第一节
登记能力

登记能力也称被登记的能力，是指某些权利或某些事项具有的能够被纳入不动产登记簿的资格。在不动产统一登记体系中，确定可登记权利和事项的范围和形态，是不动产登记制度建设面临的首要问题。因为能载入登记簿的对象不同，在登记簿的哪个部分记载、如何记载、记载后有什么效果等也不同，这不仅事关登记簿的构造、登记类型及相应程序的设置等程序要素，还影响到登记效力、登记规则等实体要素。可以说，合理确定登记能力的范围，是建立健全不动产登记制度的基础之基础。^[1]不动产登记所针对的对象主要是不动产权利，哪些不动产权利具备登记能力，能够进入到登记簿；哪些权利不具备登记能力，不能纳入到登记簿；又有哪些与不动产权利形成与实现密切相关的事项或者法律关系，具备登记能力，需要纳入到登记簿，这是不动产登记制度建章立制的起点。一项权利或者事项没有登记能力，就无法进入到登记体系，登记原因也就无从谈起。

一、登记能力的确定标准

不动产登记簿是不动产权利内容与归属的根据，除了记载不动产自然状况外，主要反映不动产的权利状况，并通过公示公信的方式，达到不动产登记维护交易安全和提高交易效率的目的。在确定具有登记能力的权利范围时，应以登记的目的为出发点，亦即登记簿上要反映与公示不动产上的法律关系。并非不动产上的所有法律关系都要进行公示，因为某些权利对外公示对权利交易并无重大法律意义，将其纳入登记体系，不仅违背了不动产登记的公示目的，也加重了登记机构的负担。因此，有必要对登记权利范围作出一定限制。^[2]

在实行不动产统一登记的国家，基于国情、历史和一定标准，都确定了登记能力的范围。比如德国从登记簿的公信力角度出发，确定具有登记能力的权利和权利地位主要包括土地物权与视同土地的权利、在土地物权上所成立的物权、处分限制与取得禁止、异议和预告登记。不具有登记能力的权利和法律关系主要是未被承认的物权、债权性权利和债权性约定、个人情况、绝对的处分限制、法律行为方式的处分限制、公法性法律关系和负担等。同时，登记能力与应需登记相区别，所有的法律行为方式的物权变动，均需要登记；而所有的非法律行为方式的物权变动，均不需登记，但具有登记能力。^[3]日本从不动产登记的公示原则出发，在《日本不动产登记法》中明确了登记能力问题，规定登记就不动产标示或者所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、承租权和采石权等不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭而进行。

我国应当采取什么样的标准确定登记能力范围，也是仁者见仁、智者见智。有学者认为，登记能力的确定，依据主要是实体法对民事权利类型的细致定位，只有需要公示的不动产权利，才有登记能力，而不需要公示的不动产权利，一般也就没有登记能力。^[4]可以纳入不动产登记的权利首先是物权，只要是法律明确承认的不动产物权，就具有登记能力。但是衡量登记成本和登记的必要性，国家所有权没有必要纳入登记。异议登记、预告登记也具有登记能力。租赁权等具有不动产物权的部分特点而且权利内容明确的权利也应当具有登记能力。^[5]有学者认为，所有的不动产上的物权，无论其变动以登记为生效要件还是对抗要件，原则上都有登记能力，法律另有规定的除外。^[6]有学者认为，可登记的财产权应同时符合以下标准：（1）是不动产物权，或与不动产物权有法律关联；（2）标的物已载入不动产登记簿；（3）有相应的规范依据提供支持；（4）该权利载入登记簿后，会在法律、经济和社会中产生积极效用。可登记的财产权应当多元化，可以包括不动产物权，共管协议、法院裁判设立的居住权等与不动产物权有关的债权，储备土地使用权、不动产信托、房屋承租人和不动产共有人的优先购买权等其他财产权。^[7]有学者认为，不动产登记的范围应由不动产物权以及不动产物权的限制构成。不动产物权包括土地所有权、建筑物所有权、基地使用权、农地使用权、邻地使用权、典权、优先权、抵押权以及立法确定的新物权类型；不动产物权限制包括未来物权之预告、登记物权之解除条件、登记物权之异议、企业破产之宣告、不动产之租赁、建筑物区分所有权人的管理规约、限制不动产财产权的行政决定、司法机关关于查封不动产的命令、限制处分权的约定、关于相邻关系的约定。^[8]有学者认为，不动产权利的登记能力应由法律、行政法规加以规定。《物权法》及其他法律中明定的不动产物权具有登记能力。国家土地所有权可以不登记，但也具有登记能力。现行法律、行政法规没有规定农用地使用权这种权利类型，不宜承认其登记能力，具有公示必要性的不动产租赁权应具有登记能力。^[9]也有学者区分强制登记事项、自愿登记事项和禁止登记事项，对具有登记能力的权利和事项做了探讨。^[10]

综上，登记能力就是可以纳入不动产登记簿的不动产权利以及相关事项的范围。不动产登记能力不等同于不动产权利，不动产权利也不是不动产登记能力的全部，更不是不动产登记簿的全部。在我国物权法定的严格遵循下，确定不动产权利的登记能力，首要的是坚持物权法定，具有登记能力的不动产物权应当具有明确的法律依据，即依据《物权法》或者全国人大及其常委会制定的其他法律的规定。为什么要实行物权法定，原因大概有三：一是物权是对物直接支配并排他的权利，是权利人对财产的独占权，若允许自由创设物权，当事人可以随意发明一种物权，把某种财产独占了，社会生活将陷于混乱。二是物权是市场交易的前提和结果，是交易得以顺利进行的基本条件，如同日常通用产品的标准化、统一化，货币法定、有价证券法定，方便了市场交易一样，作为市场交易前提和对象的物权种类和内容也一定要统一化、标准化，以建立全国统一的市场体系。三是否定我国法律未规定的、任何外国法律上的物权类型，以维护我国的国家主权和法律制度。^[11]《民法总则》第116条规定，物权的种类和内容，由法律规定，重申了物权法定原则。于此，确定登记能力也要坚持登记能力法定，这是依法登记的应有之义。不动产登记只是将法律规定和合同设定的物权通过记载到登记簿的方式确定下来，登记机构的活动要严格限定在法律、法规规定的范围，不能随意扩大自由裁量权，对于一个权利申请既不能想登记就登记，想不登记就不登记。也不能想登记这种权利就登记这种权利，想登记那种权利就登记那种权利。至于与不动产权利相关的事项，哪些可以纳入登记范畴，首先也要依据法律的规定，对于保全债权请求权的预告登记和保全物权请求权的异议登记应当依法纳入登记。还要看法律政策的指向和必要性，比如法院作出的查封裁定，不经登记，查封将无法对抗第三人，不动产查封制度也将形同虚设，因此，需要纳入登记。同时，登记能力范围的确定还要取决于登记的成本和登记的必要性，随着社会主义市场经济的长足发展和不动产登记信息处理技术的快速进步，不动产权利的形式将越来越多样，扩大登记能力范围的边际成本也将越来越低，服务于国家治理体系和治理能力现代化需要，服务于保护产权和交易安全需要，服务于经济社会改革和高质量发展需要，不动产登记能力和制度体系将更加包容开放。

二、登记能力的现实解析

登记能力问题是不动产登记制度普遍需要解决的首要问题，在我国不动产统一登记制度改革的背景下，在制度建立之初显得尤为紧迫。因为国家只是明确将土地、房屋、林地、草原、海域等不动产进行统一登记，而不动产登记的对象是不动产上存在的需要登记的权利或者权利束，不是简简单单的不动产。在长期分散登记的历史过程中，各不同种类的不动产均是由不同的部门，依据不同的法律和程序开展登记，于是各个不动产上都负载了有明确法律依据的权利。由于这些不动产本身分类不清或者部门间依据各自标准、各自认定，各个不动产权利尤其是不动产上的用益物权之间存在较多重合交叉的地方，比如林地所有权与集体土地所有权重叠、草原所有权与集体土地所有权重叠、林权与土地承包经营权交叉、水域滩涂养殖权与土地承包经营权和海域使用权交叉等等。还有房地权利的长期分离，带来权利主体不相符、权利内容不一致、权利空间不匹配、权利信息不完整等历史遗留问题。因此，不动产统一登记立法需要在不违反物权法定原则的前提下，合理把握权利分类标准和整合原则，建立一个层次清晰、内容明确的不动产权利体系，进而解决登记能力问题。

在《不动产登记暂行条例》仅有的35个条文中，其中涉及登记能力的就有4条。第2条规定了不动产权利归属和其他法定事项可以记载于不动产登记簿，明确了不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。这就开宗明义将登记能力范围圈定在不动产权利和其他法定事项。即登记到登记簿的权利和相关事项必须是法定的。第3条规定了异议登记、预告登记、查封登记等可以适用不动产登记，据此不动产登记簿为之留有专门簿页。第5条规定了集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利可以纳入不动产登记。采用“列举+兜底”的方式，基本囊括了《物权法》明确规定的重要不动产物权，这是不动产登记的主体性内容，也体现了统一融合的原则，即以统一为方向，对相关联的不动产（如地房、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集体土地所有权）有机融合，一定程度增强了不动产登记体系的科学性和协调性。第8条规定了不动产登记簿应当记载的事项，包括：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。同时也是采取“列举+兜底”的方式，明确不动产的自然状况、权利状况和其他事项能够记载到登记簿。记载到登记簿，是登记能力的最直接表现。

总体而言，《不动产登记暂行条例》对登记能力的规定，既坚持原则性，又坚持灵活性；既力争全面，又留有余地，基本能够全面记载不动产的自然状况、权属状况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内容。但是，准确看待登记能力问题，关键在于对上述四个条文中抽象条款和兜底条款的解析，具体有两个层面问题：一个是《不动产登记暂行条例》第5条中“法律规定需要登记的其他不动产权利”包括哪些？另一个是登记簿中“涉及不动产权利限制、提示的事项”和“其他相关事项”又是指哪些？

第一，关于法律规定需要登记的其他不动产权利。若其中的“法律”只是指全国人大及其常委会制定的法律，通过对《物权法》和其他涉及不动产单行法律的梳理，法律规定的其他不动产权利主要有：一是《物权法》第123条规定的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。二是《森林法》第3条规定的森林、林木、林地的所有权或者使用权，也就是常说的林权。三是《土地管理法》第43条规定的集体建设用地使用权。若其中的“法律”还包括部门规章或者政策规范，法律规定的不动产权利还有《不动产登记暂行条例实施细则》第52条规定的国有农用地使用权、《无居民海岛使用权登记办法》规定的无居民海岛使用权，《土地储备管理办法》规定的储备土地使用权等。

此外，《物权法》还规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。这就是说国家自然资源所有权具备登记能力，但是可以登记，也可以不登记。当时没有纳入到不动产登记，主要是法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，比不动产登记具有更强的公示力，无须再通过不动产登记来达到公示的效果。同时，不动产登记生效主要是针对当事人通过法律行为进行的物权变动，而国家自然资源所有权不会发生因法律行为而产生物权变动的情况。随着国家生态文明建设的深入推进，尽管法律规定自然资源属于国家所有和集体所有，集体土地所有权也进行了全面的确权登记发证。但是，简单地使用排除法来推定国家土地所有权归属与边界，显然无法达到产权明晰、定分止争的效果，自然资源所有者不到位、所有权界限不清的问题严重存在，制约了自然资源开发利用和生态环境保护监管，不利于生态文明建设。为此，《生态文明体制改革总体方案》中，将建立健全自然资源资产产权制度置于生态文明制度体系八大支柱制度的首要位置。原国土资源部等七个部委据此制定《自然资源统一确权登记办法》，推动对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及探明储量的矿产资源等自然资源的所有权进行登记，通过登记的方式将权利的归属和内容确定下来，并予以公示，逐步划清全民所有和集体所有之间的边界，划清全民所有、不同层级政府行使所有权的边界，划清不同集体所有者的边界，划清不同类型自然资源的边界。本质上，自然资源确权登记根源于《物权法》第二章第一节“不动产登记”第9条，属于不动产登记的特殊范畴。这从法律的体系解释、文义解释，从自然资源与不动产的物理联系，都可判读出来。如若不然，自然资源统一确权登记的合法性依据何在？与不动产登记衔接的资格与意义何在？这就说明不动产登记的一般原理是可以适用于自然资源确权登记的，包括自然资源登记簿的效力问题。但是不动产统一登记与自然资源统一确权登记之间的差异也很明显。表现在登记范畴上，前者是完善社会主义市场经济体制的必然要求；后者是生态文明体制改革的重要内容。在登记的目的上，前者主要是保护权利人的合法权益，保障交易安全，提高交易效率，确保不动产流转顺畅；后者主要是划清“四个边界”，支撑建立归属清晰、权责明确和监管有效的自然资源资产产权制度，服务于自然资源的保护、利用和监管。在登记的内容上，前者对土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的集体所有权、用益物权和抵押权等进行登记，以不动产单元为单位，主要记载不动产的自然状况和权属状况等；后者主要对水流、森林等自然资源的所有权进行登记，以自然资源登记单元为基础，记载自然资源的自然状况、权属状况以及用途管制、生态保护红线、公共管制及特殊保护要求等限制情况。物理形态上看，两者登记的都是空间，但前者登记的是权属封闭的空间，权属是唯一的决定要素；后者登记的是自然生态空间，集中连片、生态功能完整是主要因素，权属是重要内容。在登记方式上，前者主要由当事人申请启动，有首次、转移、变更、注销等登记类型；后者主要由政府组织推动，只有首次登记和变更登记，一般不能转移，没有注销（探明储量的矿产资源存在注销登记）。这些差别的产生，主要是由作为自然资源确权登记重点对象的国家所有权的特性所决定的。一是主体特殊，自然资源国家所有权既不由国家行使，也不由全体人民行使，而是由国务院部门和各级地方人民政府代表行使，客观上容易产生民事主体和行政主体的混同，私权与公权的混用。二是客体特殊，自然资源以生态空间的形式展示，多为聚合物，不同于一般的特定物、独立物。三是权能特殊，国家自然资源所有权不具备让与性，不能强制执行。四是功能特殊，自然资源既具有资源财产属性，又具有整体公共性，要求既发挥经济价值，实现自然资源保值增值，又发挥生态价值，维护和实现自然资源生态功能。^[12]自然资源登记单元既包括自然保护地等综合性的自然生态空间，也包括水流、森林等单一类型的自然生态空间，实际划分的自然资源登记单元难免会涉及集体所有的自然资源，对此要遵循统一规划和用途管制要求，实现共生共荣，必要时可在物权平等的基础上，采取土地征收、协议管护、赎买、置换等方式依法作出调整或限制。^[13]自然资源统一确权登记源于不动产登记，又异于不动产登记，要以不动产登记为基础，做好两者权利衔接和系统关联。不动产登记的权利要在自然资源登记簿中记载，并通过不动产单元号、权利主体实现自然资源登记簿与不动产登记簿的关联。自然资源统一确权登记过程中，对已经纳入《不动产登记暂行条例》的不动产权利，按照不动产登记的有关规定办理，不再重复登记。自然资源确权登记信息纳入不动产登记信息管理基础平台，实现自然资源确权登记信息与不动产登记信息有效衔接。

第二，关于其他法定事项。登记簿中记载的涉及不动产权利限制、提示的事项和其他事项构成了登记能力范围中的其他法定事项。不动产登记限制事项主要是对不动产权利的行使会产生限制和阻碍作用的情况，主要包括预告登记和查封登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。查封登记后，权属不得处分变更，不能办理转移登记。不动产登记提示事项主要是异议登记。异议登记是一种风险警示，不是权利处分限制。异议登记期间，登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。其他事项，主要是信托登记和补证、换证登记、更正登记。《信托法》第10条规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。据此，《不动产登记暂行条例实施细则》第106条规定，不动产信托依法需要登记的，由原国土资源部会同有关部门另行规定。这为不动产信托登记纳入不动产登记体系留下了制度空间。对权利人发放不动产权属证书并严格管理，是不动产登记机构应当履行的职责。不动产登记簿记载了不动产权证书和不动产登记证明的证号，补证、换证也是一种特殊的登记业务，对于补证换证情况也需要在登记簿上作出记载。^[14]更正登记是修正登记簿上登记错误的必要举措和法定方式，对于登记错误的更正内容和事项，需要在登记簿上明确记载。

如同一个民事主体作出民事活动既需要民事权利能力，又需要具备民事行为能力一样，不动产权利或者事项具备登记能力，只是具有了进入不动产登记体系、记载到不动产登记簿的可能性，并非必然登记。也就是说，只有具有登记能力，才能登记；但是具有登记能力，也不一定就能登记。这还涉及申请登记的不动产权利需要契合不动产登记的原则和相应规则。比如，不动产登记要求依申请原则，当事人持有不动产权利，但不到登记机构申请登记，也就无法实现不动产权利的登簿。不动产登记还要求一并登记原则，尽管房屋所有权、林木所有权都具有登记能力，但是如果不与其所依附的土地权利一并登记的话，也无法实现不动产权利的登簿，即房屋所有权、林木所有权等地上定着物的所有权不能单独登记。

三、登记能力的体系重构

在现有的不动产统一登记法律框架下，具有登记能力的只有不动产权利及其相关的法定事项。不动产权利是不动产登记的主体，也是登记能力的主体，一定程度上讲，有什么样的不动产权利体系，就有什么样的登记能力体系。目前，基于《物权法》等法律，我国不动产权利基本构建起所有权、用益物权和担保物权的体系，《土地管理法》《农村土地承包法》等法律对相应权利内容作了具体规定，整体上符合实际，能够满足社会需要。但是随着实践的发展和经济社会的进步，也产生了一些新变化、新形势。特别是中共中央国务院印发《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出必须加快完善产权保护制度，依法有效保护各种所有制经济组织和公民财产权，增强人民群众财产财富安全感。不动产是群众最重要的财产，基于不动产登记的财产安全，是群众最大的安全感。

一是，在国有土地权利方面。受益于土地市场的建立健全，建设用地使用权规则比较完备，但是国有农用地上的权利存在空白或者依据不足。尽管《物权法》规定，国家所有的农用地实行承包经营的，可以参照土地承包经营权的有关规定。但是在农垦集团、国有农场，国有林场、国有草场、国有渔场等使用国有农用地的单位和组织，大量的国有农用地不是通过承包经营的方式配置的，即使以承包经营的方式，在主体上和法律关系上也与家庭承包经营的方式大相径庭。这时，土地承包经营权显然不能适应国有农用地发展和配置的要求。为此，中共中央国务院印发《关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发〔2015〕33号）提出，推进农垦土地资源资产化和资本化，创新农垦土地资产配置方式。国务院印发《关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的指导意见》（国发〔2016〕82号），提出对国有农场、林场（区）、牧场改革中涉及的国有农用地，参照国有企业改制土地资产处置相关规定，采取国有农用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、划拨、授权经营等方式处置。原国土资源部等部门印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号），要求规范推进国有农用地使用制度改革，加强国有农用地确权登记工作，以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地使用权登记的，可按相关批准用地文件，根据权利取得方式的不同，明确处置方式，分别办理国有农用地划拨、出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权登记手续。因此，国有农用地资源也有资产化和资本化的需求，需要在法律层面，明确农用地使用权的权利形式和内容，以发挥国有农用地资源的最大效用。

二是，在集体土地权利方面。集体土地所有权上派生的权利错综复杂，最需要做的就是权利的整合，将相互交叉重复的权利通过科学合理的标准整合起来，使之更加体系化。根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。目前，集体建设用地使用权改革也正在试点，未来可以将集体建设用地使用权与国有建设用地使用权整合为建设用地使用权，通过土地所有权性质，区分国家所有还是集体所有。宅基地使用权和承包经营权是具有我国特色的用益物权，要坚持和完善。同时将通过承包经营方式确定的草原使用权、林地使用权和水域滩涂养殖权等整合为土地承包经营权。对于非承包经营方式取得农用地权利，全部纳入农用地使用权。不区分国家农用地使用权和集体农用地使用权，通过土地所有权性质，区分国家所有还是集体所有。

三是，在土地定着物权利方面。房屋所有权上的租赁权是否纳入登记体系，森林、林木使用权是否具备登记能力？房屋租赁权具有物权化的色彩。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法律赋予租赁权物权的特征和功能，但没有考虑其公示公信的配套规则。尽管《城市房地产管理法》第53条规定了房屋承租合同应当登记备案，但这只是行政管理的方式和手段，并非物权登记，极可能危害交易安全。实践中就发生过这样的案例，抵押权人在实现抵押权时，冒出来一个租期长达15年的未经登记备案的租赁合同，该合同早于抵押合同签订，租金也一次性付清了。在拍卖抵押物时，根据买卖不破租赁原则，导致抵押权不能成功拍卖，抵押权实际无法实现。^[15]因此，可以考虑让房屋租赁关系通过登记对外进行公示，赋予租赁关系物权化的效力。租赁合同备案若有必要，也只作为行政管理的方式。但是租赁关系毕竟是债的关系，登记不能成为租赁关系生效的必要条件。是否登记由当事人自愿选择，登记的租赁关系产生类似于物权的对抗效力，适用买卖不破租赁、抵押不破租赁等制度。没有登记的租赁关系不产生对抗效力，不适用买卖不破租赁、抵押不破租赁等制度。^[16]当前，探索建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，特别是长期租赁，更是需要将住房租赁权登记下来，更好稳定预期，保护利益相关方合法权益。森林、林木使用权附属于森林、林木所有权，不具备流转的基础，作为债权管理足以满足权利实现的需要。森林、林木使用权是否属于物权，目前还有争议，暂时不当作物权进行登记。^[17]但是对于国有森林资源上依法设立的具有明确权源依据的森林、林木使用权可以考虑登记。

四是，在准物权和新型权利关系方面。客体是否具有特定性、权利构成是否具有复合性、权利是否具有排他性、权利是否具有优先性、权利取得的公权性等是判断某种权利是否属于准物权的标准。^[18]取水权、探矿权、采矿权、水域滩涂养殖权等权利都是具备准物权特征的典型的准物权，这些权利无疑具备登记能力，也理应纳入不动产统一登记的范围。但是在客体特定性方面差异较大，需要与不动产单元做好衔接，保障具有登记能力的权利都能够顺利登记。比如取水权的客体有的就以一定的水量界定，有的以特定的水域面积界定，有的以特定的地域面积界定，有的以一定期限的用水来界定^[19]，这就需要探索取水权客体特定的一般规律。准物权一般都通过行政许可或者行政特许取得，并以行政许可或者行政特许替代登记，这不符合现代物权登记的要求。要坚持法律定权、合同设权、登记确权，改变审批即登记的原有模式，将行政管理与物权登记合理分开，通过流程整合优化、数据互通共享实现有序衔接，这样才能保证真正意义上的不动产统一登记。新型的权利关系主要是不动产信托。信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产转移给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以受托人自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理和处分的行为。不动产信托是以不动产物权为基础而衍生的财产权，需要登记制度的支持。因为在办理不动产信托登记时，不动产物权信息是不可或缺的资料。尽管不动产信托具有登记能力，但是《信托法》中规定的委托人将财产权“委托给”受托人，这能否理解为物权权属的转移，是否需要纳税，立法者没有给出明确的权威的解释。在不动产归属的规则不明晰的情况下，即使登记机构试图办理不动产信托登记，也无法设计出可操作性的制度规范。^[20]目前，不动产信托陷入有登记能力，但又无法办理登记的尴尬局面，需要在实践探索和顶层设计两端发力，共同推动。另外，居住权能否作为一种新型权利，赋予登记能力，也值得探讨。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2001〕30号）第27条规定，离婚时一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。2004年《物权法草案》曾规定，居住权人对他人房屋及其附属设施享有占有、使用的权利，即居住权。后来由于缺乏实践基础和共识，未纳入《物权法》。目前，以居住权制度来保障老年人居住权益、离婚后处于弱势地位一方的居住需求以及保姆的居住权益的司法判例逐渐增多。居住权具有什么样的法律地位，有何权能，能否转让、继承等，与房屋所有权、租赁权的关系如何协调等，这些问题的厘清对于居住权的判断登记能力地位至关重要。

法与时移而禁与治变。法律要随着时代的发展而变化，禁令要根据治理的情况而改变。登记能力是一个开放的话题，登记能力的多元化和开放性决定了不动产登记制度必然是一个开放的体系。随着不动产物权制度和物权立法的发展完善，登记能力体系将不断地更新完备，实践有所需，法律有所呼，登记就要有所应，这是不动产登记制度的使命与担当。

[1] 常鹏翱：《论可登记财产权的多元化》，载《现代法学》2016年第6期。

[2] 〔德〕鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》，张双根译，法律出版社2004年版，第289页。

[3] 同上书，第290—295页。其中，个人情况是指无行为能力、照管等即使被登记，也不能获得公信力的情况。但是姓名、身份、住址等使权利人特定化的情况可以登记。

[4] 孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第136页。

[5] 孙宪忠：《不动产登记基本范畴解析》，载《法学家》2014年第6期。

[6] 程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第103页。

[7] 常鹏翱：《论可登记财产权的多元化》，载《现代法学》2016年第6期。

[8] 于海涌：《不动产统一登记的立法研究——兼论〈不动产登记法〉草案的设计》，法律出版社2016年版，第52—58页。

[9] 高圣平：《不动产权利的登记能力——评〈不动产登记暂行条例（征求意见稿）〉第4条》，载《政治与法律》2014年第12期。

[10] 李凤章：《登记限度论——以不动产权利登记制为中心》，法律出版社2007年版，第93—111页。

[11] 梁慧星：《生活在民法中》，法律出版社2010年版，第156—157页。

[12] 马俊驹：《所有所有权的基本理论和立法结构探讨》，载《中国法学》2011年第4期。

[13] 中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《建立国家公园体制总体方案》指出，重点保护区域内居民要逐步实施生态移民搬迁，集体土地在充分征求其所有权人、承包权人意见基础上，优先通过租赁、置换等方式规范流转，由国家公园管理机构统一管理。其他区域内居民根据实际情况，实施生态移民或实行相对集中居住，集体土地可通过合作协议等方式实现统一有效管理。《自然生态空间用途管制办法（试行）》（国土资源〔2017〕33号）规定，国家鼓励地方采取协议管护等方式，对生态保护红线进行有效保护。确有需要的，可采取土地征收方式予以保护。

[14] 如《天津市不动产登记条例》第20条规定，不动产登记簿应当记载不动产权属证书或者不动产登记证明换发、补发等事项。

[15] 翟新辉：《中国物权法的过去、现在与未来》，中国政法大学出版社2016年版，第72页。

[16] 赖丽华：《物权公示公信原则》，法律出版社2016年版，第288—289页。

[17] 原国土资源部法规司、原国土资源部不动产登记中心（原国土资源部法律事务中心）编：《不动产登记暂行条例释义》，中国法制出版社2015年版，第50页。

[18] 崔建远：《物权：规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》，清华大学出版社2011年版，第650页。

[19] 同上书，第695页。

[20] 于海涌：《不动产统一登记的立法研究—兼论〈不动产登记法〉草案的设计》，法律出版社2016年版，第190页。