发展楼宇经济不能只关注税收和租金

被誉为“世界生态建筑之父”的意大利裔美籍建筑师、城市规划理论家保罗·索莱里指出，“建筑是环境的一部分，因此也是景观的一部分”。楼宇与楼宇集群的关系好比树与森林，死一棵树的概率远比死一片森林的概率大。因此，不能让楼宇孤立无援，而应引导连片规划、街坊开发、楼宇与特色街系统开发等，提高楼宇的规模、集聚效应，营造楼宇经济发展的“生态圈”。这就是我们所强调的楼宇的“集群效应”，一定程度上也可以理解为是中央商务区、中央活力区的形成背景。

发展楼宇经济并不是单一的城市商业地产开发，而是一个城市产业的再造过程。相对于楼宇的整体规划、布局、建设，楼宇内产业业态的布局、集聚、招商显得更加重要，也更难做好。现实中，由于楼宇建设初期的短视和缺少统一规划，导致不少城区的楼宇空置率很高、产权过度分散、业态缺少规划，业主片面追求出租率和出租价格，而忽视了楼宇业态的规划、税源的培育、环境的营造，出现“有楼无市”“有楼无人”“有楼无产”的情况，甚至出现“楼宇建成之日，就是亏损之时”的尴尬局面，从而影响了楼宇经济的整体发展质量。我想，这应该也是中央经济工作会议强调“去库存化”的原因之一吧。当然，就某一区域而言，这其中也有楼宇体量与产业发展不匹配所导致的“僧多粥少”的因素。

楼宇能否最大限度地发挥效益，关键不在于建设而在于运营。而现实生活中，往往许多楼宇业主关心的、感兴趣的是如何尽快地将楼宇租出去、如何让租金更高点，对楼宇业态的定位、楼宇环境的打造、楼宇配套的完善、楼宇生态的持续、楼宇产生的税收等，则不太关心，或者说兴趣不浓。其实，这是一种眼光不长远的表现。只有整个楼宇好了、整体环境好了、整片生态好了，楼宇的租金才能上得去。

楼宇周边环境生态圈的营造是最重要的。楼宇生态圈的营造，从经济学角度来看，属于我们通常所说的楼宇经济效益、社会效益、人文效益、生态效益这“四大效益”中的生态效益的范畴，诸如楼宇的容积率、建筑高度、区块景观、空间布局，以及楼宇周边的交通、绿化、灯光、停车、餐饮等产业的配套。生态圈的好坏可以放大或抵消商务楼宇的自身优势。比如一幢硬件设施条件非常好的楼宇，如果周边被小吃店、菜场、摊贩所围绕，这幢楼宇的效益肯定好不到哪里去，楼宇的品质也肯定高不了。因此，要注重商务区的地面空间设计、地下空间建筑设计、环境设计、色彩视觉设计，以及楼宇周边道路、餐饮场所、休闲场所、文化娱乐、金融服务、停车场地等的配套建设，创造绿色、休闲、智慧化的生态空间。

也许，只有在生态圈的营造与培育方面吃过苦头的人们，才会对此有更深切的体会，观念上也更能接受。当然，这有个从“无视”到“在意”再到“重视”的过程。某种程度上可以这么说，正是人们重视了楼宇生态圈的建设，才有了中央商务区、中央文化区、中央活力区的出现。这其中涉及楼宇规划、管理、运营的问题，是一个系统工程，其形成也需要一定的时间。