2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
【答案】A
【解析】廉租住房保障采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
2甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。
A．33
B．35
C．38
D．40
【答案】A
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。本题中，王某取得该房屋的土地使用年限＝40－2－5＝33（年）。
3国有土地所有权由（ ）代表国家行使。
A．国务院
B．国务院土地行政主管部门
C．市、县人民政府
D．市、县人民政府土地行政主管部门
【答案】A
【解析】《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”国家所有土地简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
4依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
【答案】B
【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
5城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．房屋拆迁公告发布
B．房屋拆迁许可证颁发
C．签订房屋拆迁协议
D．房屋拆迁实施
【答案】B
【说明】《国有土地上房屋征收评估办法》已取代《城市房屋拆迁估价指导意见》，该考点已过时。
6工业用地不得以（ ）方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
【答案】D
【解析】《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条第一款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。D项，协议出让指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
7房屋抵押权自（ ）之日起生效。
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
【答案】C
【解析】《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。
8出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。
A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划
C．修建性详细规划
D．控制性详细规划
【答案】D
【解析】《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
9划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围
C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
【答案】B
【解析】城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。即划定紫线是为了保护历史建筑。
10折价处置抵押房地产的，应当参照（ ）。
A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
【答案】D
【解析】抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
11某房地产开发商销售给张某一套商品房，预测面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房实测面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A．40000
B．53600
C．66800
D．80000
【答案】C
【解析】面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝[（100－110）/110]×100%＝－9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3%＋110×4000×6.909%×2＝66800（元）。
12商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。
A．房地产开发商
B．房地产销售代理机构
C．商品房预购人
D．房地产开发商和商品房预购人共同
【答案】A
【解析】商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
13在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。
A．60～100
B．64～80
C．64～100
D．80～100
【答案】C
【解析】人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。第一次确定保留价最低100×80%＝80（万元），第二次确定保留价最低100×80%×80%＝64（万元）。因此在64～100万元之间。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
14甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。
A．0.3
B．0.5
C．0.8
D．1.0
【答案】C
【解析】设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。本案例，甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额＝3000＋5000＝8000（万元）。
15权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A．预告
B．变更
C．更正
D．异议
【答案】C
【解析】更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
16某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。
A．2.48
B．7.13
C．13.50
D．31.00
【答案】B
【解析】房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。具体的计算标准见表1。
表1 以房产为主的房地产估价收费标准
则该房地产估价最高收费额＝100×5‰＋900×2.5‰＋1000×1.5‰＋3000×0.8‰＋1200×0.4‰＝7.13（万元）。
【说明】根据最新版考试教材，房地产估价收费计费率相关考点已过时。
17注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。
A．1000
B．5000
C．10000
D．30000
【答案】B
【解析】注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。
18房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。
A．15
B．30
C．60
D．90
【答案】B
【解析】房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。
19建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
【答案】D
【解析】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
20业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
A．物业托管
B．物业服务
C．物业管理
D．物业委托
【答案】B
【解析】业主大会成立后就代表全体业主，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。
21按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。
A．4200
B．5880
C．8640
D．86400
【答案】B
【解析】自用的地下商业用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。本案例，最低应缴房产税＝1000000×70%×[1－30%]×1.2%＝5880（元）。
22某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。
A．330
B．350
C．440
D．870
【答案】B
【解析】土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%；具体的计算过程为：
①土地增值额＝2900－1800＝1100（万元）；
②土地增值税应纳税额＝1100×40%－1800×5%＝350（万元）。
23县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。
A．0.4～8
B．0.4～12
C．0.6～12
D．0.9～18
【答案】C
【解析】城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5～30元；②中等城市1.2～24元；③小城市0.9～18元；④县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
24职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年零存整取
【答案】B
【解析】职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
25按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括（ ）。
A．仓储用地
B．特殊用地
C．水域和其他用地
D．工业用地
【答案】C
【解析】按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地应包括：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。
【说明】2010年12月24日住房和城乡建设部发布第880号公告，批准了《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137—2011）为国家标准，自2012年1月1日起实施。《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB J137—90）同时废止。城市建设用地共分为8大类：①居住用地；②公共管理与公共服务设施用地；③商业服务业设施用地；④工业用地；⑤物流仓储用地；⑥道路与交通设施用地；⑦公共设施用地；⑧绿地与广场用地。此考点已过时。
26电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。
A．超短波＜短波＜微波＜中波＜长波
B．微波＜超短波＜短波＜中波＜长波
C．微波＞超短波＞短波＞中波＞长波
D．超短波＞短波＞微波＞中波＞长波
【答案】C
【解析】电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。
27由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。
A．条形基础
B．桩基础
C．箱形基础
D．整体式筏式基础
【答案】D
【解析】整体式筏式基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。其通过在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面。
28建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A．密度
B．表观密度
C．密实度
D．孔隙
【答案】B
【解析】材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。
29某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%。基本预备费率5%，则基本预备费为（ ）万元。
A．500
B．815
C．1445
D．1473
【答案】A
【解析】基本预备费＝（工具、器具及生产家具购置费用＋建筑安装工程费用＋工程建设其他费用）×基本预备费率。本案例，基本预备费＝（2000＋5000＋3000）×5%＝500（万元）。
30作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ）。
A．宗地图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
【答案】B
【解析】房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
【说明】根据新版教材，房产分幅图相关考点已删除。
31增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（ ）。
A．非竞争性
B．非排他性
C．竞争性
D．排他性
【答案】A
【解析】非竞争性是指公共物品可以同时为多人消费，一个人对公共物品的消费不会减少可供别人消费的量，多增加一个人消费公共物品不会引起该物品成本的增加，即消费者人数的增加所引起的公共物品边际成本为零。例如一些公共标志和设施，一旦建起以后将为所有的使用者提供服务，增加使用者并不需要额外增加生产成本。
32某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2%折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。
A．销售收入增加0.24%
B．销售收入增加3.76%
C．销售收入减少0.24%
D．销售收入减少3.76%
【答案】C
【解析】需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。以Ed表示需求价格弹性系数，以ΔQ/Q表示需求量变动率，以ΔP/P表示价格变动率，则需求价格弹性系数的一般公式为：Ed＝（ΔQ/Q）/（ΔP/P）＝（ΔQ/ΔP）×（P/Q）。由于“需求价格弹性系数为0.88”，则需求价格弹性系数1＞|Ed|＞0表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏价格弹性。若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出同向变动。当价格上升时，消费者支出增加（或销售者收入增加）；当价格下降时，消费者支出减少（或销售者收入减少）。本案例，采取2%折扣策略，会减少销售收入，但销售收入减少的幅度会小于3.76%，因此C项，“销售收入减少0.24%”是正确的。
33如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（ ）。
A．需求拉动型通货膨胀
B．成本推动型通货膨胀
C．结构失调型通货膨胀
D．预期型通货膨胀
【答案】B
【解析】成本推动型通货膨胀是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
34属于直接房地产金融形式的是（ ）。
A．房地产开发企业流动资金贷款
B．商品房开发贷款
C．居民住房消费贷款
D．房地产开发企业发行股票
【答案】D
【解析】直接房地产金融是指由资金供给者和房地产资金需求者双方直接进行的融资。主要方式有：政府发行住房建设债券、住房公债、土地债券，房地产开发企业发行的股票、债券等。ABC三项属于间接房地产金融形式。
35按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是（ ）。
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
【答案】A
【解析】贴现债券又称贴水债券，是指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。
36张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是（ ）。
A．张某
B．李某
C．赵某
D．甲保险公司
【答案】B
【解析】保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人。保险合同的当事人有保险人和投保人；保险合同的关系人有被保险人、受益人；有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的辅助人，包括保险代理人、保险经纪人和保险公估人。
37某城市抽取的15个新楼盘开盘价见下表2，则该统计总体的全距为（ ）元/m2。
表2
A．1500
B．1950
C．2131
D．3000
【答案】A
【解析】全距又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围。该表中，最大标志值是3000元/m2，最小标志值1500元/m2，则该统计总体的全距为1500元/m2。
38企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。
A．资产增加，所有者权益增加
B．资产减少，所有者权益减少
C．资产增加，所有者权益减少
D．资产减少，所有者权益增加
【答案】B
【解析】资产类账户，贷方登记表示减少，借方登记表示增加。所有者权益账户，贷方登记表示增加，借方登记表示减少。
39下列情形中，诉讼时效为2年的是（ ）。
A．身体受到伤害要求赔偿的
B．寄存财物被丢失的
C．环境遭污染或损害的
D．借出的资金未能收回的
【答案】D
【解析】《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。AB两项，诉讼时效为1年。C项，诉讼时效为3年。D项，借出的资金未能收回的属于民事诉讼，时效期应为2年。
【说明】新版教材中，《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。此考点已过时。
40委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的（ ）。
A．公开原则
B．公平原则
C．公正原则
D．诚实信用原则
【答案】C
【解析】拍卖活动的公正原则体现在：①拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。②拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为，更不允许对竞买人有欺诈、舞弊、私下交易等侵犯竞买人民事权利的行为。③拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的。④委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。除法律、法规另有规定外，委托人、拍卖人对拍卖标的应当承担瑕疵担保责任。⑤委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ）。
A．警告
B．罚款
C．限期改正
D．限期拆除
E．没收实物
【答案】BCDE
【解析】《城乡规划法》第六十四条规定：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；②尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；③无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
2《中华人民共和国物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
【答案】ACE
【解析】《物权法》第一百九十五条规定，①债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。②协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。③抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
【答案】ACD
【解析】《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。AD项，属于集体土地的使用权，不可以被抵押。C项，根据我国《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。
4《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。
A．房屋所有权转让
B．房屋抵押
C．在建工程抵押
D．预购商品房抵押
E．预购商品房
【答案】ABDE
【解析】当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
5《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ）。
A．合法建造取得的房屋所有权
B．最高额抵押权的设定
C．主债权转让申请抵押权转移
D．房屋所有权人更名
E．受赠取得的房屋所有权
【答案】ADE
【解析】《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形有：①因合法建造房屋取得房屋权利；②因继承、受遗赠取得房屋权利；③因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；④有本办法所列变更登记情形之一；⑤房屋灭失；⑥权利人放弃房屋权利；⑦法律、法规规定的其他情形。其中，D项属于《房屋登记办法》所列变更登记情形之一。
6房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。
A．房地产估价机构具有一、二级资质
B．分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C．在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D．有固定的经营服务场所
E．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
【答案】CDE
【解析】一级资质房地产估价机构可以设立分支机构，二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：①名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；②分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；③在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；④有固定的经营服务场所；⑤估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。
7城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ）。
A．向原估价机构申请复估
B．申请行政复议
C．向人民法院提起诉讼
D．自行委托估价机构评估
E．申请估价专家委员会鉴定
【答案】ADE
【解析】根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对估价结果有异议、向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
8住房置业担保（ ）。
A．由专门的机构承担
B．是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C．提供的保证方式是连带责任保证
D．实行保证金制度
E．最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
【答案】ACDE
【解析】住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。住房置业担保由特定的专业性担保机构提供保证担保，实行保证金制度，最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制。
9按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。
A．陈某的儿子
B．陈某的经纪人
C．陈某的继母
D．陈某的女儿
E．护理陈某多年的保姆
【答案】BE
【解析】对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
10下列墙体中，属于非承重墙的有（ ）。
A．围墙
B．外墙
C．隔墙
D．填充墙
E．幕墙
【答案】ACDE
【解析】非承重墙是只承受自身重量的墙，不承受上部传来荷载的墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。框架墙是指在框架结构中，填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。建筑中的隔墙也属于非承重墙。
11工程造价控制的主要方法有（ ）。
A．价值工程
B．协议发包
C．合同管理
D．非限额设计
E．可行性研究
【答案】ACE
【解析】在工程建设各个阶段工程造价控制的主要方法包括：①可行性研究；②限额设计；③价值工程；④招标投标；⑤合同管理。
12一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ）。
A．城市化水平的提高
B．房地产开发建设的技术进步
C．房地产本身价格的提高
D．消费者收入水平的提高
E．房地产开发建设要素价格下降
【答案】AD
【解析】一般来说，随着城市化水平的提高、家庭人口规模的减少、降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。
13宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。
A．对购买经济适用住房提供优惠利率
B．提高法定存款准备金率
C．在公开市场卖出政府债券
D．规定商业银行最高贷款额度
E．提高再贴现利率
【答案】BCE
【解析】一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括：①法定存款准备金率；②再贴现利率；③公开市场业务。
14企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有（ ）。
A．资产报酬率
B．销售净利率
C．资产负债率
D．存货周转率
E．股东权益报酬率
【答案】ABE
【解析】盈利能力分析指标主要包括：①资产报酬率；②股东权益报酬率；③销售毛利率；④销售净利率；⑤成本费用净利率。
15下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（ ）。
A．拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B．如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C．委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D．承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E．即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责
【答案】CDE
【解析】委托人必须受瑕疵请求规则的制约，委托人是拍卖标的所有权人或处分权人，委托人可能对告知与瑕疵负最终的责任。拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：①拍卖人知道或应当知道；②拍卖人先行负责。承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人，其基本准则是谁知晓谁负责。拍卖人先行负责，是指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。
三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1物业管理业不属于房地产中介服务业。（ ）
【答案】√
【解析】房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业可分为房地产中介服务业和物业管理业；房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
2经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）
【答案】×
【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。
3国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（ ）
【答案】√
【解析】《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征用集体土地。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。
4转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（ ）
【答案】√
【解析】《城市房地产管理法》第四十条规定，转让以划拨方式取得的国有土地使用权，土地收益应上缴国家。
【说明】对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：①由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让。②可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。该考点已过时。
5拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（ ）
【答案】×
【解析】《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
6商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）
【答案】×
【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。
7新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（ ）
【答案】×
【解析】新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。
8以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（ ）
【答案】√
【解析】《城乡规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。
9城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）
【答案】√
【解析】《城乡规划编制单位资质管理规定》第三条规定，城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
10最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）
【答案】√
【解析】《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
11房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
【答案】×
【解析】根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式：①有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为；②无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，而房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
12任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ）
【答案】×
【解析】登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况。具体包括：①房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；②房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。
13对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）
【答案】√
【解析】房屋登记的基本要求是以共同申请为原则，以单方申请为例外。对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
14不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（ ）
【答案】×
【解析】不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
15在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（ ）
【答案】×
【解析】注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
16从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）
【答案】×
【解析】《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定，为现职公务员的不予注册房地产估价师。
17凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）
【答案】×
【解析】离退休人员必须提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件才可办理房地产估价师注册。
18依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（ ）
【答案】×
【解析】《房产测量规范》规定，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。
19商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。（ ）
【答案】√
【解析】住宅专项维修资金的交存标准规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
【说明】根据最新版考试教材，无住宅专项维修资金具体缴存比例。
20房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）
【答案】√
【解析】物业使用人（通常简称为使用人）是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。物业使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理服务合同约定的相应的权利、义务。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
21因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（ ）
【答案】√
【解析】地震属于不可抗力因素，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。
22房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）
【答案】×
【解析】契税的计税依据包括：①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
232008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。（ ）
【答案】√
【解析】2008年3月1日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行：①对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税；②对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；③对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；④对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4%的税率征收房产税。
【说明】2016年5月，全面营改增后，已无营业税这一说法。
24住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。（ ）
【答案】√
【解析】住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进转换住房分配机制的目的。
25任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。（ ）
【答案】√
【解析】《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
26对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。（ ）
【答案】×
【解析】高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱。一般来说，离污染源越远，污染物的浓度越低，但对于高架污染源来说，情况比较复杂。以烟囱为例，地面污染物的浓度在离烟囱很近处很低，随着距离的增加逐渐增加，达到一个最大值后又逐渐减小，即污染物的最大浓度不是在最近处，而是在相隔了一段距离处。
27单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。（ ）
【答案】√
【解析】外墙围护系统包括外墙、抗风柱、墙梁和基础梁等。主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙上的风荷载。
28某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨期施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。（ ）
【答案】×
【解析】建筑安装工程直接费由直接费、其他直接费、现场经费组成。其他直接费是指除了直接费之外的，在施工过程中直接发生的其他费用，包括冬雨期施工增加费、夜间施工增加费、材料二次搬运费、仪器仪表使用费、生产工具用具使用费、检验试验费、特殊工程培训费、工程定位复测、工程点交、场地清理等费用。本案例，定额编制管理费和企业管理费不属于建筑安装工程直接费。因此，该项目的建筑安装工程直接费＝200＋2＋3＝205（万元）。
29房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）
【答案】×
【解析】房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素，房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调查测定评估其质量等。
30为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。（ ）
【答案】√
【解析】建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。
31经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。（ ）
【答案】√
【解析】经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业主自有资本投入应获的利息、企业主为企业提供劳务应得的薪金等。
32明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。（ ）
【答案】×
【解析】明晰产权是针对外部性的微观经济政策之一。通过明晰产权解决外部性问题的思想是以科斯为代表的产权经济学派提出来的。科斯定理指出，只要产权可以自由交换，且交易成本为零，那么产权的初始配置状态对资源配置效率无关紧要。
33在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为1800万亿元。（ ）
【答案】√
【解析】货币供应量分为三个层次：①第一层次：M0＝现金流通量；②第二层次：M1＝M0＋单位和个人的活期存款；③第三层次：M2＝M1＋单位和个人的定期存款＋其他存款。在上述层次中，现金M0为狭义货币，现实货币M1是最活跃的货币。对于广义货币M2来说，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。本案例，该国的现实货币M1＝M0＋单位和个人的活期存款＝狭义货币流通量＋单位活期存款＋个人活期存款＝1000＋300＋500＝1800（万亿元）。
34股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。（ ）
【答案】×
【解析】优先股有要求赎回权，但很多公司章程规定了优先股股票的赎回条款，即在一定的条件下，公司可以按优先股的价格加上一定的幅度，买回发行在外的优先股股票。优先股股东可以根据有关规定，要求公司赎回其持有的优先股票。公司也经常利用赎回条款，赎回股息较高的优先股，再发行低成本的优先股。
35封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。（ ）
【答案】×
【解析】封闭型证券基金不允许证券持有人向发行人请求赎回证券，如持有人不满意该基金的经营和收益时，可在公开市场上将其持有的证券卖出，收回投资。该证券基金资产比较稳定。开放型证券基金要求有较强的变现能力。
36保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。（ ）
【答案】×
【解析】保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最高限额而非最低限额。
37统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）
【答案】×
【解析】时期指标是反映社会经济现象总体在一段时期内发展过程的总量。它的特点包括：①可以连续计数；②各时期指标值可以直接累加；③通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。
38无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。（ ）
【答案】×
【解析】只有具备相应的民事权利能力和民事行为能力，能够正确理解自己行为的性质和后果、独立表达自己意思的能力，才能成为合同的主体，其合同行为才能发生法律效力。无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。
39一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。（ ）
【答案】×
【解析】一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平，企业的存货周转率往往也比较低。
40拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（ ）
【答案】√
【解析】房地产拍卖的注意事项中明确规定，有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。
四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
某市政府将一闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理，程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。
1根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A．6个月
B．1年
C．2年
D．3年
【答案】C
【解析】未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
2程某购买的住房（ ）。
A．是具有保障性质的政策性商品住房
B．是廉租住房
C．是中小套型的住房
D．其土地使用权最高期限不超过70年
【答案】AC
【解析】保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
3该开发项目资本金不得低于（ ）万元。
A．380
B．760
C．1140
D．1330
【答案】B
【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。该开发项目资本金不得低于：3800×20%＝760（万元）。
4该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．甲房地产公司和乙建筑公司
D．甲房地产公司或乙建筑公司
【答案】A
【解析】《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。本案例，建设单位为甲房地产公司，因此该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为甲房地产公司。
5程某发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．丙物业公司
D．工程质量监督部门
【答案】B
【解析】房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。本案例，甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业，则乙建筑公司作为施工单位应当承担保修责任。
6在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权更正登记
C．房屋所有权转移登记
D．房屋抵押权登记
【答案】CD
【解析】房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。本案例，程某购房过程中发生了买卖、抵押活动，因此应申请的登记为房屋所有权转移登记和房屋抵押权登记。
7下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。
A．业主交存的住宅专项维修资金属业主所有
B．业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管
C．程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金
D．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应及时续缴
【答案】AD
【解析】住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。B项，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。C项，住宅专项维修资金用于保修期满后，程某房屋未过保修期，不可以使用住宅专项维修资金。
8如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括（ ）。
A．物业公司人员的工资、社会保险
B．物业公司管理人员的奖金
C．物业服务区域清洁卫生费用
D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用
【答案】D
【解析】物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
9程某在办理住房公积金贷款时，工作人员做了如下解释，正确的为（ ）。
A．住房公积金贷款实行低利率政策
B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金
C．程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款
D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息
【答案】AC
【解析】A项，住房公积金贷款属政策性贷款，实行的是低利率政策，主要目的是解决中低收入家庭的住房困难问题。C项，职工及其配偶已经办理住房公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，不得再次申请住房公积金贷款。
（二）
甲公司在面积为10000m2的土地上开发建设一写字楼，建筑覆盖率为45%，总楼层为6层，一层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为20000m2。建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为6800万元。经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为8840万元，若全部销售可以获得利润680万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵押贷款5500万元，期限为3年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。
10该写字楼标准层面积为（ ）m2。
A．2750
B．3000
C．3333.33
D．4500
【答案】A
【解析】建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。本案例中：①该写字楼建筑基底占地面积＝地块面积×建筑密度（建筑覆盖率）＝10000m2×45%＝4500m2；②该写字楼一层和二层面积＝4500m2×2＝9000m2；③该写字楼标准层面积＝（20000－9000）m2÷4＝2750m2。
11该写字楼的经济成本为（ ）万元。
A．6800
B．7480
C．8160
D．8840
【答案】B
【解析】经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。本案例，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为6800万元。经济成本＝会计成本（显成本）＋隐成本＝6800＋680＝7480（万元）。
12甲公司取得的贷款属于（ ）。
A．自营贷款
B．委托贷款
C．短期贷款
D．担保贷款
【答案】D
【解析】担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。短期贷款指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。
13甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时，可增设的附加险为（ ）。
A．水管爆裂保险
B．洪水保险
C．雷灾保险
D．雷击保险
【答案】B
【解析】投保人若对保险人制定的基本险、综合险的内容不满意，经双方协商可设定附加险。通常基本险的附加险可以设置暴风、暴雨、洪水保险、雪灾、冰凌等保险，综合险的附加险可以设置水管爆裂保险等。
14乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为（ ）。
A．速动比率
B．资产负债率
C．资产报酬率
D．流动比率
【答案】AD
【解析】分析短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。B项，是反映企业长期偿债能力的指标。C项，是反映企业盈利能力的指标。
15甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）。
A．估价委托合同
B．抵押合同
C．借款合同
D．保险合同
【答案】ACD
【解析】根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。