从“地产产业”到“产业地产”，哪里不一样？

美国著名建筑师、杰出的建筑理论家伊利尔·沙里宁指出，“城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负”。城市发展研究中的理论问题与实践问题是上下启承的关系。城市发展水平有多高，城市的研究就会有多深。反过来，城市的研究有多深，城市的发展就会走多远。从20世纪70年代末至今的短短40多年里，我们的城市化进程走过了西方社会百年才走过的里程，但城市发展水平与国际先进城市相比还有很大差距，未来相当长的一段时间内还会一直“在路上”。

在城市建设、发展过程中，房地产商无疑是一支不可或缺的重要力量，其对城市发展的贡献不容置疑。但房地产商大量占用土地、推高城市房价、形成城市繁荣“虚胖”，也是有目共睹的，甚至可以说，房地产商是城市高速发展、粗放式发展时代的典型代表。只要你所处的城市还在大量开发房地产，城市就不愁经济不处于高速增长阶段，而正因为城市处于高速增长阶段，注定了其还在持续粗放式的发展。在《中国楼宇经济发展报告（2015）》中，我们提出了楼宇经济2.0时代的概念，指出2.0时代的楼宇经济在载体、功能、产业、要素、空间、模式、物业、管理、效益等9个方面都有别于1.0时代，是一种升级版。与“楼宇经济1.0时代”的目标、手段、诉求不同，楼宇经济2.0时代要解决城市的粗放式发展问题，把城市从靠土地、靠资源、靠建设的粗放式发展方式转到靠人才、靠技术、靠管理的集约式发展方式上来。

我们常常说，楼宇经济2.0时代是一个注重生产、生活、生态的时代，这个时代的人们不再是“为了生活而工作”，而是学会了“在工作中享受生活”；楼宇经济2.0时代是一个注重“精神、精细、精品”的时代，城市人文、城市设计、城市双修将成发展“新宠”；楼宇经济2.0时代是一个注重“品质、品牌、品位”的时代，在这个时代的城市发展大舞台上，城市运营商将取代房产开发商逐渐走向舞台中央。因此，运营、服务将取代开发、管理，成为楼宇经济2.0时代的两大关键词，而“去库存”则是楼宇经济从1.0时代迈向2.0时代的标志性事件。为何要去库存？就是要把房地产业高速增长的“列车”拉回到高质量发展的“轨道”，就是要从住宅地产、商业地产、工业地产的地产产业时代迈向产业地产时代。

这一转折发生于2015年前后，如果从全国的角度看，则发生于2018年前后。因此，某种程度上说，2019年是一个新的起点。如果以2018年为分界线，楼宇经济“一半是海水、一半是火焰”。10多年前的“楼宇经济1.0时代”，地产是被作为第三产业的一个分支来对待的，那个时候建设楼宇是主业，房地产业是作为第二产业进行统计的，人们习惯上叫它“地产产业”；10多年后的“楼宇经济2.0时代”，人们开始以产业的理念来运营地产，运营楼宇成为“主业”，人们开始发展“产业地产”。从“地产产业”到“产业地产”，尽管只是文字顺序上的小小变化，折射出的却是城市发展理念的又一次飞跃、城市发展方式的又一次变革、城市发展模式的又一次突破，从产业政策到运营主体、从发展方式到发展模式，楼宇经济发展正经历着一场“基因”的“变异”。

具体表现之一，是楼宇业态的实体化。长期以来，楼宇的入驻主体受政策的影响较大，甚至一味地“跟风”：电商兴起的时候，电商产业园、互联网产业园如雨后春笋般出现；国家提出“互联网+”的时候，楼宇入驻了大量的互联网企业，包括后来许多“爆雷”的互联网金融企业。这也直接导致了楼宇空置率的再次攀升，因为政府出手打击非法融资后，许多公司纷纷倒闭。随着国家对实体经济的重新重视，商务楼宇中入驻的企业也逐渐“由虚转实”，相比之前流行的互联网金融、电商等虚拟经济而言，无疑是楼宇经济新发展的又一个窗口期。

具体表现之二，是运营主体的专业化。楼宇经济进入2.0时代之后，过去那种开发商开发楼宇、派几个人组建一个团队管理楼宇的“肥水不流外人田”的时代已基本告一段落。人们越来越认识到，好的物业运营公司对于楼宇品位提升十分重要，从而更信奉“专业的人做专业的事”“好马配好鞍”。于是，越来越多专门从事楼宇运营的运营商有了更广阔的施展舞台，从而形成开发商自持物业、运营商受雇运营物业的运营模式。

具体表现之三，是物业载体的自持化。在趋势展望、形势逼迫、政策鼓励等多重因素影响下，越来越多的楼宇开发商选择了自持物业，以便能有更多的招商经营自主权，从而逐渐形成一个能运营且盈利的、细水长流的闭环。目前，一线城市、二线城市核心地段的楼宇基本实现了自持，三线城市商务楼宇自持比例也在持续上升。当然，这不仅需要理念，更需要实力，实现起来有个过程。