五、对房地产市场实施差异化调控

(一）房贷飙升藏风险，政府差异化调控有必要

2016年1～8月的房地产开发投资和销售数据显示，房地产市场风险正在加剧。一线城市房价过热，四线城市去库存停滞不前，两极分化局面延续。特别是，相关的开工面积、竣工面积、投资等数据出现了背离，例如面积没有涨，但投资的规模、金额上升，说明单位面积价格上升，这可能会推动未来一段时间内的房价继续上涨。三、四线城市去库存，过去采取一系列创新措施，比如在落实保障性住房方面，采取票据化或证券化的形式，一方面并不增加供给，另一方面，老百姓得到补贴后，直接购买商品房，消化了库存，取得了一定效果，但现在进展缓慢。很多外部需求蜂拥而至，从一线城市蔓延到二线城市。特别是2016年8月，房地产贷款几乎占到全国新增银行信贷的100%，这是空前未有的。尽管目前居民杠杆率并不高（现在我们有近60万亿元的储蓄存款，老百姓银行按揭贷款、消费贷款总共不到20万亿元，总体杠杆率并不高），但是过去几年加杠杆速度上升太快，蕴含着一定风险。现在大家很担心，都希望政府采取差异化的调控，控制这种杠杆率的快速上涨。

（徐洪才作客中国经济网《我财经》，项佳丽整理，中国经济网，2016年9月18日）

(二）楼市有风险，离婚买房潮是误导

一线城市楼市火爆，四线城市相对清冷。这种两极分化趋势的形成有多种原因，主要原因是一线城市提供的公共产品、公共服务比较多，另外就是就业机会、商业发展机会比较多。这种公共资源分配的严重两极分化，导致在农村城镇化过程中，在老百姓收入增加的过程中，大量二、三线城市人口涌向一线城市，农村人口涌向三、四线城市，出现人口梯次、梯度流动的格局。这种格局加剧了一线城市房价上涨压力，是一个潜在风险。消除这种两极分化的状况需要标本兼治。短期看，治标是必要的，比如限购、限贷等。上海一线城市出现离婚潮，通过这种形式，多买一套房，将来多赚差价收益，因此就可以不工作了，这是误导，误导年轻人的价值取向，同时对实体经济有一定挤压，对购房者未来消费也有一定的透支。现在要想办法标本兼治来解决这个问题。治本之策，要在城乡土地制度、户籍制度、社会保障制度以及财税体制等方面深化改革。

（一线城市房地产“过热”形势，北京1间厕所与银川1套房被画上等号，徐洪才作客中国经济网《我财经》，项佳丽整理，中国经济网，2016年9月15日）

(三）地王频现不是好现象，不纠正后患无穷

“拍不了地难受三天，拍了地难受三年”。现在的两极分化是，三、四线城市库存消化仍很艰巨，一线城市甚至一些所谓“新一线城市”房价非理性上涨。房价上涨透支未来消费，投资者高价买房，如果是自己住，将来消费能力会受影响，未来几十年要节衣缩食去还款。现在泡沫上涨，最终必然要破灭，对经济有很大杀伤力。地王出现的现实背景在于，目前大家确实看不到投资机会，所有资金都集中在一线城市发力。在资金严重过剩、金融环境相对宽松的情况下，过多的资金过度地追逐少量土地资源，必然出现地王现象。在成本推动下，地王现象必然推动未来的高房价，这种高房价对现有房子存量结构也会产生一定的拉动，对市场的健康发展有负面影响。地王本身是市场竞争形成的，反映出了市场结构扭曲、供求关系出现了严重失衡的现象。政府应采取针对性的调控措施，纠正这种不健康、不正常的情况，否则将后患无穷。

（徐洪才作客中国经济网《我财经》，贾佳整理，中国经济网，2016年6月1日）

(四）“零首付”当“王炸”把房地产推向死胡同

1 “零首付”当“王炸”是决策者的短视

最近全国各地出台的房地产市场去库存的新政，发挥地方的积极性，从实际情况出发，通过一系列的途径加快消化库存并无不妥。但是如果一味地跟风，想在政策上寻求“突破”和打擦边球，重现房价普涨的局面的想法不仅危险，而且更严重的是，不断扩大的金融杠杆在助长着房地产泡沫，聚积着一环扣一环的金融风险。“零首付”的做法在2007年美国出现次贷危机之前曾经用过，这基本上等同于允许那些不够条件的人来买房。对房地产企业和金融机构来讲，风险非常大，因为没有任何来自购房者的承诺。美国次贷危机给我们的教训是：必须加强金融监管，将房贷与个人责任担保挂钩。

2 “救世良方”不会立竿见影

中央的去库存政策不是强化地方对房地产的依赖，不是重新把房地产轰起来，而是希望通过减少库存，以时间换空间，实现房地产未来可持续的发展，消除房地产过度下滑对中国经济的影响。治理三、四线城市的高库存状况，要防止两种倾向：既要防止力度不够，影响去库存的效果，也要防止头脑发热，一哄而上，追求快战快决。多年来堆积起来的大量库存不可能一蹴而就。拿沈阳为例：数据显示，截至2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市排第一，预期需要20个月左右才能消化完库存。三、四线城市去库存，行政手段是辅助性的，更多的是要培育市场机制，培育新的经济增长点，推动新型城镇化建设，根据自身的产业优势，重新布局产业结构。老百姓只有有了就业、有了收入，才能有能力购买住房，这才是良性循环。

3 救市政策要有底线

救市不能只靠情绪。个别开发商的营销作秀、个别不良中介的哄抬炒作、个别购房者的盲从心理，只能带来房地产市场非理性的“虚火”蔓延。而“虚火”太旺，价格的大幅度飙升会误导社会资源的不合理流动。你不用劳动买房卖房就可以一夜暴富，卖房套现、假离婚……，老百姓的逐利冲动逐渐倾向于疯狂。一线城市楼市疯长，三、四线城市去库存艰难——两个极端的局面，不利于房地产行业的健康发展。房地产行业对制造业、股票市场、外汇市场都有相互的影响，是牵一线而动全身的行业，所以整体上保护、维持房地产市场上的稳定运行，特别是稳定市场预期至关重要。基于此，笔者提出两点建议：一是差异化的宏观调控，特别是对一线城市的投机性需求和虚假的操纵行为采取严格的管制措施，传统的限购限贷手段还是有必要实施的。只有这样才能保证一线城市房价相对平稳，否则整个供给侧改革会受到很大的影响。二是对于地方去库存新政，要进行严格地审查把控，不计后果的去库存政策必须严令禁止。

（2016年3月1日，沈阳市、河北省、内蒙古自治区三地同一天出台楼市新政。针对“零首付”，徐洪才受邀为《央视评论》特约撰稿。央视网，2016年3月2日）