2009年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1廉租住房租金由（ ）构成。
A．维修费和管理费
B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润
D．维修费、利润和税金
【答案】A
【解析】我国对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。其中，廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
【说明】新版教材中，已删去廉租住房租金构成相关内容。
2房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。
A．发现地下文物
B．银行贷款未按期到账
C．相关建材供应缺货
D．更改建筑设计
【答案】A
【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。
3甲房地产开发公司取得居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。
A．38
B．40
C．68
D．70
【答案】B
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。因为是国家依法将其收回后，改为商业用地出让给乙房地产开发公司，所以不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
4拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（ ）确认。
A．房地产行政主管部门
B．房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．房屋登记机构
【答案】C
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
5房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（ ）。
A．《住宅使用说明书》
B．《住宅验收说明书》
C．《住宅保修说明书》
D．《住宅保修保证书》
【答案】A
【解析】根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
6房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。
A．竣工
B．竣工验收
C．入住
D．交付
【答案】D
【解析】房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
7建设工程竣工验收由（ ）单位组织实施。
A．施工
B．建设
C．监理
D．工程质量监督管理
【答案】B
【解析】建设工程竣工验收，主要是监督检查该建设工程是否符合规划设计要求核准的设计方案。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。经核实符合规划条件的，由建设单位组织竣工验收。
8在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（ ）。
A．城市蓝线
B．城市绿线
C．城市紫线
D．城市黄线
【答案】A
【解析】城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线，并明确城市蓝线保护和控制的要求。B项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。C项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。D项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
9在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。
A．拖欠的建筑工程材料费
B．拖欠的建筑工人工资
C．抵押担保债权
D．出租房屋租金
【答案】D
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款（工程材料费和工人工资）；②已抵押担保的债权数额；③其他法定优先受偿款。
10下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。其中，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。
11房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。
A．估价时点
B．估价委托日
C．估价报告出具日
D．估价开始作业日
【答案】C
【解析】房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
12在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。
A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
【答案】A
【解析】共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。其中，不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室（层）；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。BCD三项均属于应分摊的共有建筑面积。
13根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按（ ）收取。
A．面积
B．套
C．成交价格
D．件
【答案】D
【解析】国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
14房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登记。
A．1
B．10
C．15
D．30
【答案】A
【解析】利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿，即1个工作日内完成登记。
【说明】根据新版教材，该考点已删除。
15某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（ ）万元。
A．1.92
B．3.60
C．4.57
D．6.00
【答案】C
【解析】房地产估价采用差额定率分档累进计收，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。表1为以房产为主的评估收费标准。
表1 以房产为主的房地产估价收费标准
则该房地产估价收费最高为：100×5‰＋900×2.5‰＋1000×1.5‰＋400×0.8‰＝4.57（万元）。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
16某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。
A．50
B．100
C．150
D．200
【答案】C
【解析】担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。则该住房置业担保公司担保的贷款余额不得超过：5×30＝150（亿元）。
17对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予（ ）等处罚。
A．罚款
B．吊销估价资质证书
C．吊销营业执照
D．没收违法所得
【答案】A
【解析】一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。县级以上人民政府房地产行政主管部门对房地产估价机构擅自设立分支机构的行为，给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款。
【说明】根据新版教材，已删去对擅自设立分支机构的处罚相关内容。
18甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。
A．经市（县）人民政府批准
B．经委托人书面同意
C．经房地产行政主管部门批准
D．经省（自治区、直辖市）人民政府批准
【答案】B
【解析】房地产估价机构业务监管中关于业务转让的条件规定：经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
19实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业服务企业的酬金
D．物业服务企业的利润
【答案】C
【解析】物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
202009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ）元。
A．80
B．160
C．200
D．240
【答案】A
【解析】从2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。则王某当月应缴纳的房产税为：2000×4%＝80（元）。
【说明】2016年5月，全面实行营改增后，营业税已退出历史舞台。
21甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（ ）元。
A．1000
B．5000
C．7000
D．10000
【答案】B
【解析】营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为三个档次，具体是：①纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；②在县城、建制镇的，税率为5%；③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。则甲公司应缴纳的城市维护建设税为：200×5%（营业税率）×5%＝0.5（万元）＝5000（元）。
【说明】2016年5月，全面实行营改增后，营业税已退出历史舞台。此考点已过时。
22土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
【答案】C
【解析】土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
23耕地占用税实行（ ）。
A．比例税率
B．累进税率
C．比例税率和定额税率
D．定额税率
【答案】D
【解析】耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。其实行定额税率，具体分为四个档次。
24我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。
A．低存低贷
B．低存高贷
C．高存低贷
D．高存高贷
【答案】A
【解析】我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。住房公积金的存贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准执行。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
25在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于（ ）。
A．用地控制指标
B．环境容量控制指标
C．建筑形态控制指标
D．城市设计引导及控制指标
【答案】B
【解析】控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括：①容积率；②建筑密度；③绿地率；④人口容量。A项，用地控制指标，包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。C项，建筑形态控制指标，包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。D项，城市设计引导及控制指标，包括对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。
26查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看（ ）。
A．墙体承重材料
B．竹质的家具
C．装修装饰材料
D．家用电器
【答案】C
【解析】室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。
27跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是（ ）。
A．砖混结构
B．钢筋混凝土结构
C．砌体结构
D．钢结构
【答案】D
【解析】按照跨度尺寸，可以将工业建筑分为小跨度厂房和大跨度厂房。小跨度厂房是指跨度小于或等于12m的单层工业厂房，以砌体结构为主。大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15～30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。
28下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
【答案】D
【解析】A项，定额计价方式的单价包括人工费、材料费、机械台班费，而工程量清单计价方式采用综合单价形式，综合单价包括人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。B项，工程量清单计价编制过程可以分为两个阶段：一是招标者或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人进行工程量清单的编制；二是投标企业利用工程量清单来编制投标价。如果得以中标，则交易双方形成的“合同价”就是投标人的中标价。C项，定额计价的价格形成介于国家定价和国家指导价之间，工程价格或直接由国家决定，或是由国家给出一定的指导性标准，承包商可以在该标准的允许幅度内实现有效竞争；工程量清单计价则反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程承发包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。
29能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（ ）。
A．地籍图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
【答案】B
【解析】房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点。
【说明】根据新版教材，已删去房产分幅图相关内容。
30某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求（ ）。
A．完全无弹性
B．为单一弹性
C．富有弹性
D．缺乏弹性
【答案】D
【解析】需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。以Ed表示需求价格弹性系数，以ΔQ/Q表示需求量变动率，以ΔP/P表示价格变动率，则需求价格弹性系数的一般公式为：Ed＝（ΔQ/Q）/（ΔP/P）＝（ΔQ/ΔP）×（P/Q）。由于“商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率”，则需求价格弹性系数1＞|Ed|＞0，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏价格弹性。
31下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是（ ）。
A．增加税收
B．降低存款准备金率
C．增加政府支出
D．减少转移支付
【答案】C
【解析】财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策。主要内容包括政府支出（政府购买、举办公共工程与转移支付）和税收。C项，政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，增加国民收入；减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入。政府支出对国民收入作用的大小还取决于政府投资乘数的大小。
32由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是（ ）。
A．汇票
B．本票
C．支票
D．银行券
【答案】B
【解析】本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。本票的出票人就是付款人，根据出票人身份的不同，可分为由企业签发的商业本票和由银行签发的银行本票。A项，汇票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。C项，支票是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。D项，银行券是由银行发行的一种票据，俗称钞票。
33根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是（ ）。
A．先上升后下降的抛物线
B．先下降后上升的“U”形曲线
C．一直上升的直线
D．不受容积率的影响
【答案】B
【解析】边际成本（SMC）的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加，因此，边际成本曲线也是一条先下降而后上升的“U”形曲线图，如图1所示。
图1 成本项目的关系
34若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是（ ）。
A．股票＋债券
B．股票＋投资基金
C．债券＋投资基金
D．股票＋投资基金＋债券
【答案】B
【解析】由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。
35甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（ ）。
A．甲公司非法占用了财产
B．甲公司所有的危房
C．甲公司替乙公司保管的财产
D．甲公司未经规划许可建造的房屋
【答案】C
【解析】企业财产保险是在火灾保险的基础上演变和发展而来，它主要承保火灾以及其他意外事故造成保险财产的直接损失。其保险范围有：①凡属被保险人所有或与其他人共有而由被保险人负责的财产；②由被保险人经营管理或替他人保管的财产；③其他具有法律上承认与被保险人有经济利害关系的财产都在保险标的的范围之内。但违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。
36某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700/m2、3300元/m2、3500元/m2，则该城市2006年至2008年房价年平均增长（ ）。
A．9.04%
B．13.86%
C．109.04%
D．113.86%
【答案】B
【解析】该城市2006年至2008年房价年平均增长率为：[（3300÷2700）×（3500÷3300）]0.5－1＝13.86%。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
37在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
【答案】B
【解析】会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。其中，持续经营是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，即在可以预见的未来，企业不会被宣告破产或进行清算，持有的资产将正常运营，负债将继续进行清偿。持续经营假设的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。如果企业在经营过程中被宣告破产或者进行清算，持续经营的假设将被清算的规则替代。
38下列属于要约邀请行为的是（ ）。
A．竞买人举牌报价
B．投标人将标书寄给招标单位
C．采购单位向生产单位寄送采购合同
D．拍卖机构发出拍卖公告
【答案】D
【解析】要约邀请又称为要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，在发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段，其目的在于引诱他人向自己发出要约，其内容往往是不明确、不具体的，其相对人是不特定的，所以，要约邀请不具有要约的约束力，发出要约邀请的人不受其约束。《合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
39王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某（ ）万元。
A．75
B．120
C．135
D．150
【答案】C
【解析】《合同法》规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。所以，甲房地产开发公司不能再履行合同，应返还王某：300×20%×2＋（75－60）＝135（万元）。
40对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（ ）。
A．标的非自有性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．权利义务的对等性
【答案】D
【解析】强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。其有如下特点：①国家强制性；②标的的非自有性；③主体的特定性；④目的的利他性；⑤权利义务的不对等性。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1廉租住房保障资金的来源有（ ）等。
A．地方财政预算安排
B．中央财政专项补助
C．住房公积金增值收益
D．土地出让净收益
E．住宅专项维修资金
【答案】ABCD
【解析】廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。④廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。⑤对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
2对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。
A．国有土地出让
B．国有土地转让
C．国有土地租赁
D．国有土地作价出资（入股）
E．保留划拨土地使用权
【答案】ACDE
【解析】有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、入股等。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
3在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（ ）活动。
A．改建
B．买卖
C．赠与
D．租赁
E．扩建
【答案】AE
【解析】现已不再使用“房屋拆迁”这个名称，改称国有土地上房屋征收，简称房屋征收。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。
4在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。
A．对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B．对估价对象进行实地查看
C．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E．拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
【答案】BCDE
【解析】在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括：①了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；②必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查；③全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片；④处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值的意见及其理由等。
5最高额抵押权确定的情形有（ ）。
A．最高额抵押权已转让
B．新的债权不可能发生
C．抵押人破产
D．约定的债权确定期限届满
E．抵押财产被查封
【答案】BCDE
【解析】有下列情形之一的，最高抵押额抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；③新的债权不可能发生；④抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；⑥法律规定债权确定的其他情形。
6根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有（ ）。
A．房屋的自然状况
B．房屋权利限制状况
C．与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
D．与产权登记相关的原始登记凭证
E．与公证事项直接相关的原始登记凭证
【答案】AB
【解析】登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况。具体包括：①房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；②房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
7《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。
A．查验申请人提供的权属证明
B．审查申请人提供的评估报告
C．就登记有关事项询问当事人
D．必要时对被登记房屋进行实地查看
E．及时登记有关事项
【答案】ACDE
【解析】不动产登记机构应当履行的职责有：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。
8下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。
A．国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B．《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C．房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D．取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E．房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
【答案】ABD
【解析】A项，《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。B项，国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。C项，房地产估价师注册有效期为3年。D项，取得执业资格超过3年申请初始注册的房地产估价师，需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。E项，受到刑事处罚的，注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门办理注销手续，公告其注册证书作废。
9下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。
A．按房产余值计征的为1.2%
B．按房产余值计征的为2.4%
C．按房屋租金计征的为3%
D．2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E．按房屋租金计征的为12%
【答案】ADE
【解析】房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
【说明】2016年5月，全面实行营改增后，营业税已退出历史舞台。此考点已过时。
10为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（ ）。
A．城市的发展布局
B．功能分区
C．禁止、限止和适宜建设的地域范围
D．建筑形态控制指标
E．城市性质
【答案】ABCE
【解析】《城乡规划法》规定，城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。建筑形态控制指标属于控制性详细规划中的内容。
11下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。
A．施工定额
B．预算定额
C．概算定额
D．概算指标
E．投资估算指标
【答案】BCDE
【解析】施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。BCD三项属于计价定额；E项，投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。
12在地籍图中，属于地籍要素的有（ ）。
A．土地的编号
B．土地的利用类别
C．地理名称
D．房屋、道路、水系
E．土地的面积
【答案】ABE
【解析】地籍图的内容包括：①地籍要素，指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界址点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。②必要的地形要素，指与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等。
【说明】根据新版教材，已删去地基要素相关内容。
13影响债券利率高低的因素主要有（ ）。
A．发行者的信用级别
B．资本市场资金供求关系
C．债券偿还期限
D．利率计算方式
E．债券发行方式
【答案】ABCD
【解析】债券的利率指债券持有人每年获取的利息与债券票面价值的比率。债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。
14下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。
A．短期投资
B．累计折旧
C．实收资本
D．委托加工材料
E．坏账准备
【答案】ABDE
【解析】C项，实收资本属所有者权益类。资产类科目名称有：库存现金、银行存款、其他货币资金、短期投资、应收票据、应收账款坏账准备、预付账款、其他应收款、材料采购、采购保管费、库存材料、库存设备、低值易耗品、材料成本差异、委托加工材料、开分期收款开发产品、出租开发产品、周转房、待摊费用、长期投资、固定资产、累计折旧、固定资产清理固定资产购建支出、无形资产、递延资产、待处理财产损溢。
15下列属于承担民事责任的方式有（ ）。
A．罚款
B．吊销证照
C．赔偿损失
D．赔礼道歉
E．停止侵害
【答案】CDE
【解析】承担民事责任的方式主要有11种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；⑩消除影响、恢复名誉；⑪赔礼道歉。
三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（ ）
【答案】√
【解析】国有土地依法属于国家所有。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权，不再颁发土地所有权证书。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
2经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（ ）
【答案】√
【解析】1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
3依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（ ）
【答案】×
【解析】以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让的收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。由于所转让土地的开发投入情况比较复杂，转让主体、受让主体和转让用途情况也不相同，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。
4凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（ ）
【答案】×
【解析】《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理规定，凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。
5自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。（ ）
【答案】√
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
6《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。（ ）
【答案】×
【解析】被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。被拆迁人可以是对房屋享有所有权的人，即所有人；也可以是对房屋享有合法使用权的人，即使用人；还可以是对房屋享有共有权的人，即共有权人。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
7无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（ ）
【答案】√
【解析】房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。尽管在建设环节许多工作都由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
8因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（ ）
【答案】√
【解析】对质量不合格的房地产项目的处理方式，应注意对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
9以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ ）
【答案】×
【解析】以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
10经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（ ）
【答案】√
【解析】经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包：①采用特定的专利或者专有技术的；②建筑艺术造型有特殊要求的；③国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。
11房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（ ）
【答案】√
【解析】房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
12房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（ ）
【答案】×
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
13预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（ ）
【答案】√
【解析】《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
14申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。（ ）
【答案】√
【解析】申请房屋登记时，申请人应当按照《房屋登记办法》的要求，向房屋登记机构提交申请材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对提交的申请登记证明材料的真实性、有效性和合法性承担责任。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
15异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）
【答案】√
【解析】异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
16房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（ ）
【答案】√
【解析】房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
17三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。（ ）
【答案】√
【解析】三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
18房地产估价师注销注册可由当事人申请。（ ）
【答案】√
【解析】房地产估价师注册分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中：初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当事人申请，也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院建设行政主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。
19业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。（ ）
【答案】√
【解析】《物业管理条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
20偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。（ ）
【答案】×
【解析】下列各项个人所得，应纳个人所得税：①工资、薪金所得；②个体工商户的生产、经营所得；③对企事业单位的承包经营、承租经营所得；④劳务报酬所得；⑤稿酬所得；⑥特许权使用费所得；⑦利息、股息、红利所得；⑧财产租赁所得；⑨财产转让所得；⑩偶然所得；⑪经国务院财政部门确定征税的其他所得。
21以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。（ ）
【答案】×
【解析】根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
【说明】依据财税〔2015〕5号《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，本法规第一条、第三条2015年1月1日至2017年12月31日失效。第一条内容：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”该考点已过时。
22税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（ ）
【答案】×
【解析】纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。其中，附加和加成是加重纳税人负担的措施。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。
23住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。（ ）
【答案】√
【解析】住房公积金增值收益是住房公积金归集、使用过程发生的，业务收入和业务支出之间的差额，用于建立住房公积金贷款风险准备金、管理中心的管理费用和建设城市廉租住房建设的补充资金。
24个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。（ ）
【答案】×
【解析】单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行个人实际领（支）取原提存的住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。
【说明】根据新版教材，无纳税所得额扣除住房公积金相关内容。
25根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。（ ）
【答案】×
【解析】按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB J137—90），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分10大类、46中类和73个小类。其中，市政公用设施用地包括：①供应设施用地；②交通设施用地；③邮电设施用地；④环境卫生设施用地；⑤施工与维修设施用地；⑥殡葬设施用地；⑦其他市政公用设施用地。道路广场用地包括：①道路用地；②广场用地；③社会停车场库用地。
【说明】2010年12月24日住房和城乡建设部发布第880号公告，批准了《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137—2011）为国家标准，自2012年1月1日起实施。《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB J137—90）同时废止。本标准确立了覆盖城乡全域的“分层次控制的综合用地分类体系”，将城市用地划分为包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。此考点已过时。
26居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以1～1.5万人为宜。（ ）
【答案】×
【解析】居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以3～5万人为宜，其用地规模应在50～100hm2左右。
27为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。（ ）
【答案】√
【解析】室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。在装有空调系统图的建筑物内，由于室内环境污染物得不到及时清除，更容易使人出现某些不良反应及疾病。因而，为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式。
28建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。（ ）
【答案】×
【解析】建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，用总平面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示其细部做法的一套图纸。
29变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。（ ）
【答案】×
【解析】变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。其中，伸缩缝，又称温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝；沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝；防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。三者之间不可以相互替代。
30在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。（ ）
【答案】×
【解析】发生工程索赔的原因包括：①当事人违约；②不可抗力或不利的物质条件；③合同缺陷；④合同变更；⑤监理人指令；⑥其他第三方原因。
31房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。（ ）
【答案】×
【解析】在阅读地形图时，要注意以下几点：①需了解该地形图所采用的坐标系统和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。高程系统有“1956年黄海高程系统”和“1985国家高程基准”。地形图采用的高程系统通常用文字在图的左下角处注明。②应熟悉图例，了解各符号和注记的确切含义。③能根据等高线判别和分析地貌。
32任何商品的替代效应总为负值。（ ）
【答案】√
【解析】替代效应是指其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象。任何商品的替代效应总是为负值。
33不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。（ ）
【答案】×
【解析】商业汇票是由出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，称为承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。
34持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。（ ）
【答案】×
【解析】优先股是特别股的一种，其股票持有者享有比普通股持有者优先的权利。这种优先的权利往往使股东的收益变得更稳定，风险更小，但同时也对股东的其他权利进行了相应的限制。归纳起来，优先股股东的权利主要有以下几点：①分配股息的优先权。②分配剩余资产的优先权。③有限的表决权。优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。④要求赎回权。
35债券的流动性越强，收益率越高。（ ）
【答案】×
【解析】债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有相逆性关系，一般情况下很难同时兼顾。如安全性高、风险小、流动性强的债券，投资者必然积极购买，因此，该种债券的价格必然上涨，收益率也就较低。反之，安全性差、风险较大、流动性差的债券，通常价格相对较低，收益率也就较高。对投资者来说，可以根据自己的投资目的、财务状况和对市场的分析预测，选择自己所需的重点，以形成最佳的投资组合。
36在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。（ ）
【答案】√
【解析】保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最高限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。
37预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10%，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为10%。（ ）
【答案】×
【解析】环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为110%。
38甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。（ ）
【答案】×
【解析】对固定资产进行改良，提高了固定资产的性能和效率，改良支出所带来的效益不仅与改良的当期有关，而且与以后几个期间有关，所以属于资本性支出，应当计入固定资产的价值。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
39已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。（ ）
【答案】√
【解析】物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。
40相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。（ ）
【答案】√
【解析】瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。委托人应在委托拍卖时将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知拍卖人，而拍卖人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人。
四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70m2，阳台面积为6m2，套内墙体建筑面积9m2，分摊共有建筑面积13m2。
1下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。
A．商品房预售合同未经备案，合同无效
B．在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
C．李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D．商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案
【答案】BD
【解析】A项，商品房预售合同，自合同成立时生效。B项，商品房买卖合同主要内容中包括面积误差处理方式。C项，国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。D项，商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
2李某所购房屋的建筑面积为（ ）m2。
A．70
B．76
C．83
D．92
【答案】C
【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。则李某所购房屋的建筑面积为：70＋13＝83m2。
3签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。
A．房屋预告登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋转移登记
D．商品房预售合同登记备案
【答案】A
【解析】A项，预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。B项，房屋所有权初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。C项，房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。D项，商品房预售合同登记备案应由开发企业办理。
4按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（ ）。
A．李某按成交价1%缴纳契税
B．房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税
C．李某抵押该房，减半征收印花税
D．李某出租该房，免征个人所得税
【答案】AB
【解析】A项，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。本题中的李某为首次购房，而且面积在90平方米以下，应按1%缴纳契税。B项，个人销售住房暂免征收土地增值税。C项，印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。D项，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
（二）
2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
5该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。
A．0
B．6000
C．6475
D．8000
【答案】B
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。则该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为：8000－2000＝6000（万元）。
6人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．开发商
【答案】A
【解析】根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）的规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
7首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（ ）万元。
A．4352
B．4800
C．5120
D．5440
【答案】A
【解析】人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。则拍卖保留价应当不低于：
6800×80%×（1－20%）＝4352（万元）
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
8如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（ ）。
A．无效应价
B．有效应价
C．可以成交的价格
D．不确定
【答案】BC
【解析】最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
9如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（ ）年。
A．35.5
B．45.5
C．50.0
D．65.5
【答案】B
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4.5年，即：50－4.5＝45.5（年）。
（三）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1hm2综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1～4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
10该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（ ）。
A．采取人工加固措施
B．降低地下水位
C．用大型土石方修筑地基
D．按条形基础砌筑
【答案】AB
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
11该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．2916.67
B．3250.00
C．3437.50
D．3500.00
【答案】B
【解析】1hm2＝15亩＝10000m2。容积率是指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：容积率＝总建筑面积/土地面积，则该地块总建筑面积＝10000×6＝60000m2。建筑密度是指规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，则该地块建筑基底占地面积＝10000×50%＝5000m2。那么，商住综合楼基底占地面积＝5000－5000÷5＝4000m2。则该综合楼住宅部分每层的建筑面积＝[（60000－5000）－4000×4]÷12＝3250m2。
12乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
【答案】AC
【解析】A项，银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用。B项，商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式。C项，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。D项，国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。本题中，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，属于银行信用；另从私人手中借得部分资金，属于民间信用。
13甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。
A．典型合同
B．双务合同
C．主合同
D．从合同
【答案】ABC
【解析】A项，典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同。B项，双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。C项，主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。D项，从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。则甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同不是从合同。
14甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/m2。
A．3228.73
B．3268.86
C．3346.91
D．3382.26
【答案】B
【解析】正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。经济成本＝会计成本（显成本）＋隐成本。本题中，该地块总建筑面积为60000m2，则商住综合楼建筑面积＝60000－5000＝55000m2，另商住综合楼总地价＝2500－500＝2000（万元）。所以，商住综合楼单位地价＝20000000÷55000＝363.64（元/m2）。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格＝（2000＋363.64）×（1＋30%）×（1＋6%）＝3257.10（元/m2）。也就是说，该楼盘单位面积的地价与建筑成本之和为3257.10元。最接近的选项是A和B，但A项，售价低于成本，B项，售价高于成本且最接近3257.1，所以选择B项。
15乙公司签订保险合同的当事人为（ ）。
A．丙商业银行
B．丁财产保险公司
C．甲公司
D．乙公司
【答案】BD
【解析】保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人。其中，保险合同的当事人有保险人和投保人。保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或者给付保险金义务的一方。在我国，保险人专指保险公司。投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。本题中，乙公司与丁财产保险公司签订保险公司，则保险人是丁财产保险公司，投保人是乙公司。