第二节
登记类型

类型是指具有共同特征的事物所形成的种类，登记类型就是依据一定标准对不动产登记中具有共同实体特征或者程序特征的内容所划分形成的种类。不动产登记兼具实体性和程序性，但在物权法定的原则下，更多的表现还是程序性规则。确定登记类型是不动产登记程序性规则的首要方面，只有确定了登记类型，才能进一步确定申请主体、提交的材料，进而启动登记程序。只有统一了登记类型，不动产登记程序的统一才有可能实现。

一、登记类型的分类标准

依据不同的分类标准，不动产登记可以区分为不同的类型。在学理上，比较常见的分类主要有以下几种：

第一，以登记对象为标准，可以分为实体权利登记与程序权利登记。实体权利登记是对当事人享有的实体权利的登记。其中依据具体的权利，又可以分为主权利登记和从权利登记（也称他项权利登记）；程序权利登记是指对当事人行使权利和取得利益的程序方面所享有权利的登记，主要是顺位登记。^[1]

第二，以登记内容为标准，可以分为权利登记与表彰登记。权利登记是指对不动产权的发生、转移、消灭、保存和处分限制等所进行的登记；表彰登记是对不动产的种类、面积、用途等物理现状所进行的登记，也称标示登记。表彰登记与权利登记不能分割，权利登记必须建立在表彰登记的基础上。^[2]

第三，以登记的效力为标准，分为设权登记和宣示登记。设权登记就是创设物权的登记，非经登记物权不生效力，也称形成登记；宣示登记是将已经成立的物权变动，昭示于人的登记，也称保存登记。既然物权已经变动，为何还要进行保存登记呢？从正面意义上看，这些不动产权利的发生、变化以及最初的存在，并不会因不动产登记而有本质的不同，登记只不过赋予了其公信力。从反面意义上看，这些不动产权利不登记就会存在被削弱、损害甚至剥夺的风险。^[3]在我国，《物权法》明确规定，对于依生效的法律文书、征收决定，继承、受遗赠不动产，以及建造房屋等合法的事实行为取得的不动产物权，处分该物权时，必须先登记，不登记不发生物权效力。这也是登记连续性原则的要求，未经过首次登记，不能开展后续登记。不动产物权上的权利变动要在登记簿上留痕记载，不管是生效意义上的，还是保存意义上的。

第四，以登记的目的为标准，分为终局登记和预告登记。终局登记又称本登记，是指将不动产权利的设立、变更、转移、消灭等情况记入登记簿，使得当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记；预告登记也称预备登记，是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护其取得未来物权的请求权而进行的登记。

第五，依据登记程序启动的方式，分为申请登记、嘱托登记和径为登记。申请登记即依当事人或者其代理人的申请而开展的登记，这是不动产登记程序启动的主要形式；嘱托登记是按照司法机关或者行政机关的嘱托而办理的登记，其实质也是申请登记，但由于主体特殊，在登记程序方面区别于申请登记；径为登记也称依职权登记，指不动产登记机构依据法律的规定直接办理的登记，为防止登记机构随意行使自由裁量权，扩张权力，干扰民事主体之间的涉及物权变动的民事活动，一般都对依职权登记的情形严格限制。

第六，依据登记组织的方式，分为总登记与日常登记。总登记是登记机构在一定时间内对一定范围的全部不动产权利集中进行的统一登记，具有一定的强制性；日常登记是总登记之外对某一不动产权利的物权变动开展的登记，这是不动产登记工作的常态。

第七，依据物权变动的过程，分为初始登记、变更登记、更正登记和涂销登记。第一次登记是不动产权利第一次记入到登记簿；变更登记是因不动产权利的主体、客体或者内容发生变更而进行的登记；更正登记是对登记簿上的登记错误的改正登记；涂销登记是因不动产权利消灭而进行的登记。

在实行不动产统一登记的国家和地区中，基本都以立法的形式确定了不动产登记的类型，融合到不动产登记程序中。德国法上规定的不动产登记类型主要有终局登记、预告登记、异议登记、更正登记和土地物权变动中的登记。其中土地物权变动中的登记包括所有权的转移、在土地权利上设立权利负担、转移土地限制物权、权利内容的变更、权利的废止等方面。瑞士法上规定的不动产登记类型主要有预告登记、异议登记、正式登记（终局登记）、抵押权登记、涂销登记、更正登记。日本法上规定的不动产登记类型主要有标示登记、假登记（预告登记）、涂销登记、消灭登记、回复登记、更正登记。其中，涂销登记与消灭登记的区别在于，涂销登记是针对权利消灭，消灭登记是针对不动产灭失。回复登记是指与实体权利关系一致的登记，由于不当原因从登记簿上消灭时，对消灭的登记予以恢复，以保持原有的登记效力。韩国法上规定的不动产登记类型主要有记入登记、更正登记、变更登记、抹销登记、恢复登记以及灭失登记。其中，记入登记是基于新的登记原因，在登记簿上记入一定事项的登记，如所有权保存登记、所有权转移登记、抵押权设定登记等。^[4]我国台湾地区规定的不动产登记类型主要有土地总登记、建物所有权第一次登记、变更登记、更正登记、限制登记、涂销登记、消灭登记。其中，限制登记包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记，以及其他依法律所为禁止处分之登记。查封、假扣押、假处分或破产登记依法院嘱托进行。假扣押是债权人就金钱请求或可转化为金钱请求的请求，为保全将来能够强制执行，而禁止债务人处分其财产所实施的执行行为。假处分是债权人为保全金钱以外之强制执行请求，禁止债务人处分其财产所实施的执行行为。破产是债务人不能清偿到期债务时，法院根据债权人或者债务人的申请，宣告其破产，并将破产财产分配给债权人的制度。法院得为必要之保全处分，嘱托为破产登记。^[5]

由此可以看出，在实行不动产统一登记法治的国家和地区，都基于固有的标准和原则，形成了符合自身实际、科学合理的登记类型体系。一个完整的不动产登记类型体系基本上是由总登记、初始登记、日常登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、消灭登记、更正登记、预告登记、异议登记等一系列具体的形式构成，只是因时因地会有一些选择。

因此，一个合理的不动产登记类型体系，首先，是要具有完整性。即其能够囊括所有具有登记能力的权利和法定事项的登记要求，每一项不动产权利及相关法律关系和事项的变动都能在登记类型中找到位置，进而按照设定的登记程序记载到登记簿。

其次，要具有逻辑性。类型是一种思维约束，也就是一种逻辑公式，登记类型划分的本身就要体现逻辑性。各种登记类型之间在功能上要互相补充，相互依托。各种具体的登记形式也要有一定的内在逻辑性，都遵循不动产登记的规律性和登记法理。不能出现一项登记请求，既能够申请此种类型的登记，又能申请彼种类型的登记，出现选择上的模棱两可，这就违背了登记类型划分的逻辑性原则。实践中经常发生“是变更登记还是转移登记”之问，实际上，以权属是否变化划分变更登记抑或转移登记，在逻辑上本身是清晰、毫无疑问的。只是由于涉及税费等因素，“名为变更，实为转移”或者“名为转移，实为变更”的情形相对复杂，具体问题需要更多的具体分析。

最后，要有灵活性。登记类型最终是由登记的目的所决定的，也是为实现登记的目的所服务的。学理上基于不同的标准对登记类型作了划分，但是对这些类型怎么用还得回到登记的目的上来看，考察其他国家和地区的做法，没有基于一种标准形成的登记类型能够全部满足不动产登记立法和工作的需要，登记类型体系的确定必然是综合了多个标准，呈现出多种标准确定下的登记类型并存的形态，尤其是法律规定的需要登记的法定事项越来越多元化。比如，登记一项不动产权利，在其设立、变更、转移和注销的不同阶段，就会出现第一次登记、变更登记、转移登记、注销登记的情况。若利害关系人提出异议，需要进行异议登记；若出现法院查封，还得进行查封登记，而这些都不是第一次登记、变更登记、转移登记抑或注销登记可能涵盖的。因此就要根据实际需要，增加能够将这些事项登记下来的登记类型。实际工作中，有的地方依据登记的不动产类型，将不动产登记分为土地登记、房屋登记、林权登记、海域登记等。同时，考虑不动产抵押登记办理量大的情况，还单列出抵押登记。其实，这种方式划分形成的是不动产登记的具体业务类型，是在登记类型划分基础上的再划分和整合。总之，在坚持完整性和逻辑性的基础上，登记类型体系应当更加务实灵活，根据不动产登记工作的需要不断优化完善。

另外，除了登记类型之间要体现完整性、逻辑性和灵活性的要求之外，每一种登记类型自身的内涵、外延和适用情形也要是明确的、具体的。这样由这些严格、全面、界定清晰的具体登记类型相互分工、相互配合，就能够构成一个覆盖不动产登记业务各个阶段、各个层面、科学完整的登记类型体系。

二、我国的不动产登记类型

登记类型是不动产登记程序的重要组成，一个完备的不动产登记制度必然有相应的登记类型体系与之配套。在我国长期的分散登记过程中，不仅登记机构、登记程序不统一，体现在具体的不动产登记类型上，也是种类繁杂、不相统一。

从部门规章和规范性文件层面看，2010年12月7日施行的《无居民海岛使用权登记办法》，规定无居民海岛登记的类型包括初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、查封登记。2010年7月1日施行的《水域滩涂养殖发证登记办法》，规定水域滩涂养殖使用权登记的类型包括发证登记、变更登记、收回注销证书登记、延展登记。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》，规定房屋登记的类型包括房屋初始登记（抵押权设立登记）、变更登记、转移登记、注销登记、其他登记（包括地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记）。2008年2月1日施行的《土地登记办法》，规定土地登记的类型包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）。2007年1月1日施行的《海域使用权登记办法》，规定海域登记的类型包括海域使用权初始登记、变更登记、注销登记和他项权利（承租权、抵押权）登记。2004年1月1日施行的《农村土地承包经营权证管理办法》，规定农村土地承包经营权登记的类型包括颁证登记、变更登记、更正登记、补发换发证书登记、收回证书登记。2000年12月31日施行的《林木和林地权属登记管理办法》，规定林权登记的类型包括初始登记、变更登记和注销登记。

从法律层面看，2007年10月1日施行的《物权法》首次在法律层面规定了异议登记、更正登记和预告登记，极大地丰富和完善了不动产登记类型。同时，相关法律规定涉及的登记类型主要是变更登记，比如《物权法》第145条，《土地管理法》第12、82条，《城市房地产管理法》第61、62条，《草原法》第11条等都规定了有关不动产权利的变更登记、过户登记，将权属转移和非权属状况变更事项都作为变更登记类型处理。

以上可以看出，不动产登记的类型主要是根据不动产物权变动的过程来设置的，即以物权的设立、变更、转移和消灭全阶段来配置相应的登记类型。在《物权法》出台后，土地登记、房屋登记等登记规则在修订时，都吸纳了更正登记、异议登记、预告登记等新的登记类型。同时，在房屋登记办法中，区分了不动产权属变化的转移登记和非权属变化的变更登记。

在吸收原有规定和做法的基础上，《不动产登记登记暂行条例》第3条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”用法规适用范围的表述形式对不动产登记类型进行了概括规定。其中，首次登记、变更登记、转移登记与注销登记是依据不动产权利的变动形态对不动产登记进行的划分，属于权利登记的范畴，因为《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。权利设立、变更、转让和消灭是一个不动产物权的全生命变化过程，首次登记、变更登记、转移登记与注销登记，以登记类型的方式反映了不动产物权的全生命周期，是登记原因在登记类型上的类型化和抽象化。不动产权利具体登记类型的适用情形，实质上就是登记原因的雏形。更正登记、异议登记、预告登记与查封登记，属于法律规定的其他登记类型，这些登记类型同时也是法定规定需要登记的其他法定事项。其他登记类型为不动产登记制度适用范围作出实践适应性变化留下了空间。明确规定不动产登记类型，对于确保不动产登记的真实与准确，维护不动产登记簿的公示力与公信力，保护广大民事主体的不动产物权，具有重要的意义。特别是查封登记是不动产登记实践中常见的登记且极易产生争议，对广大民事主体的不动产权益的影响巨大。由于查封登记涉及人民法院以及其他有权机关的行为，只能以法律法规来明确，部门规章无法加以规范调整。^[6]将查封登记作为登记类型明确下来，有利于不动产查封的规范操作。

首次登记是指不动产权利第一次记载到不动产登记簿，是对分散登记时期的总登记、初始登记、设立登记等类型的概括。从内涵上讲，既包括了土地总登记、土地权利的初始登记、房屋所有权初始登记，也包括了房屋抵押权的设定登记等。^[7]《不动产登记暂行条例实施细则》第25条规定，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。市、县人民政府组织开展首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。这就是参照总登记的做法。首次登记是不动产权利登记的起点，没有办理不动产首次登记的，除了预告登记等外，不能办理不动产其他类型登记。

变更登记是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等非权属事项发生变更而产生的登记。这是狭义上的变更登记，广义上的变更登记还包括权属转移登记。将变更登记与转移登记分开，主要是根据不动产物权变更、转移的固有形态。同时，登记类型的细化也能够让登记程序更加精致，更加具有针对性和操作性。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第26条规定，不动产变更登记的一般情形主要是权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；不动产权利期限、来源等状况发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法等发生变化的；共有性质发生变更的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

转移登记是因不动产权利主体或者共有份额发生改变而进行的登记。将转移登记从相关法律规定的变更登记分离出来，符合实际，但是否符合法律呢？对此，按照《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。应当视为法律已经对行政法规就不动产统一登记作出授权性规定，不涉及违背上位法问题。^[8]根据《不动产登记暂行条例实施细则》第27条规定，不动产转移登记的情形主要是买卖、互换、赠与不动产的；以不动产作价出资（入股）的；法人或者非法人组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；不动产分割、合并导致权利发生转移的；继承、受遗赠导致权利发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

注销登记是指不动产或者不动产权利消灭而进行的登记。我国并没有区分不动产权利消灭而导致的涂销登记和不动产灭失而导致的消灭登记，而以注销登记统而称之。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，不动产注销登记的情形主要是不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产被依法没收、征收或者收回的；人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；法律、行政法规规定的其他情形。没收不动产主要发生在刑事诉讼的财产到执行中，没收的不动产上缴国库。对于不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，应当经抵押权人、地役权人、预告登记权利人书面同意。需要注意的是，注销权属证书和撤销登记都不是法定的登记类型。注销登记要在不动产登记上作出记载，注销不动产权属证书是注销登记的后续行为，不能简单以注销证书替代注销登记。撤销登记一般是以当事人违法为前提，被撤销登记的权利在实体上不成立，登记事项自始无效。登记机构可以依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文书办理更正或注销登记，对原登记行为进行撤销。不动产统一登记法律法规没有赋予登记机构撤销登记行为的权力，但上一级登记机构可以依据《行政复议法》的规定，通过行使行政复议权，撤销下一级登记机构不合法的登记行为。^[9]

更正登记是登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿错误记载的内容和事项进行改正的登记。更正登记的操作，客观上可能产生注销登记和首次登记，也可能产生变更登记、转移登记。更正登记区别于变更登记，主要在于登记簿记载欲发生的变化是因登记记载与登记原因证明材料不一致还是因权利自然状况与客观实际不一致。从这个意义上看，更正登记不仅是法定登记事项，本身也是登记的原因。具体需要根据更正的对象和内容，确定相应的登记类型，进而依据规定的程序和要求依法办理。

异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对登记簿记载的权利或者相关事项所提出的异议记载于登记簿的行为。不动产登记簿的记载并非绝对的、不可推翻的，事实上的权利人有合适理由，是可以对登记簿上的名义权利人提出反对意见的。异议登记既是法定登记事项，也是重要登记类型，是给予事实上的权利人的临时救济举措。对于异议登记，登记簿上记载异议登记和注销异议登记的内容。

预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而产生的登记。预告登记使得登记的请求权具有物权的效力，即预告登记的请求权对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样所登记的请求权就能得到保护。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条规定，不动产预告登记的情形主要是商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。作为登记类型的预告登记也是重要的法定登记事项，一定意义上讲，预告登记登记的是具有物权效力的债权请求权，因而也适用首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等情形。

查封登记是指登记机构根据司法机关或者其他有权机关的查封裁定书、协助执行通知书等有效法律文书，将不动产查封情况在登记簿上加以记载的登记。查封主要发生在民事诉讼中，人民法院为了限制债务人处分其财产而采取的强制措施；在刑事诉讼中，公安和监察机关为了侦查案件的需要，对犯罪嫌疑人的不动产采取的强制措施。对于查封登记，登记簿上记载查封登记（含续查封）和注销查封登记的内容。查封的方式分为预查封和正式查封，多个法院同时查封的，还会发生轮候查封。

其他登记相当于对登记类型的兜底，在具体实践中，主要是补证和换证登记。不动产权属证书的管理是不动产登记制度的重要内容，补证、换证情况在登记簿上记载，目前有名的登记类型都无法与之匹配，故以其他登记代之登记类型。实践中，还经常出现作为不动产登记基础行为的合同、协议被法院判决无效或被撤销，则相应的登记行为也需要撤销，将权利回复到正常的权利状态。对此，最高人民法院《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（2003年10月14日最高人民法院审判委员会第1293次会议通过）指出，房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。《房屋登记办法》第81条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。上海市2009年出台的《上海市房地产登记条例》第64条规定，行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销房地产登记的判决的，房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起3日内恢复原登记。不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》没有明确规定撤销登记，但是根据《不动产登记暂行条例实施细则》第19条规定，持人民法院生效法律文书和协助执行通知书可以要求不动产登记机构办理登记。因此。登记机构办理撤销登记必须依据生效的法律文书或者行政决定。至于登记行为被撤销后，是否恢复原不动产登记，需要分情况处理：一是对于登记后不动产权属发生变动的，涉及之后的不动产交易行为和登记行为的效力认定，以及善意取得问题，此类情形下是不能恢复原不动产登记的；二是对于登记后不动产权属未发生变动的情况，应当可以恢复原不动产登记行为，但要履行法定程序。^[10]实践中，登记机构一般依照更正登记的程序处理。但准确地说，这应属于回复登记的范畴。^[11]因此，需要研究回复登记作为独立登记类型的合理性，并明确其适用条件、程序和办理要求。对于基础关系撤销后，权属未定的，宜暂办理注销登记，待权属确定后再办理相应登记。

不动产登记簿的使用与填写说明中，明确不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其他登记，在登记簿上记载。因此，作为登记簿上的登记类型主要是首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记和其他登记。

[1] 孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2009年版，第330页。

[2] 王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第160页。

[3] 雷秋玉：《我国台湾地区不动产登记制度研究》，法律出版社2012年版，第133页。

[4] 崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社2013年版，第119页。

[5] 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒：《不动产登记程序的制度构建》，北京大学出版社2005年版，第458页。

[6] 程啸：《从保护不动产物权角度看不动产登记类型与权利体系》，载http://www.gov. cn/xinwen/2014-12/22/content_2795173.htm,2017年6月10日访问。

[7] 原国土资源部法规司、原国土资源部不动产登记中心（原国土资源部法律事务中心）编：《不动产登记暂行条例释义》，中国法制出版社2015年版，第27页。

[8] 全国人大法工委对不动产登记相关法律修改问题的意见，明确依照《物权法》第10条第2款规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。即物权法已经作出了明确授权，不动产登记暂行条例不存在与上位法抵触的问题。

[9] 肖攀：《依法矫正，合理赔偿—不动产登记错误的矫正与救济》，载《中国不动产》2017年第3期。

[10] 钟京涛：《注销不动产登记行为可否撤销》，载《中国不动产》2017年第5期。

[11] 在我国台湾地区，因为法律行为不成立或者当然、视为自始无效，经法院判决确定之回复所有权登记。