第一章
不动产登记原因概述
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。这是我国产权保护历史上具有里程碑意义的重大事件，标志着2007年《物权法》规定的不动产统一登记制度终于得以落实，这项影响千家万户、千行百业的不动产物权法律制度真正地走进了人们的生活。
不动产统一登记制度的实施让两个舶来的新术语——“不动产单元”“不动产登记原因”逐步进入人们的视野。不动产单元是不动产登记技术链条上的重要枢纽。借鉴瑞典等国家关于不动产单元的规定和做法[1],《不动产登记暂行条例》第8条专门作了规定。不动产单元就是将原来各类不动产登记的单位进行有机融合和适度扩展，组合成新的登记单位，以实现土地、海域及其定着物的一体登记。具体形态有两种：一种是无定着物的宗地、宗海，此时不动产单元相对于宗地（海）更多是一种名义上的统一，不动产单元号相对于宗地（海）编码更多是一种符号上的统一；一种是“宗地、宗海”+“土地、海域的定着物”，此时不动产单元号就是将宗地、宗海代码和定着物编码进行叠加组合。就登记簿而言，不动产的自然状况、权利状况和其他事项以及登记的权利、权利人等，通过不动产单元号关联。[2]就登记环节而言，前置的不动产权籍调查环节形成的权籍调查成果，也是通过不动产单元号与不动产登记资料相关联。不动产单元作为物的特定化、物权关系明晰化的一种法定方式，目前已经出台了《不动产单元设定与代码编制规则》[3]，确保了不动产单元编码体系的完善和代码的唯一。
不动产登记原因是不动产登记制度链条上的重要枢纽，《不动产登记暂行条例》第16条有相关术语表述。不动产登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的核心要件。物权的变动既能够基于法律行为，也可能基于非法律行为，登记工作中需要加以甄别，采取不同的登记策略。土地、房屋、林地、草原、海域等不动产种类繁多，行政管理和物权确认规则方面均有个性，物权变动中呈现出强烈的公法与私法交织色彩，法律规定与政策规范交融，这些都给登记人员开展登记工作，尤其是登记审核工作带来了极大挑战和压力。不动产物权根据什么设立、为什么变更、为什么转让、为什么消灭，体现在不动产登记上，就是不动产登记的原因。牵住了不动产登记原因这个“牛鼻子”，就能够把握启动不动产登记的具体事由，以及确定和审查登记申请材料的关键，进而实现登记程式化和规范化。一项具体的登记业务实质上都是由“登记能力+登记类型+登记原因”等综合组成，登记能力确定了载入登记簿的不动产权利和事项，登记类型确定了不动产物权变动的目的和指向，登记原因确定了不动产登记物权变动的原因和基础法律关系。这是登记业务的日常，更是蕴含了登记工作的一般规律和登记思维。开展好不动产登记业务[4]，认识和把握不动产登记原因至关重要。
[1] 按照瑞典《土地法典》的规定，不动产主要指土地及土地的附着物，具体包括土地、土地上的永久性建筑物、水域、公用设施、篱笆、植被和其他设施等，不动产的范围可以在水平和垂直方向界定，被划分为一个个独立的三维立体的不动产单元。不动产单元是不动产权利设定和登记的基本单位，每一个不动产单元都被赋予一个唯一的编号。瑞典不动产单元的设置和形成主要是基于土地功能的实现并符合规划等社会公共安排，而并非仅考虑权属在空间上的闭合性。截止到2012年，瑞典全国共有约320万个不动产单元，全部载入登记系统。不动产单元一经初始设定，严格限制随意改变。涉及不动产单元的调整主要是出于不动产的转移、继承、重划等法定事由，并且必须通过严格的地籍调查程序来完成，不动产单元的调整具体包括细分、重整、分割和合并四种方式。一是细分，将一个不动产单元的一部分单独创设为一个新增的不动产单元，一般在不动产的部分转让时发生。二是重整，两不动产相邻时，若某区域从一个不动产单元转让到另一个不动产单元，导致不动产单元内部边界调整。三是分割，将一个共有不动产单元进行分割，形成若干个由相关人所有的新的不动产单元。四是合并，将由同一个人所有的两个或两个以上不动产单元进行合并，形成一个新的不动产单元，原不动产单元消灭。
[2] 肖攀：《不动产登记簿证的几个关键词》，载《中国不动产》2016年第1期。
[3] 2015年，原国土资源部印发《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，全面部署开展不动产单元代码编制工作。随着全国地籍区（子区）划分及成果汇交工作的完成，2017年总结完善，形成了更加细化规范的不动产单元设定与代码编制规则。参见原国土资源部办公厅《关于印发〈不动产单元设定与代码编制规则〉的函》（国土资厅函〔2017〕1029号）。
[4] 这里的不动产登记业务主要是指办理登记，将申请人申请登记的事项登记下来。广义上的登记业务除了办理登记，还有提供登记资料查询。办理登记主要是围绕登载登记簿展开，是一个信息形成和更新的过程；提供登记资料查询主要是对登记簿上的信息进行公示，是一个信息服务和利用的过程。不动产登记信息不同于一般的政府公开信息，表现在：信息属性不同。政府信息是行政机关在履行职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息，本质上是一种公共信息。不动产登记信息是登记机构根据当事人提交的申请材料，将不动产权利归属及法定事项记载于登记簿过程中形成的信息，本质上是一种个人信息；制度目的不同。政府信息公开是为了保障公民的知情权，提高政府工作的透明度。不动产登记资料查询是为了保障公民的不动产物权，通过公示公信保障交易安全；公开原则不同。政府信息以主动公开为原则、不公开为例外，主要提供“点对面”服务，满足社会公众普遍的信息需求。登记信息遵循的是依照申请、有限公开原则，对权利人（包括名义权利人和事实权利人）和利害关系人（含准利害关系人）提供“点对点”服务，满足不动产交易需要。因此，不动产登记资料查询不属于政府信息公开的范畴，应当适用《物权法》《不动产登记暂行条例》及其实施细则等法律法规和规章的有关规定。最高人民法院办公厅《对〈关于统一法律适用标准有关问题的函〉意见的复函》（法办函〔2016〕631号）也明确，申请人通过政府信息公开途径要求获取的不动产登记资料涉及特定的不动产信息，应当按照《物权法》第18条和《不动产登记暂行条例》的规定办理。《不动产登记资料查询暂行办法》第33条对此作出专门规定。