城市运营比地产开发更重要

曾有评论说：“城市的成功，就是国家的成功。城市的命运，决定着地球的命运。”这似乎有些道理。古希腊哲学家亚里士多德有句名言：“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”从这个意义上说，我觉得城市应该是个充满生活意蕴的“综合体”。

当前，许多城市片面追求GDP，一谈发展就想到盖高楼、圈地皮。其实，政府提供土地、开发商盖楼卖楼，这种“摊大饼式”的粗放型发展，不利于资源的合理配置，不符合可持续发展的要求，也不符合高质量发展的要求。有人说，城市高高低低大楼的增加、大大小小广场的出现，和自己实实在在的收益其实没有多少关系，似乎只跟地方政府的政绩、样板工程、拉动内需，还有最终要出现在统计表上的数字有关。当然，这种说法多少有失偏颇，却从侧面给了我们警醒，那就是我们要思考：人们真正需要的是什么？正是这种以房地产商为主角的粗放式发展“大剧”，在让城市发展持续了10多年高速增长“黄金时间”的同时，也让城市累积了大量的闲置楼宇。当然，话说回来，如果不是城市中建造了这么多的闲置楼宇，就不会有今天的“楼宇经济”这个名词的诞生。

在城市发展过程中，开发商和运营商扮演着不同阶段的角色，承担着两种不同的任务，也构成了城市发展进程中的两个阶段、两种模式。如果说城市开发商关注的是城市的前期建设，那么城市运营商注重的则是城市的后期管理。作为承载现代服务业、都市工业、现代农业的楼宇经济，其体现的是一种运营城市的理念，它倡导的是有机更新、可持续发展、不做“一锤子买卖”、追求“亩产效益”。这也正好契合了高质量发展的理念。

房地产行业有句话，叫“三分建设，七分管理”。城市发展的好坏，往往不在于前期的建设，而在于后期的运营与管理。对于现代楼宇而言，其品质包括楼宇前期建设的品质和楼宇后期管理的品质。决定一幢楼宇或一个楼宇集群品质的，往往不是初期的建设水平，而是后期的运营、管理水平。因此，楼宇经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段要避免“三个旧”的现象发生：

要由“重开发”转向“重运营”，尽力避免重蹈房产开发的“旧路子”。楼宇经济发展，既包括楼宇的建设，也包括楼宇的运营，如楼宇物业的管理、楼宇业态的培育、楼宇资源的盘活等。楼宇能否发挥出更大的效益，关键不在于建设而在于运营。不少城市仍在以房地产开发的思路发展楼宇经济，建楼卖楼，做“一锤子买卖”，造成大量的楼宇闲置和产权分散，给后续的楼宇招商、运营造成了很大的影响。如不及早避免此类现象，必将重蹈房地产开发的“旧路子”，将房产开发的隐患和泡沫引向商业地产。

要由“重形态”转向“重业态”，尽力避免片面追求租金的“旧思维”。发展楼宇经济并不是单一的城市商业地产开发，而是一个城市功能的再造工程。相对于楼宇的整体规划、布局、建设，楼宇内业态的布局、集聚、招商显得更加重要，也更难做好。现实中存在的一个大问题是，由于楼宇建设初期的短视和缺少统一规划，不少城区的楼宇空置率很高、产权过度分散、业态缺少规划，导致出现了“楼宇建成之日，就是亏损之时”的尴尬局面。

要由“重综合”转向“重特色”，尽力避免陷入同质化竞争的“旧战场”。楼宇经济发展绝不是对企业的“归大堆”“1+1=2”，而是要借助楼宇这一载体，梳理企业形态、集聚产业业态、提高税收“亩产”。从楼宇经济产生的效益看，税收贡献大的楼宇大多是有特色的主题楼宇；而从业态布局看，不同业态特色楼宇的错位发展，能够更好地体现产业特色、人文特点、自然特征，避免陷入“同质化”的恶性竞争。