前言
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。不动产统一登记改革工作自2013年以来，一步一个脚印、一年一个台阶，积极稳妥扎实推进。2014年颁布《不动产登记暂行条例》，实现了登记依据的统一；2015年市县级职责机构整合基本完成，实现了登记机构的统一；2016年“颁发新证、停发旧证”基本完成，实现了登记簿册的统一。2017年8月，全国所有市、县接入国家级不动产登记信息管理基础平台。2017年年底，全国80%的不动产登记存量数据整合汇交，不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”全面实现，兑现了政府对社会的庄严承诺。不动产统一登记制度从改革攻坚进入到制度日常运转的阶段，从建章立制进入到全面规范的阶段，从筑垒强基进入到巩固深化、提质增效的阶段。
回首不动产统一登记制度建立和实施的五年，这是砥砺奋进、成果丰硕的5年。一年实现一个小目标，一年打下一场大硬仗，这一系列成果的背后，凝聚的是国家、省、市、县四级数万不动产登记人员的心血和汗水，凝聚的是广大社会公众和专家学者的智慧和力量。此时此刻，我们深刻感到，如果没有党中央国务院的坚强领导和精心部署，没有自然资源部[1]的担当作为以及相关部门、单位的倾力支持，没有地方各级政府和自然资源部门的奋力攻坚，就没有不动产统一登记制度的落地实施，就没有不动产登记制度“四统一”的如期实现，人民群众从不动产统一登记改革中的获得感、幸福感和安全感也将大打折扣。今天，不动产统一登记制度已经在全国31个省区市、335个地市州盟、2854个县市区旗落地生根、开花结果，这顺应了中国特色社会主义新时代的大潮流，满足了人民群众对于公共服务便利化、追求美好生活的向往，彰显了保护权利、保障交易和便民利民的改革初心，充分表明了不动产统一登记是构建现代市场经济体系的“压舱石”，是富有强大生命力的便民利民创举，不愧为载入国土资源史册的大事件。
按照2013年国务院第31次常务会议的要求，不动产统一登记要基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，明确了这项工作的总目标。登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台紧密联系、相互贯通、相互作用，其中起基础性作用的是登记簿证的统一。在不动产登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基础。登记机构解决的是登记主体的问题，一旦登记机构确定，要开展登记工作，就必须明确登记什么、登记在哪，这就需要登记簿册作为依托。没有统一登记簿册的支撑，登记机构将无法正常开展登记工作。登记依据解决的是登记办理规则的问题，登记簿册是登记程序中的重要环节，一般物权的变动自记载于登记簿时发生效力。《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》都用专章规定不动产登记簿，足见登记簿在登记制度中举足轻重的地位。不动产权籍调查为不动产登记服务，登记簿需要记载的事项，也是权籍调查的重要内容。信息平台解决的是登记业务办理、信息查询共享与管理服务的问题，基于登记簿册所形成的登记信息，是信息平台的核心数据要素和数据来源。不动产统一登记前，各相关部门基于不同的登记簿册分别管理各类登记信息，造成“信息孤岛”。现在，一个统一的登记机构基于统一的登记簿册，建设统一的信息平台，有利于发挥登记制度和登记信息的最大效用。
在不动产登记簿上，有两个重要的登记要素。一个是不动产单元号，这是不动产登记的基本单位，也是登记簿页串联的纽带。不动产的自然状况、权利状况和其他事项以及登记的权利、权利人等，通过不动产单元号关联。一个是登记原因，这是不动产登记业务整合、细分的基础和关键。一种登记业务区别于另一种登记业务，提交不同的申请材料，作出不同的审核要求，进而划分登记业务种类，构建登记业务体系，整个流程通过登记原因贯通。
不动产登记业务在制度逻辑上，均包含“登记能力”“登记类型”“登记原因”三个核心要素，三者也是不动产登记规则体系的内核，登记机构开展的所有登记业务基本都是围绕“登记能力+登记类型+登记原因”具体组合下的登记活动。其中，“登记能力”是某些权利或某些事项具有能够被纳入不动产登记簿的资格，其确定可登记权利和事项的范围和形态，是不动产登记工作启动的首要要素。“登记类型”是依据一定标准对不动产登记中具有共同实体特征或者程序特征的内容所划分而形成的种类。“登记原因”是不动产物权和法定事项（即登记能力）得丧变更（即登记类型）的具体原因。“登记能力+登记类型+登记原因”是不动产登记业务的基本架构，只有确定了具体登记能力事项、具体登记类型的具体登记原因，才能最终确定登记业务的种类，明确登记申请主体、提交的材料，明确审核的程序和要求，进而构建完整、统一的不动产登记规则体系。
不动产登记原因的应用在当前是不充分的，首先是因为登记原因没有一套标准化体系和系统化的标准用语，这导致登记原因在登记簿记载上的困难。一项登记指标若无法在登记簿上填写，无法进入到登记信息系统，这项登记内容就是虚置的，而登记原因在登记规则中又是极为重要的。因此，有必要构建起一套不动产登记原因体系和登记原因标准用语，助推登记业务办理标准化和规范化。还因为登记思维的缺失，让登记原因埋没在了琐碎的登记日常之中。登记业务中到底有没有一条贯穿的思维？抽象的“合理审慎”登记审查原则能否具体化？上面一根针穿过登记能力和登记类型，下面千根线对应的就是登记原因，登记原因在登记思维构建中能不能发挥作用，发挥什么作用，也是需要思考的。
我国台湾地区为了使登记原因标准化与统一化，以简化登记作业，适应科学化时代要求，实现不动产登记业务处理和资料管理电子化，早在1986年就制定了“登记原因标准用语”，并不断更新完善。这些原因或出于法律事实，或出于法律行为，或由于公权力的作用，都是依据相关法律法规规定而来。这些用语基于某种法规规定的原因，而产生某种必然的结果，依据法定的程序办理登记。登记原因用语的标准化让登记人员和社会民众，更加容易了解和掌握不动产登记的要求，有利于不动产登记制度的推行和权利人合法权益的保障。
在参与不动产统一登记制度建设和有关顶层设计的过程中，登记原因体系化的问题一直萦绕在我们脑海中。酝酿3年，时值不动产统一登记制度体系基本成型，民法典物权编编撰、不动产登记法研制提上日程，才斗胆提笔，写下粗浅和不成熟的认识。本书力图在我国不动产统一登记法律法规和规章规范的制度体系下，建立起一个不动产登记原因体系，抽离出一个不动产登记思维，形成一个不动产登记操作指南。提出以“登记能力—登记类型—登记原因”为基础构建不动产登记原因体系，以“登记能力—登记类型—登记原因—登记审核”为内容建立不动产登记思维链条，并以继承不动产登记为例具体阐释。对现有法律框架下、具有登记能力的不动产权利和法定事项，依照首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等登记类型，总结、梳理、诠释各登记类型下引发某一种登记行为的具体原因，阐明该具体登记原因得以发生的法律政策依据和具体内涵，规范该具体登记原因下登记业务启动的主体、应提交的申请材料、审核的要点等登记工作环节，形成了更为详尽细化的不动产登记操作指南。同时，针对实践中常见的“疑难杂症”，提出了可能性的解决方案。希望这样的一种努力，能够为登记人员办理登记业务提供一份参考，能够为不动产登记制度规范化、标准化建设贡献一份力量。
不动产登记原因体系是一个开放的、宏大的规则体系，将伴随不动产物权制度建设和登记实践发展不断扩展、调整和完善。本书的写作过程，得到了自然资源部不动产登记局和不动产登记中心领导和同事的有力指导和大力支持，在此表示感谢。也感谢北京大学法学院常鹏翱教授提出宝贵意见，并欣然作序。感谢深圳不动产登记中心吴凯轩科长认真审阅，感谢原国土资源部法律评价工程重点实验室开放基金项目的重点资助，感谢北大出版社李倩编辑的辛苦付出，感谢中国地质大学（武汉）法学系冯雪琴等同学帮助收集资料，付出辛勤劳动。
不动产登记原因体系的构建是一项繁复的工程，既是理论命题，也是实践课题，需要理论与实践相结合来探讨。由于本书作者能力和阅识的欠缺，必然会造成一定的纰漏和不足。希望广大同仁多提意见和建议，共同建立起我国不动产登记原因体系，使不动产登记制度更加成熟、更加定型，推动不动产登记治理迈向现代化。
[1] 2018年3月，十三届全国人大一次会议通过《国务院机构改革方案》，中共中央随即印发《深化党和国家机构改革方案》，就深化党中央机构、全国人大机构、国务院机构、全国政协机构改革以及行政执法体制改革、跨军地改革、群团组织改革和地方机构改革作出全面系统部署。组建自然资源部、生态环境部、农业农村部、司法部、国家林业和草原局等，不再保留原国土资源部、国家海洋局、环境部、国务院法制办等。统一登记从不动产扩大到全部自然资源，登记支撑从经济、社会建设领域扩大到全面生态文明建设。考虑成书时间以及与改革相衔接，本书仍引用原来部门名称。