2009年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
【答案】B
【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。
2地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
【答案】D
【解析】房地产投资具有效益外溢和转移的特点，表现在房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。
3甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
【答案】B
【解析】可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小，一般来说，比值越小，投资风险也就越小。反之，比值越大，风险就越大。本题中，2009年甲物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为9.1%；2009年乙物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为18.2%。因此，可以推断物业乙的单位收益投资风险大于物业甲的单位收益投资风险。
4如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。
A．10.38%
B．11.07%
C．12.45%
D．13.62%
【答案】A
【解析】资本资产定价模型与公式为：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）表示在同一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf表示无风险资产的收益率；E（Rm）表示在同一时间段内，市场整体平均收益率；βj表示资产j的系统性市场风险系数（相关系数）。则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为：R＝9%＋0.23×（15%－9%）＝10.38%。
52008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。
A．71.11%
B．88.89%
C．91.67%
D．93.33%
【答案】B
【解析】吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt＝AVt/HSRt），式中，AVt表示吸纳量；HSRt表示可供租售量；有季度吸纳率和年吸纳率等。该市2008年住宅市场吸纳率＝报告期内的吸纳量/同期可供租售量＝（1680＋320）/（1800＋450）＝88.89%。
6某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。
A．半个月
B．2个月
C．半年
D．2年
【答案】D
【解析】吸纳周期（Absorption Period，APt）是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数，即1/50%＝2（年）。
7房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
【答案】A
【解析】房地产市场供给垄断性的原因包括：①房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此房地产市场供给在短期内缺乏弹性；②由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；③由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
8房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
【答案】B
【解析】从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段，如图1所示。由图1可知，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由下降到上升。
图1 销售和出租住宅需求变化示意图
9横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
【答案】B
【解析】在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）；②网络计划（网络图法）。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程，采用这种图表是比较合适的。以横道图为进度计划，在工程实际进行中，可以把实际进度用虚线表示在图中，与计划进度作一对比，以便调整工程进度。
10在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。
A．开发商
B．承包商
C．监理工程师
D．使用单位
【答案】C
【解析】在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，加强工程技术管理，促进竣工和完善验收都有好处。
11需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
【答案】A
【解析】A项，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。B项，价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。C项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。D项，成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。这是最基本的定价方法。
12在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。
A．市场需求上限
B．市场有效需求
C．市场现实需求
D．市场最低需求
【答案】A
【解析】市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。要达到最大的市场需求，可以设想必须有很“高”的市场营销费用才能达到，而且随着营销费用的增加，对需求的刺激越来越小。市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。
13某市2008年住宅的预测销售量为500万m2，实际销售量为650万m2，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（ ）万m2。
A．500.0
B．537.5
C．612.5
D．650.0
【答案】C
【解析】指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。它的计算公式为：Qt＝αSt－1＋（1－α）Qt－1。式中，Qt表示本期预测值；St－1表示前期实际销售量；Qt－1表示前期预测值；α表示平滑指数，1≥α≥0。该市2009年住宅销售量Qt＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5（万m2）。
14某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ）战略。
A．形象差异化
B．人员差别化
C．服务差别化
D．产品差别化
【答案】D
【解析】市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段。②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势。④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。
15某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。
A．替代性
B．发展性
C．地区性
D．复杂性
【答案】B
【解析】消费者市场的特点包括：①广泛性。消费者市场人数众多，范围广泛。②分散性。消费者的购买单位是个人或家庭，每次购买数量零星，购买次数频繁。③复杂性。消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。④易变性。随着市场商品供应的丰富和企业竞争的加剧，消费风潮的变化速度加快，商品的流行周期缩短，千变万化。⑤发展性。科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多、由粗到精和由低级到高级的发展趋势。⑥情感性。消费者多属非专家购买，受情感因素影响大。⑦伸缩性。消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性或伸缩性。⑧替代性。消费品种类繁多，不同品牌甚至不同品种之间往往可以互相替代。⑨地区性。不同地区消费者的消费行为往往表现出较大的差异性。⑩季节性。本题中的情形反映了消费者市场的发展性。
16认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（ ）。
A．马克思的利率决定理论
B．可贷资金利率理论
C．IS-LM曲线模型利率理论
D．流动性偏好利率理论
【答案】D
【解析】流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，该理论认为，利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A项，马克思的利率决定论认为，利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。B项，可贷资金利率理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的。C项，IS-LM曲线模型的利率理论认为，利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的。
17若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（ ）。
A．5.77%
B．6.00%
C．10.00%
D．14.40%
【答案】A
【解析】名义利率是包含了通货膨胀因素的利率；实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。假如名义利率为r、实际利率为i、通货膨胀率为Rd，则三者的关系为：i＝[（1＋r）/（1＋Rd）]－1。本题中，实际利率：i＝[（1＋10%）/（1＋4%）]－1＝5.77%。
18某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。
A．11.41
B．11.49
C．12.41
D．12.49
【答案】C
【解析】由题意，该商铺15年租金收入的现值P＝A1/（i－s）{1－[（1＋s）/（1＋i）]15}＝1×（1＋5%）/（8%－5%）×{1－[（1＋5%）/（1＋8%）]14}＋1＝12.41（万元）。
19李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（ ）元。
A．3456.09
B．3505.95
C．3509.74
D．3705.73
【答案】B
【解析】具体计算过程如下：
①正常情况下的月还款额A＝P×i÷[1－（1＋i）－n]＝560000×7.5%/12÷[1－（1＋7.5%/12）－12×20]＝4511.32（元）。
②第7年末～第20年每月应少还款A′＝P×i÷[1－（1＋i）－n]＝100000×7.5%/12÷[1－（1＋7.5%/12）－12×13]＝1005.37（元）。
③从第8年开始的月还款额＝A－A′＝4511.32－1005.37＝3505.95（元）。
20某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。
A．37
B．40
C．43
D．50
【答案】B
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
21某房地产开发项目，当i1＝14%时，净现值为450万元；当i2＝15%时，净现值为－200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（ ）。
A．20%
B．14.31%
C．14.69%
D．14.80%
【答案】C
【解析】利用内插法求该项目的财务内部收益率，公式为：
FIRR＝i1＋[NPV1/（NPV1＋|NPV2|）]×（i2－i1）
所以，该项目的FIRR＝14%＋[450/（450＋|－200|）]×（15%－14%）＝14.69%。
22某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（ ）。
A．5.00%
B．7.50%
C．18.36%
D．28.85%
【答案】C
【解析】投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝60×7%÷[1－（1＋7%）－10]＝8.542（万元），8.542－60×7%＝4.342（万元），则投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值）÷权益投资数额＝（3＋4.342）÷40＝18.36%。
23赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。
A．0.12
B．0.21
C．1.26
D．2.05
【答案】C
【解析】偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（万元），偿债备付率＝可用于还本付息资金÷当期应还本付息资金＝34÷26.95＝1.26。
24房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．相关方案
D．无关方案
【答案】B
【解析】各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。房地产投资方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。
25对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法
D．等额年费用法
【答案】A
【解析】投资方案比选规则表现在以下三个方面：①当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法；②当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选；③当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
26下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。
A．空置率与有效毛收入呈反向变动
B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
【答案】A
【解析】B项，运营费用是为了维持物业正常使用或营业的必要支出。虽然可以通过与物业服务企业签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。C项，权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。D项，金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。
27各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。
A．净现值
B．净现值期望值
C．净现值标准差
D．净现值标准差系数
【答案】D
【解析】净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。
28下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）。
A．出租率
B．基准收益率
C．成本利润率
D．财务杠杆比率
【答案】A
【解析】经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：①时间类参数，包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租及经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。②融资相关参数，包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%～35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。③收益相关指标，包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。④评价标准类指标，包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。
29某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。
A．1800
B．2040
C．2100
D．2380
【答案】C
【解析】单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。则该宾馆总投资＝基本建设单元的综合投资×单元数＝14×150＝2100（万元）。
30将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．借款还本付息估算表
D．投资计划与资金筹措表
【答案】B
【解析】A项，项目投资现金流量表，该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。B项，资本金现金流量表，从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。C项，借款还本付息估算表，本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税、债务等合理分摊。D项，在资金使用计划和资金筹措计划的基础上，可以编制投资计划与资金筹措表。
31租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A．置业投资
B．设备租赁
C．售后回租
D．权益融资
【答案】C
【解析】租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。售后回租模式通常有回购安排，即在约定的期限或条件下，房地产企业可以按约定的价格再购回该房地产资产。
32商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。
A．开发商违法预售
B．借款人赖账不还
C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡
【答案】D
【解析】由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目延期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
33在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
【答案】D
【解析】按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，可以将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80%、70%、60%和50%。
34在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A．业主
B．承租人
C．物业服务企业
D．业主、承租人和物业服务企业共同
【答案】A
【解析】室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要对某些标准化的装修项目支付一些费用，例如每15m2安装一个电话插孔的费用、每30m2安装一个门的费用等。也可能由业主笼统地提供一笔按每平方米单元内建筑面积计算的资金，来补贴租户初次装修需支付的费用。
35某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。
A．22.0
B．24.0
C．25.6
D．26.0
【答案】D
【解析】从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（万元）。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。
A．市场供求风险
B．变现风险
C．利率风险
D．时间风险
E．资本价值风险
【答案】ABC
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险；⑨汇率风险等。DE两项属于房地产投资的个别风险。
2对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。
A．价格结构
B．总量结构
C．档次结构
D．投资结构
E．租买结构
【答案】BDE
【解析】为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些数量结构关系。
3房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
A．竞争性
B．垄断性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不对称性
【答案】BCE
【解析】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括：①垄断性；②外部性；③信息不对称性等。
4房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。
A．工程质量保修书
B．可行性研究报告
C．竣工图
D．住宅使用说明书
E．竣工验收备案表
【答案】BC
【解析】可行性研究报告和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。
说明：根据最新教材，房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括技术资料和竣工图。建议考生按最新说法记忆。
5采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。
A．开发商处于市场领导者地位
B．开发商难以估算成本
C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D．开发商打算与同行和平共处
E．开发商具有向市场领导者挑战的实力
【答案】BD
【解析】随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者采用此定价方法的情形如下：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。采用随行就市定价法，公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的，而不太注重自己产品的成本或需求。
6房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。
A．选择合适的项目位置
B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
【答案】ABC
【解析】房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。对开发商来说，市场分析的作用有以下几个方面：①帮助选择合适的项目位置；②确定满足市场需求的产品类型；③向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款；④寻找投资合作伙伴；⑤在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者；⑥根据市场需求的变化调整产品。
7开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。
A．供需分析
B．竞争分析
C．市场占有率分析
D．投资收益分析
E．宏观因素分析
【答案】ABC
【解析】房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。开发商进行市场状况分析的内容一般包括：①供给分析；②需求分析；③竞争分析；④市场占有率分析。
8下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。
A．购买-持有-出租-出售
B．购买-更新改造-出售
C．购买-更新改造-出租-出售
D．开发-销售
E．开发-持有-出租-出售
【答案】DE
【解析】根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型划分，房地产投资业务模式包括：①开发-销售；②开发-持有出租-出售；③购买-持有出租-出售；④购买-更新改造-出售；⑤购买-更新改造-出租-出售。D项，开发-销售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税和税金及附加。E项，开发-持有出租-出售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本和转售税费。
9投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
【答案】AD
【解析】投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。
10下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
【答案】BD
【解析】ABC三项，差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。D项，在进行方案比选时，当差额投资内部收益率大于最低可接受收益率（MARR）时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。E项，当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
11下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。
A．风险产生的原因分析
B．风险发生的概率大小分析
C．风险因素检验
D．风险变量间的相关性分析
E．风险概率分布情况分析
【答案】BE
【解析】房地产项目风险分析的过程可以分为以下三个阶段：①风险辨识；②风险估计；③风险评价。其中，风险估计阶段工作包括：风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算。
12实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（ ）。
A．可预测性
B．不可控性
C．不可逆性
D．可延期性
E．不可变更性
【答案】CD
【解析】房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。由于投资是可延期性的，使得投资者可以收集更多与项目有关的信息，寻找更有利的投资机会，这时候延期投资的权利实际上就是一种期权；投资的不可逆性使得投资人在决策时不仅要考虑项目净现值，也要考虑投资期权的价值。
13编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。
A．现金流量表
B．损益表
C．资金使用计划
D．资金筹措计划
E．资金来源与运用表
【答案】CD
【解析】资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。在资金使用计划和资金筹措计划的基础上，可以编制投资计划与资金筹措表。
14按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。
A．权益型
B．抵押型
C．伞型合伙
D．多重合伙
E．混合型
【答案】CD
【解析】按信托性质分类，房地产投资信托基金（REITs）可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs是指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产；多重合伙REITs是指REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。按投资业务不同，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
15物业服务企业的工作内容包括（ ）。
A．确立管理目标
B．制定维修养护方案
C．制定安全保卫方案
D．提出预算
E．确定物业服务费的收费标准
【答案】ABCD
【解析】收益性物业管理的工作内容主要包括以下几个方面：①制定物业管理计划（包括确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业服务合同）；②加强市场宣传；③制定租金收取办法；④物业的维修养护；⑤安全保卫；⑥协调与业主和租户的关系；⑦进行物业管理组织与控制。
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（ ）
【答案】√
【解析】房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。
2房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（ ）
【答案】×
【解析】房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。
3量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（ ）
【答案】×
【解析】量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
4开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。（ ）
【答案】√
【解析】开发商在选择房地产经纪机构应注意的问题之一是考察房地产经纪机构过往的业绩。看经纪机构过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。考察经纪机构的过往业绩，不仅要看其代理的成功率有多大，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。
5一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
【答案】√
【解析】一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据（也称为细分变量、细分标准）对市场进行细分。影响顾客需求的因素很多，且消费者市场和生产者市场的顾客需求及其影响因素不同。
6个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（ ）
【答案】×
【解析】还本付息的方式包括以下几种：①一次还本利息照付；②等额还本利息照付；③等额还本付息；④一次性偿付；⑤“气球法”。其中，等额还本利息照付是指在规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。
7只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（ ）
【答案】×
【解析】导致次贷危机发生的原因包括：①由于抵押贷款经纪人对借款人违约行为不承担任何责任，即使明知道借款人没有还款能力，经纪人也还是会全力说服对方贷款购房。于是这种不顾借款人还款能力的“掠夺性贷款”行为愈演愈烈，贷款质量急剧下降。②在次级抵押贷款中普遍采用“m/n”复合式可调整利率贷款方式，使其最初m年的还款额很低，但次级抵押贷款进入利率调整期后，使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高。③由于所购住房的市场价值急剧下降，使借款人在住房价值中的权益比例迅速减少，甚至变为负权益。在还款负担日益沉重、住房权益价值比例减少甚至成为负值的情况下，许多次级贷款的借款人就选择了终止还款即“理性违约”，结果使次级抵押贷款资产质量迅速下降，导致次贷资产及其相关衍生投资产品的投资者遭受了巨大损失，并最终导致了次贷危机。
8房地产开发项目的总开发成本中不包括销售税金。（ ）
【答案】√
【解析】项目总开发成本是开发项目在开发经营期内实际支出的成本，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。
9借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（ ）
【答案】×
【解析】清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。房地产开发投资项目清偿能力指标包括：①借款偿还期；②利息备付率；③资产负债率。房地产置业投资项目的清偿能力指标包括：①借款偿还期；②偿债备付率；③资产负债率；④流动比率；⑤速动比率。因此，借款偿还期是评价项目清偿能力的指标，而投资回收期是评价项目盈利能力的指标。
10不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（ ）
【答案】√
【解析】不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。
11最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（ ）
【答案】×
【解析】最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。
12基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（ ）
【答案】×
【解析】房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。其中，基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。
13预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（ ）
【答案】√
【解析】资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。项目的资金来源通常有以下三种渠道：①资本金；②预租售收入；③借贷资金。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
14无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）
【答案】×
【解析】房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的收益。债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
15收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）
【答案】×
【解析】物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。
四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位）
1王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月·m2）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）
表1 自有资金现金流量表（单位：万元）
解：（1）自有资金现金流量的计算
自有资金现金流量计算结果如表2所示。
表2 自有资金现金流量表（单位：万元）
具体计算过程为：
①总购房款：12000×10×80＝9600000（元）＝960（万元）；
②自有资金购房款：960×40%＝384（万元）；
③购房代理费等：960×1.5%＝14.40（万元）；
④抵押贷款年还本付息额（10年还清）：（960－384）×7.5%÷[1－（1＋7.5%）－10]＝83.92（万元）；
⑤办证费用及装修费：960×3.3%＋40＝71.68（万元）；
⑥年毛租金收入：
第3年初～第10年初：200×（80×10）×12＝1920000（元）＝192（万元）；
第11年初～第15年初：200×（80×8）×12＝1536000（元）＝153.60（万元）；
第16年初～第20年初：200×（80×5）×12＝960000（元）＝96（万元）；
⑦年运营成本：
第3年末～第10年末：192×25%＝48（万元）；
第11年末～第15年末：153.60×25%＝38.40（万元）；
第16年末～第20年末：96×25%＝24（万元）；
⑧净转售收入：
第10年末：1.3×2×80×（1－6.8%）＝193.86（万元）；
第15年末：1.5×3×80×（1－6.8%）＝335.52（万元）；
第20年末：1.6×5×80×（1－6.8%）＝596.48（万元）。
（2）自有资金财务净现值的计算
自有资金财务净现值的计算为：
2某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m2，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税（假设销售费用均在开发完成时发生）。
（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
（2）若该项目的销售价格为8000元/m2，求该项目保本的最低销售量。（10分）
解：（1）该项目最低销售价格的计算
设项目的最低销售收入为X万元，则项目总开发价值GDV＝（1－5.5%）X。项目建筑面积：3000×5.5＝16500m2。
①项目总开发成本TDC
土地费用（土地取得成本）：3000万元；
建安工程费：2200×16500＝3630（万元）；
勘察设计和前期工程费：3630×3%＝108.90（万元）；
基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费：430万元。
开发期间税费：114×16500＝188.10（万元）；
管理费用：（3630＋108.90＋430＋188.10）×3.5%＝152.50（万元）；
财务费用：
土地费用的利息：3000×[（1＋7.7%/4）2×4－1]＝494.35（万元）；
开发期间税费的利息：188.10×[（1＋7.7%/4）1.5×4－1]＝22.80（万元）；
建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费、管理费用的利息：
（3630＋108.90＋430＋152.50）×[（1＋7.7%/4）（1.5/2）×4－1]＝254.40（万元）
财务费用总计：494.35＋22.80＋254.40＝771.55（万元）；
销售费用：3%X；
项目总开发成本：3000＋3630＋108.90＋430＋188.10＋152.50＋771.55＋3%X＝8281.05＋3%X。
②税前成本利润率为30%，即（0.945X－8281.05－3%X）/（8281.05＋3%X）×100%＝30%。
解得：X＝11882.30（万元）。则最低销售价格＝118823000/16500＝7201.39（元/m2）。
（2）该项目保本的最低销售量的计算
该项目保本的最低销售量为Y万m2，根据RPC＝（GDV－TDC）/TDC×100%，可得0＝8000Y（1－5.5%）/（8281.05＋3%×8000Y）－1，解得：Y＝1.13（万m2）。