住房400万/m2，商品住房3750万/m2；同期住房空置量为750万/m2，其中经济适用住房为50万/m2，商品住房为450万/m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）。
A．9%
B．12%
C．12.5%
D．15%
【答案】B
【解析】空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，公式为：VRt＝VCt/St。式中，VRt表示空置率；VCt表示空置量；St表示房屋存量。本题中，商品住房空置量为450万/m2，存量为3750万/m2，所以该市2007年末的商品住房空置率＝450÷3750＝12%。
6政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（ ）。
A．产品质量
B．产品性价比
C．规模和结构
D．产品档次
【答案】C
【解析】土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
7对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
【答案】D
【解析】房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当资本市场投资可以获得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导致房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始下降。
8当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。
A．挑战定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
【答案】D
【解析】随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。A项，挑战定价法是指当开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得较多的定价方法。B项，领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。C项，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
9某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。
A．均衡
B．非均衡
C．结构性失衡
D．失衡
【答案】C
【解析】房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。房地产市场总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，如：①商品住房与经济适用住房之间；②高档商品住房与普通商品住房之间；③大户型与中小户型之间；④存量住房与增量住房之间。
10据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（ ）万/m2。
A．1260
B．1380
C．1440
D．2100
【答案】C
【解析】市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。常用的判断方法是：Q＝nqp，式中：Q表示总市场潜量（元）；n表示特定产品或市场的购买者数量（人）；q表示购买者的平均购买数量（单位/人）；p表示平均单价（元/单位）。将前面公式做一定的修正，得出估计新建住宅市场需求量的公式：新建住宅市场需求量（元）＝家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）。则本题中，2008年该市新建商品住房的总市场潜量Q＝120万户×80m2/户×15%＝1440（万m2）。此题求的是以建筑面积为单位的总市场潜量，若是以价格为单位，则Q＝120万户×5万元/户×15%＝90（亿元）。
11下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（ ）。
A．使用者地位
B．购买动机
C．对渠道的信赖度
D．对价格的敏感程度
【答案】B
【解析】影响消费者购买行为的因素主要有：①社会文化因素，包括文化因素和社会因素；②个人因素，包括年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况、生活方式、个性和自我形象；③心理因素，主要有动机、感觉、学习以及信念和态度等。
12某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A．避强定位方式
B．产品差别化方式
C．对抗性定位方式
D．重新定位方式
【答案】D
【解析】ACD三项，市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。市场定位方式主要有：①避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；②对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；③重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。B项，产品差别化，即从产品质量、产品款式等方面实现差别，它不是市场定位方式，而是市场定位战略。本题中，该公司根据市场的变化将用途调整为写字楼属于重新定位方式。
13在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。
A．消费者的感觉
B．消费者的生活方式
C．消费者的经济状况
D．消费者的预期
【答案】D
【解析】消费者的预期对市场需求有较大影响，一般的消费者预期房地产的价格会上涨，为防止以后花费更高的价格购买，会选择现在购买，从而导致商品的现时需求增加；消费者预期价格下降，认为以后购买会更便宜，不会选择现在购买，降低了现时的市场需求，即“买涨不买跌”。
说明：根据最新版考试教材，该知识点已删除。
14下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。
A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束的金额
C．资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
【答案】C
【解析】CD两项，资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。AB两项，通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。
15某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（ ）。
A．7.50%
B．7.56%
C．7.71%
D．7.76%
【答案】D
【解析】实际利率i与名义利率r的关系式为：
i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1
本题中，该抵押贷款的实际年利率i＝（1＋0.625%）12－1＝7.76%。
16美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（ ）美元。
A．1250
B．1398
C．1416
D．1562
【答案】D
【解析】美国金融机构发放的次级抵押贷款，普遍采用了可调利率贷款，也称为“m/n”贷款（主要包括“2/28”和“3/27”两种），即借款人在最初m年还款期内依照贷款合同约定的某一固定初始利率仅支付利息，从第m＋1年开始将固定利率变为每隔半年以伦敦银行同业拆借利率为基准重新确定的可调整利率还本付息。
已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月），本题在第28个月的还款额为：
计算得该家庭在第28个月的月还款额＝1562（美元）。
17下列关于收益率指标的表述中，错误的是（ ）。
A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C．常规项目的财务内部收益率是唯一的
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
【答案】D
【解析】D项，差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。表达式为：
式中（CI－CO）t′表示投资大的方案第t期净现金流量；（CI－CO）t″表示投资小的方案第t期净现金流量；n表示开发经营期；ΔIRR即为差额内部收益率。
18某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（ ）。
A．1.82%
B．2.33%
C．3.57%
D．5.45%
【答案】C
【解析】通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本题中，代入数据得：（1＋16%）＝（1＋12%）×（1＋Rd），通货膨胀率Rd＝3.57%。
19对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（ ）。
A．Pb＜Pb′
B．Pb≤Pb′
C．Pb＝Pb′
D．Pb＞Pb′
【答案】D
【解析】动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pb′。
20某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。
A．10.42%
B．11.57%
C．31.25%
D．34.72%
【答案】D
【解析】投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率是指开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。即：投资利润率＝年利润总额或年平均利润额/项目总投资×100%＝25000/（80000－8000）×100%＝34.72%。
21某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元/m2。
A．2350
B．2937.5
C．3250
D．4062.5
【答案】A
【解析】盈亏平衡时，项目总销售收入＝项目固定成本＋项目变动总成本。本案例中，假设项目达到盈亏平衡时的单位变动成本为y元/m2，则4500×10000×4×80%＝50000000＋10000×4y，解得：y＝2350（元/m2）。
22对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A．地价
B．建造成本
C．贷款利率
D．资本化率
【答案】D
【解析】当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润变化最大的是资本化率降低时的情况，所以最敏感的因素应是资本化率。
23某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好，将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生－3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为（ ）万元。
A．2677.50
B．3680.60
C．4003.50
D．5356.80
【答案】A
【解析】期望值等于各个可能值及其概率的乘积之和。本案例中，该项目的期望值＝5680×45%＋2450×35%－3680×20%＝2677.50（万元）。
24房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A．黄线
B．紫线
C．蓝线
D．红线
【答案】D
【解析】基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。其主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
25房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。
A．资本金-借贷资金-预租售收入
B．预租售收入-资本金-借贷资金
C．借贷资金-预租售收入-资本金
D．资本金-预租售收入-借贷资金
【答案】D
【解析】资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
26某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。
A．39.51
B．49.39
C．49.96
D．62.45
【答案】C
【解析】当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值（AW），通过公式AW＝NPV[ic（1＋ic）n]/[（1＋ic）n－1]计算。
假设A方案的等额年值为AW1，B方案的等额年值为AW2。则：
①A方案的等额年值为：
AW1＝120×12%/[1－（1＋12%）－3]＝49.96（万元）
②B方案的等额年值为：
AW2＝150×12%/[1－（1＋12%）－4]＝49.39（万元）
等额年值较大的方法更优。因此，最优方案为A方案，等额年值为49.96万元。
27当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A．净现值法
B．差额投资内部收益率法
C．费用现值法
D．内部收益率法
【答案】C
【解析】对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。采用费用现值法进行比较时，主要是利用项目费用（PC）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。
28房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．土地开发贷款
B．房地产抵押贷款
C．土地转让收入
D．流动资金贷款
【答案】B
【解析】房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
29下列融资渠道中，属于公共市场债务融资形式的是（ ）。
A．房地产上市公司发行公司债券
B．权益型REITs
C．房地产上市公司发行股票
D．商业银行贷款
【答案】A
【解析】房地产资本市场中，私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。例如，房地产公司可以通过上市公开发行股票获得权益投资，而股票是可以在股票市场上公开交易的，因此上市融资渠道就属于公开市场融资。BC两项，权益型REITs和房地产上市公司发行股票属于公共市场权益融资；D项，商业银行贷款属于私人市场债务融资。
30新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。
A．政府政策性资金
B．国内外企业入股的资金
C．个人入股的资金
D．资产变现的资金
【答案】D
【解析】新设项目法人项目资本金筹措渠道包括：①政府政策性资金；②国家授权投资机构入股的资金；③国内外企业入股的资金；④社会团体和个人入股的资金。既有项目法人项目资本金筹措渠道包括：①项目法人可用于项目的现金；②资产变现资金；③发行股票筹集的资金；④政府政策性资金；⑤国内外企业法人入股资金。D项，资产变现的资金属于既有项目法人项目资本金筹措渠道。
31进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
A．债务融资成本分析
B．资金占用费分析
C．资本金与债务资金的比例分析
D．担保费分析
【答案】C
【解析】在进行房地产融资方案分析时，融资结构分析主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。ABD三项均属于融资成本分析。
32下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。
A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C．写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
【答案】D
【解析】写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，尤其是对高层建筑而言。A项，在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。B项，当基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。C项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
33当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（ ）。
A．全租金方式
B．毛租金方式
C．净租金方式
D．基本租金方式
【答案】C
【解析】当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
34不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险税
【答案】A
【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤增值税及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产税和法律费用等。
35下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（ ）。
A．税前现金流＝有效毛收入－经营费用
B．税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息
C．税后现金流＝税前现金流－所得税
D．税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税
【答案】C
【解析】从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流，即：税前现金流＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息。从税前现金流中再扣除所得税，便得到税后现金流，即：税后现金流＝税前现金流－所得税＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－所得税。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1下列关于商用物业的表述中，正确的有（ ）。
A．能为投资者带来经营性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．需在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
【答案】ACDE
【解析】A项，商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，指能出租经营、为投资者带来经营性现金流收入的房地产。B项，随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发-出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。C项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。D项，这类物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。E项，由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。
2“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（ ）。
A．按地域范围细分
B．按房地产用途细分
C．按增量存量细分
D．按交易形式细分
E．按目标市场细分
【答案】ABDE
【解析】从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准，对房地产市场进行细分。本题中，市场细分的方式有：①“某城市”属于按地域范围细分；②“别墅”体现了按房地产用途细分和按目标市场细分；③“销售”体现了交易形式。
3从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。
A．土地
B．劳动力
C．资本
D．经验
E．环境
【答案】ABCD
【解析】要通过房地产开发活动，将满足社会空间需求的设想变为现实，需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入，同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。作为房地产开发活动的发起者，开发商是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者，也是开发风险的主要承担者和开发利益的主要分享者。
4制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。
A．物业租金必须能抵偿所有投资成本
B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
【答案】ACDE
【解析】A项，物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报；B项，出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权，只有在业主和租户均满意的情况下租约才会得以维持；C项，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定；D项，市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系；E项，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正。
5房地产开发项目市场定位的含义主要包括（ ）。
A．预测开发成本
B．选定目标市场
C．确定消费群体
D．明确项目档次
E．设计建造标准
【答案】BCDE
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
6“可贷资金利率理论”认为（ ）。
A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成
B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
C．利率不是由可贷资金的供求决定的
D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数
【答案】ABE
【解析】可贷资金理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的。可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成，可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成。可贷资金的需求函数是利率的递减函数，可贷资金的供给函数是利率的递增函数，可贷资金供求均衡决定均衡利率。该理论既反对古典学派忽略了货币因素，也不同意凯恩斯完全否定实际因素；但可贷资金供求决定均衡利率时，并不一定能保证商品市场与货币市场同时均衡，利率无法保持稳定，理论仍不完善。
7下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。
A．销售税费
B．租金收益
C．物业增值
D．股权增值
E．抵押贷款规模
【答案】BCD
【解析】房地产投资经济效果分为：①置业投资的经济效果。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。②开发投资的经济效果。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
8下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ ）。
A．表明了负债占资产的比例
B．反映了项目的财务风险程度
C．资产负债率越高，则企业应变能力越强
D．属于长期偿债能力指标
E．房地产开发企业的资产负债率一般较高
【答案】ABDE
【解析】ABD三项，资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的；C项，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强；E项，房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。
9房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。
A．开发期和租售期
B．权益投资比率
C．资本化率
D．贷款利率
E．运营费用
【答案】ACD
【解析】对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：①土地费用；②建筑安装工程费；③租售价格；④开发期与租售期；⑤容积率及有关设计参数；⑥资本化率；⑦贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。
10下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A．净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B．可以完全衡量项目风险性高低
C．净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D．净现值标准差系数大的方案为优
E．可以反映项目年度净现值的离散程度
【答案】ACE
【解析】净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度。B项，净现值标准差在一定的程度上，能够说明项目风险的大小，但是不能够完全衡量项目风险性高低。D项，判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。
11以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（ ）。
A．土地出让金
B．征地拆迁费
C．基础设施建设费
D．土地转让费
E．契税
【答案】ABC
【解析】土地出让价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让价款。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成，政府出让土地时的底价通常以出让金和土地开发成本为基础确定，土地增值收益或溢价为开发商在土地出让市场竞买时所形成的交易价格与出让底价的差值。
12下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。
A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务
C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D．以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能
E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
【答案】ACDE
【解析】A项，REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种：①发行股票；②从金融市场融资。B项，抵押型房地产投资信托主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务；权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。C项，按信托性质分类，REITs可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。D项，作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能。E项，房地产投资信托基金委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理。
13个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有（ ）。
A．恶意欺诈
B．市场疲软
C．项目拖期
D．质量纠纷
E．违法预售
【答案】ACDE
【解析】由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
14物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。
A．可出租面积
B．基础租金
C．室内装修
D．客户类型
E．出租单元面积规划
【答案】ABCE
【解析】物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：①计算可出租或可使用面积；②基础租金与市场租金；③出租单元的面积规划和室内装修。
15零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A．核心区域
B．影响区域
C．主要区域
D．次要区域
E．边界区域
【答案】CDE
【解析】商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。通常把商业辐射区域分为：①主要区域，与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域；②次要区域，距离物业所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），物业营业额的15%～20%来自该区域；③边界区域，距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%。
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（ ）
【答案】×
【解析】房地产开发投资，指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
2假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）
【答案】×
【解析】βj是指资产j的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。在房地产市场投资组合理论中，假如一个投资项目的系统性市场风险系数是1，代表该投资项目的变化幅度和市场平均变化一样。
3吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（ ）
【答案】×
【解析】吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。
4在房地产市场自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。（ ）
【答案】×
【解析】房地产市场自然周期的下降阶段包括第三阶段和第四阶段，在第三阶段物业租金的增长率缓慢上升；在第四阶段物业租金的增长率开始下滑。
5政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）
【答案】×
【解析】土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
6进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ）
【答案】√
【解析】确定调查计划中资料的来源是收集二手资料、一手资料，或是两者都要收集。二手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而一手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。然而，市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时。这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。
7假定年利率为10%，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。（ ）
【答案】√
【解析】资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。根据公式F＝P×（1＋i）n，年末F＝100×（1＋10%）＝110元。
8通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）
【答案】×
【解析】通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；房地产增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。
9流动比率越低，说明营运资本（流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ ）
【答案】×
【解析】流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：
流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100%
流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。
10与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）
【答案】√
【解析】净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。
11房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ ）
【答案】×
【解析】房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目（以下简称项目）投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
12差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。（ ）
【答案】√
【解析】差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为：
式中，（CI－CO）t′表示投资大的方案第t期净现金流量；（CI－CO）t″表示投资小的方案第t期净现金流量；n表示开发经营期。
13我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。（ ）
【答案】√
【解析】从国家统计局发布的中国房地产开发投资的资金来源结构表中，可以看出，我国房地产企业权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖房地产预售收入和商业银行贷款，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险，因此应拓宽房地产企业直接融资渠道。
14我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ ）
【答案】√
【解析】土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。
15目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（ ）
【答案】×
【解析】按照国家发改委和原建设部《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业在收取物业服务费用时，可以在包干制或酬金制两种形式中选择。
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位）
1某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（8分）
解：这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。
由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。
（1）甲方案的费用现值：
（2）乙方案的费用现值：
（3）甲、乙方案的等额年费用分别为：
由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。
2某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/（间·天）。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
（1）完成下列现金流量表。
（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。
（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）
表1 现金流量表（单位：万元）
解：（1）完成现金流量表
现金流量表具体如表2所示（单位：万元）。
表2 现金流量表
注：当期有还本付息额时：全部投资净现金流量＝自有资金净现金流量＋当期还本付息额。
（2）该方案全投资财务净现值和财务内部收益率的计算
①全部投资财务净现值：
当i2＝23%时：
当i2＝24%时：
②财务内部收益率：
得：FIRR＝23.09%。
（3）该方案自有资金的财务净现值的计算：
