3.4 如何争取政策支持

1.应争取的支持政策

除了已出台的装配式建筑相关政策，笔者建议甲方还应争取以下政策：

（1）容积率补偿政策

按规范要求装配式建筑实施的管线分离、同层排水、全装修等要求将使层高增加，由此导致容积率损失，因此政府应给予相应的容积率补偿。同时，在确定装配式项目容积率时，适当考虑装配率的高低，对于高装配率的项目给予一定的容积率奖励或补偿。

（2）全装修的税收减免

相比于传统现浇建筑，装配式住宅项目要求全装修，增加了甲方开发建设的投入。建议减免企业装修部分税收，防止因装修导致建设成本及房屋销售价格增加过多，这既可以降低消费者购买全装修住房增加的支出，还可以激励甲方开发全装修住宅的积极性。

（3）全装修住宅降低按揭首付款

装配式建筑要求全装修，全装修增加了房屋售价，为更大程度发挥装配式建筑全装修的优势，建议降低购买全装修的商品房的按揭首付比例，不增加消费者购买商品房的首付资金，以提高消费者购买全装修商品房的积极性。

（4）延长土地和建筑使用寿命

我国目前的土地使用年限多为70年，建筑的设计使用寿命为50年，土地与建筑的使用年限不匹配。装配式建筑使用寿命更长的优势发挥不出来，建议将建筑使用年限延长至70年，甚至100年，土地使用年限也相应延长，向百年建筑方向发展，以便更好地实现三个效益。

（5）土地款及配套费可采用分期付款的方式

甲方在开发装配式建筑项目时前期的资金压力更大，建议针对拍卖地块的装配率情况，土地款及配套费采取阶段性付款的方式，以缓解甲方前期费用的支出，提高甲方做装配式建筑的积极性。

2.争取政策的时机

甲方与政府沟通、争取政策支持应贯穿装配式项目实施的全过程，其中在拿地环节争取相关政策支持尤为重要。目前全国已有31个省、市、自治区出台装配式建筑目标及鼓励支持政策，很多城市在土地拍卖时，将装配式相关要求纳入拍卖土地使用合同中。甲方在拿地时应全盘策划项目方案，通过争取相关政策支持，统筹考虑项目综合效益，并做出相应的决策。

在项目实施的各阶段，甲方也要有针对性地争取相应的政策支持，例如：

（1）在方案设计阶段，根据地块总体规划及装配率要求，可以争取容积率或面积奖励政策。

（2）在施工图设计阶段，可争取优先报审等政策。

（3）在施工及销售阶段，可申请提前预售、优先放贷等金融政策。

（4）在竣工验收阶段，可申请财政补贴、税收优惠、验收绿色通道等政策。

（5）在运维阶段，可申请墙改基金优先返还、公示样板项目等政策。

3.争取政策支持的方式

（1）专项报告

通过实践过程中不断地总结和全方位调研、论证后，形成专项报告，与政府有关部门进行沟通，争取相关的政策支持。

（2）协会建议

通过装配式建筑等相关协会，各甲方针对政策层面的共性问题，研讨汇总后，由协会出具建议报告提交给政府相关部门。

（3）舆论影响

通过装配式建筑的专题会议、论坛、交流、宣讲等活动，由行业专家、实践者、管理者等形成的舆论建议，也可作为争取政策支持的一种方式和渠道。