序

近年来，不动产领域的重要制度变革为数不少，统一登记算是其中之一。正如我们所见，不动产统一登记从一开始走的就是法治化路线，相应的法律、行政法规、部门规章等系列规范性法律文件相互配合，为统一登记的布局、成型和运行提供了制度框架。而且，不动产统一登记建立在原有登记制度和实践基础之上，经由实践检验而有正当性的制度精髓得以保存，同时又以我国实际情况为过滤器，有机吸纳了域外的有关经验，从而有了相对严密规整的规范体系。

在不动产统一登记的制度框架和规范体系中，原来并未浮出水面的登记原因有了突出位置，无论是规范性法律文件，还是国家统一的登记簿样式，均给予其应有的地位。客观地讲，登记原因不是我国不动产登记制度的熟词，但在实践中它早已存在，只是不显山不露水而已。所谓登记原因，是某种不动产登记何以如此的缘由，如房屋买卖、国有建设用地使用权出让、法院查封。在与不动产物权变动直接相关的登记，登记原因是说物权变动的原因事实；放在其他登记，登记原因是指导致登记的具体事由。显然，无论是否统一登记，登记原因都是必需的制度要素。

就制度地位而言，登记原因堪称不动产登记的中枢，具有融贯市场交易和政府治理的双重功能。

从市场交易的角度来看，不动产登记要与物权法等法律配套，为不动产交易提供高度的制度化预期。物权法等法律规定了不动产财产权的变动原因，不动产登记与此对应的管道就是登记原因。从整体上看，法律规定的变动原因是概括性的，并因法律部门不同而有异，登记原因不能如此，它必须细致化和归口化，能把法律行为和其他原因事实加以类型化，从而使得交易者既知悉作为交易标的物的不动产权利如何而来，还能明了完成登记应提交哪些申请材料。也就是说，要想提高与登记相关的不动产交易预期，登记原因不仅不可或缺，还必须形成以类型为基础的细致体系化，以便利不动产申请。

不动产登记还与政府治理密切相关，从这个角度来看，登记原因也是必要的规范化机制。不动产登记中的政府治理色彩很明显，涉及点也很多，仅就对市场交易的有效调整来说，登记机构对申请的审核就是典型。审核的切入点不少，如受理时对登记能力的关注、对登记管辖的审视，但最重要的，是当事人阐述和证明的登记原因能否导向他们预期的交易后果。在此方面，既不能失之过严也不能放之过泛，而应恰如其分，否则，要么交易效率、要么交易安全会出大问题，政府和市场的关系也由此扭曲。也就是说，要想产生良好的政府治理效果，就应明确各类登记原因的必要要素，以此作为决定登记申请应否得到支持的根本。

显然，登记原因在框定登记申请的同时，也为登记审核提供了规范框架，通过它，动态的不动产登记操作能有效而恰当地链接市场交易和政府治理，从而实现其本有的使命。也正基于此，无论在欧陆还是在东亚，登记原因均在不动产登记制度有相当突出的地位，有些地域还有十分详尽的登记原因归纳。我国不动产统一登记凸显登记原因，当然是顺应不动产登记自身规律的表现。

然而，不得不承认，话语的缺失导致观念的空白，原来的不动产登记制度未提升出登记原因，它只是潜入实践，而没有形成规范中的术语，进而也没有形成头脑中的观念，以至于它在统一登记中并未如制度设计者所愿那样，从规范性法律文件走向具体的登记实践，并再化身于登记簿的记载。要想让这种现实情况朝着制度设计者预期的方向而改观，除了需要时间，更要有必要外力的介入，即通过系统化地梳理登记原因，为实践者提供明确而可靠的导引，这也是我国台湾地区等地域之所以会有“登记原因手册”的缘由所在。

《不动产登记原因体系》就是这样的外力，它不仅阐释清楚了登记原因与登记能力、登记类型之间的关系，使人明了登记原因的功能和意义，更重要的，它明确了登记原因对登记申请和审查的衔接作用，把各类登记原因进行了细致的列举和论述。可以说，这本书就是一把解开登记原因之锁的钥匙，特别是实践界的同仁认真阅读并仔细体味它，会把实践中的行动、纸张上的术语化成头脑中的观念，从而达到实践、规范和观念的统一。

因为参与不动产登记立法的缘故，我与这本书的作者之一肖攀交流不少，颇为熟悉。肖攀供职于原国土资源部不动产登记中心，他与其他同事一起，参与并见证了不动产统一登记的全过程，算是不动产统一登记制度设计的具体操盘手之一，因此对该制度的方方面面相当熟悉。同时，因为工作，他接触到诸多地方的一线登记人员，了解到许多一手问题和信息。更关键的是，他认真好学，刻苦钻研，勤于思考，敬业乐业，逐渐成了不动产登记的行家里手。据我了解，不少登记制度的创意就出自于他。可以毫不夸张地说，对包括登记原因在内的不动产登记制度而言，肖攀的解读在某种意义上具有正本清源的作用。另一作者郭威是中国地质大学（武汉）的青年教师，具有深厚的理论功底。这两位作者相得益彰，确保了这本书实践和理论的有机融合，相信它能对我国不动产统一登记发挥必要的推进作用。

常鹏翱

北京大学法学院教授

2017年12月24日