产权过度分散是发展楼宇经济的“大忌”

在楼宇经济1.0时代，房地产商们一定程度上掌握着城市发展的主导权，尤其是在欠发达地区，政府对好不容易才招商而来的房地产商，自然是笑脸相迎地奉为“座上宾”，甚至是它们看中了哪个地块就给批哪个地块。这就不难理解为何许多地方政府的办公大楼都会给房地产商“让路”了。也正因此，开发商群体曾一度被定义为“野蛮生长”的群体。当然，我们不能否认地产商对城市发展的贡献。

在地产开发销售中，通常情况是住宅好于公寓、公寓好于商铺、商铺好于商务楼。因此，开发商们自然都乐意开发住宅，即使是地方政府想建造几幢像样的商务楼，也会被开发商以平衡资金为由“配套”几幢住宅。为了更多、更快地实现资金回笼，建楼卖楼、分割销售的“一锤子买卖”，就成为大多数开发商乐此不疲的“伎俩”，它们赚了个盆满钵满，然后拍拍屁股走人。待享受完高速增长的GDP、税收排名快感后的政府官员幡然醒悟的时候，为时已晚。面对开发商留下的“一地鸡毛”，政府不得不花费更多的人力、物力、财力来收拾这堆“烂摊子”，尽管有时会抓耳挠腮，却只能“打掉牙齿往肚子里咽”。当然，往往这些都是后来人的事情了，因为前任领导可能因“政绩突出”早就调离了，多数都是升迁了。

正是一地一地、一任一任的领导都秉持这样的思维，导致当前不少城区存在“商务楼、商住楼混建、不同业态混杂的楼宇多，专业化的楼宇少；重开发楼宇的多，重经营楼宇的少；产权分散、所有权与经营权分离的楼宇多，整体出售、自我经营的楼宇少”的“三多三少”现象。这在一定程度上影响了楼宇的品位和效益。尤其是许多开发商对商务楼宇实行分割销售，造成了许许多多分散的小产权。某地曾有一幢总建筑面积不过1万平方米的商务楼，业主却多达几百个，业主持有的房屋面积最少的只有二三十平方米。

产权过度分散、所有权与经营权分离，无形中增加了楼宇资源调控、物业统一管理、招商导向选择的难度，给楼宇经济发展带来了极为不利的长期制约因素，也导致了招商的低效率和企业入驻的短期化。2010年，深圳福田区曾对50幢“亿元楼”做过一次调查，有关数据表明，单一业主的楼宇单位占地面积、单位建筑面积税收产出分别是多业主楼宇的2.9倍、2.1倍。可见，产权过度分散是发展楼宇经济的“大忌”。

2018年6月6日，在第四届中国楼宇经济峰会上，就“楼宇经济：从高速增长到高质量发展”进行嘉宾对话。

2019年8月9日，接受南京市融媒体新闻中心采访。