第三节
登记原因

不动产登记与不动产权利的得丧变更紧密相关，不动产物权的变动引致登记行为发生，反过来，登记行为也助推了不动产物权产生法律上变动的效果。可以说，有什么样的物权变动，就有什么样的登记行为。不动产物权（即登记能力）得丧变更（即登记类型）的原因，就是不动产登记的原因。不动产登记机构所开展的所有登记业务都是围绕“登记能力+登记类型+登记原因”的具体组合下的登记活动。影响登记业务范围的三个核心要素中，登记类型相对固定，登记能力尚有极大开拓空间，登记原因受不动产和自然资源市场化和有偿使用改革也在不断丰富。因而，在可预见的未来，不动产登记业务总体上将呈现扩大趋势。

一、登记原因的内涵

不动产物权的变动，从权利自身的角度看，是指物权的产生、变更和消灭。从权利主体的角度看，是指物权的取得、设定、变更与丧失。在市场经济活动中，不动产物权的变动，主要是依法律行为而产生，也有部分是因法律的规定和事实行为而产生。这在世界范围内大致都是相似的，不同的是物权变动的模式，不同的模式下，登记所发挥的作用是不同的。

世界范围内，物权变动的模式主要分为意思主义和形式主义。意思主义的物权变动模式，又称债权意思主义的物权变动模式，指除了当事人的债权意思之外，物权变动无须其他要件。较为典型的是法国，标的物所有权的转移以当事人之间的买卖合同为依据，不需要交付或者登记，也不需要独立于买卖合同的物权合意。形式主义的物权变动模式，指物权变动除了当事人之间的意思表示之外，还必须具备一定的形式。具体又可以分为物权形式主义和债权形式主义。物权形式主义，指物权的变动既需要当事人之间的债权意思表示，也需要当事人独立的物权合意，并且这种合意需要通过交付或者登记的形式表现出来。德国是采取物权形式主义的典型国家，该种模式承认物权行为的独立性。债权形式主义，指物权的变动除了当事人之间的债权合意以外，还需要履行登记或者交付的法定形式。该模式认为，尽管以交付或者登记行为作为标的物所有权转移的表征，但并不承认物权合意的存在，债权合同就是所有权转移的内在动力和根本原因。^[1]我国立法主要采取的债权形式主义，表现在不动产物权变动上就是登记生效主义。也有部分不动产权利是采取债权意思主义，表现为登记对抗主义。

在债权形式主义的模式下，基于法律行为发生的不动产物权变动，作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等基础行为和不动产登记都是物权变动生效的要件，但是要件不能等同于原因。依法律行为发生的物权变动，其原因只能是当事人之间发生的法律行为。尽管登记是不动产物权变动的生效要件，但登记本身并非权利创设或者赋权行为，债权合意才是物权变动的原因行为和基础。^[2]登记将当事人之间变动不动产物权的权利义务关系划上句号，并通过登记簿产生公示公信力，服务市场交易，保障交易安全。

我国不动产登记行为在性质上具有复合性的特征。一方面，不动产登记是不动产物权的法定公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果。不能将不动产登记看成是国家对不动产物权关系进行的干预，理解为行政权力对不动产物权的授权。另一方面，我国承担不动产登记工作的登记机构属于国家行政机关序列，就其履行的不动产登记法定职责以及所遵循的登记程序而言，不动产登记具有行政行为的特点。因此，由于不动产登记发生的诉讼也由于诉讼标的的不同，分而审之。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第1条就规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。如此一来，若争议的标的是不动产物权的归属或者原因行为（基础法律关系），应当通过民事诉讼加以解决；若不动产登记机构违反法定的登记程序或者未依法履行登记的职责导致诉讼的，应当通过行政诉讼来解决。这也就是要区分不动产登记的内部和外部效力。不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记行为的产物，不动产登记是不动产物权变动的要件而非原因。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。不动产物权变动的原因落到登记程序上，就是不动产登记的原因。

不动产的确权与登记经常被并列使用，很容易将确权行为和登记行为理解为两个独立的行为。实际上，所有的确权结果都只是不动产登记的原因证明文件，是不动产登记的依据或者参照。确权和登记高度关联，不同情况，两者紧密度不同。在基于法律行为产生的物权变动和登记生效制度体系中，不动产登记本身就是确权，即“登记确权”，权利不登记，就无法得到确认和法律保护。确权最终要走向登记，只是在非法律行为产生的物权变动和登记对抗体系中，这个过程相对较长，进而外观上显得确权行为独立。具体看：一是因不动产登记基础行为发生争议时，法院或仲裁机构作出的能够产生物权变动的生效裁决，即“司法确权”，本身具备法律效力，但在权利处分时，必须先办理登记。二是土地权属发生争议时，县级以上人民政府作出的调处决定，即“行政确权”。这是我国经历长时期、多轮的土地改革后，确定土地权属的一项创造性举措，《土地管理法》《森林法》等都予以了规定。《确权土地所有权和使用权的若干规定》《土地权属争议调查处理办法》《林地林木权属争议处理办法》等政策规章，从实体和程序上确定了操作办法，生效的处理决定作为不动产登记的依据。三是土地承包经营权等采取登记对抗主义，合同生效时，权利即确立，即“合同确权”。但合同公示效力弱，目前正在普遍开展土地承包经营权确权登记颁证工作，合同是登记的重要依据。因此，在确权登记合一的场合，不宜人为的分裂。在确权登记相对分离的场合，不宜人为地合并，而是要做好衔接。

任何一个不动产登记行为都是由当事人之间基于一定的原因而发起，由登记机构审查合格后记载到登记簿为终结。这个原因要么是买卖、赠与等法律行为，要么是继承、法院裁判等非法律行为。具体的原因须根据不同权利、不同登记类型具体确定。同一不动产权利申请的不同类型登记，登记原因往往不同；不同不动产权利申请的同一类型登记，登记原因可能相同。相对而言，登记类型与物权变动的过程相关联，对登记原因的影响更大，甚至起决定性作用，这也是《不动产登记暂行条例实施细则》为什么能够对各种不动产登记类型的适用条件做出一般规定的理论基础。因此，不动产登记原因是不动产权利（或法定事项）首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记的具体原因。登记能力回答的是“有什么权利”的问题，登记类型回答的是“权利怎么变”的问题，登记原因回答的是“权利从哪里来”的问题。如因遗嘱继承取得城市房屋申请转移登记的，实质上就是国有建设用地使用权和房屋所有权因为遗嘱继承发生权利转移，登记原因为继承；因法院判决取得国有土地申请转移登记的，实质上就是国有建设用地使用权因为生效的法律文书发生转移，登记原因为依法律文书转移；因集体土地征收申请注销登记的，实质就是集体土地所有权因为土地征收权利消灭，登记原因为土地征收。

登记原因是不动产登记制度的重大进步。分散登记时期，相比“权利从哪来”，我国似乎更加关注“登记什么权利”，重结果轻过程，不动产登记的有关法律法规没有“登记原因”的表述。《土地登记办法》规定的是土地权属来源证明，《房屋登记办法》规定的是证明房屋所有权发生转移、变更、注销的材料，都没有凸显登记的原因。不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》首次规定了“登记原因证明文件”，用来统领不动产权属发生变动的证明材料，奠定了“登记原因”的法定地位，不动产登记簿也设置了“登记原因”指标项，这是不动产登记制度上的重要内容，有利于理顺登记制度内部体系，推动登记规范化、标准化发展，体现了我国不动产登记制度逐步完善和成熟。事实上，这也是国际上的通行做法，德国在其登记簿中规定了“登记的基础”，用来描述在什么时间、因为什么事件发生登记；《日本不动产登记法》第35条关于申请登记应当提交的材料中，规定了“证明登记原因的书面”；韩国在其《不动产登记法》第40条关于登记申请所必要的书面材料中，规定了“证明登记原因的书面材料”；我国台湾地区在其“土地登记规则”第34条关于申请登记应提出的文件中，也规定了“登记原因证明文件”。

登记原因与登记原因证明文件相得益彰。登记原因证明文件主要规定在不动产登记的法规规章中，作为登记申请材料展现于外；登记原因主要出现在不动产登记簿中，反映登记的基础行为显现于内，二者相互配合、相互印证，登记原因证明文件的范围与登记原因的内核是一致的。我国《不动产登记暂行条例》第16条关于登记申请的材料中规定了“相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”。实际上，不动产权属来源证明材料应当包含于登记原因证明文件之中，二者是竞合关系，并非并列关系。登记是记载不动产物权设立、变更、转让和消灭全过程的行为，物权变动的基础行为体现在登记中，就是登记原因。不动产权属来源证明也应该是登记原因证明，不能分离开来，否则可能出现重复、交叉。如出让取得一宗土地，土地出让合同既是权属来源证明，也是登记原因证明。若该块土地转让了，土地转让合同就是登记原因证明，申请登记时不需要再提交土地出让合同。因为前者的土地出让关系已经在后者的土地转让关系中成为了“历史”。这样做能让法律关系更加明晰，也避免重复提交材料，方便群众办理登记。^[3]

二、登记原因体系化

按照归纳思维，我国的不动产登记法律法规和规章规范，已经就登记能力的一般规定、登记类型的一般规定、登记类型适用的一般情形作出了规定，已经大概勾勒出了我国不动产登记的原因图谱。特别是《不动产登记操作规范》更是结合实务的状况对各种登记原因做了进一步演绎和细分，初步构建起“登记能力+登记类型+登记原因”的不动产登记原因体系，这是健全相关制度、完善相关体系的基础。

纵观当前不动产登记的整体制度安排，贯穿其中的始终有两条线。一条是以权利为形态的经线，即登记能力线；一条是权利变动过程的纬线，即登记类型线。经线的作用是展现所有的静态物权形态，经不动产上依法存在的所有不动产物权表现出来。纬线的作用是展现所有物权形态的动态变化过程，将不动产物权的变动轨迹表现出来。经线和纬线的穿插恰好编织了所有不动产物权的整个变动图像。^[4]缺少登记原因这条线，只能说不动产物权的整个变动图像是较为宏观的，是低配置的。登记原因能够进一步展现经线和纬线交叉点迷雾后的景象，经线和纬线千百个交叉点的背后，存有千百个不一样的图景，更全面地展现了不动产物权变动的原因行为和基础关系，将“有什么权利”“权利怎么变”“权利从哪里来”有机贯通，使得不动产物权变动的图像更加丰富。不同的登记能力事项在不同的登记类型下直接反映或者间接隐含的各种登记原因，就构成了不动产登记原因体系。建立健全不动产登记原因体系对于实现原因用语标准化、申请材料法定化、登记审核程式化等具有重要意义。

第一，登记原因体系有助于原因用语标准化。登记原因是登记业务类型化的基础，基于不动产登记全权利和事项、全登记类型、全登记原因的登记业务类型细化，是最全面的登记业务类型梳理，因为不同登记原因的登记业务，申请材料和审核要求可能都不一样。登记原因是最微观的登记关照，具体工作中可以在此基础上作稍加粗略的处理，以做到全覆盖、体系合理、粗略适当。若不基于登记原因作登记业务类型梳理，而是根据登记能力与登记类型的组合来确定，就难免会出现漏项、交叉或者过于大路货，操作性不强。目前，登记原因也已作为重要的登记要素被纳入不动产登记簿，《不动产登记数据库标准》将登记原因作为必选项内容要求必须填写。但是根据实际情况，由于登记原因的规范填写还未做标准化的要求，登记机构工作人员较难把握，一个如此重要的登记要素变成事实上的选填项或者空白，实在令人遗憾，不利于不动产登记信息的完整汇总分析和最大化应用。因此，登记原因用语标准化是登记原因在登记制度中真正发挥作用的“最后一公里”，必须打通。我国台湾地区早在1986年就出台了“登记原因标准用语”，并与时俱进不断修订，促进了登记原因用语的标准化、统一化，简化了登记业务，加速了登记资料电子化和登记信息化进程，提高了登记科学化水平。另外，登记原因用语的标准化有利于登记人员的实践操作，便于社会公众对其了解掌握，准确提交登记申请材料，有利于不动产统一登记制度的广泛推行。

第二，登记原因体系有助于申请材料法定化。一般办理一项登记业务，就需要提交一次申请材料。不同的登记业务，申请材料往往不同。《不动产登记暂行条例》第16条规定了申请人申请登记一般应当提交的材料，同时也确定了登记申请材料法定的原则，即必须是法律、行政法规以及本条例实施细则规定的材料。并要求不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，接受社会和群众监督。这与国务院办公厅《关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号）规定的“坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续，凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”的要求是一致的。《不动产登记操作规范》也规定依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。但是，目前很多地方登记申请材料仍然比较繁琐。比如在新建商品房登记时，要求申请人提交竣工决算书、房屋维修基金或物业维修储备金缴纳凭证。处分房屋申请登记时，要求提供婚姻状况证明、购房发票、交易审核或确认材料。申请房屋抵押时，要求提供作价协议或评估报告。企业法人申请不动产登记时，要求提供公司章程、董事会或股东会决议。出现这些情况，一方面是由于长期以来不动产登记是作为行政管理部门进行管理的一种手段，一些需要在登记前端环节监管和管理的事项，最后都由登记机构来把关，多审核一个事项，就需要多提交一些材料，这些借不动产登记“搭便车式”的管理方式，客观上造成了申请材料的冗杂。给群众办证增加了负担、带来了困难，特别是权利已既成事实，但拿不出所谓的相关行政管理合格证明文件，后续登记难以顺畅进行。还有另一个重要的方面就是不动产登记法律法规和规章规范对登记申请材料的规定还是过于笼统。关于申请材料的兜底条款都是“其他必要材料”，同时又要求登记机构不能收取不必要的证明。这个“必要”和“不必要”如何把握，可能在不同的地方、不同的时期和不同的环境下都有所差异。对于登记机构而言，收了不必要的申请材料，最多就是扰民、不便民，有的地方甚至还认为是给审核工作多上了一道保险；而应该收的申请材料没有收，该审查的事项没有审，就可能发生行政复议或者行政诉讼，甚至产生登记错误或者行政赔偿。“两权相利取其重，两权相害取其轻”，所以一些地方抱着侥幸心理，以申请材料宜多不宜少进行收件，这些做法与申请材料法定化的要求还有差距，有待进一步规范。中共中央办公厅 国务院办公厅印发的《关于深入推进审批服务便民化的指导意见》要求，消除审批服务中的模糊条款、属于兜底性质的“其他材料”、“有关材料”等，应逐一加以明确，不能明确且不会危害国家安全和公共安全的，不得要求申请人提供。要将登记申请材料关进法定化的制度“笼子”，必须从登记原因着手。因为登记原因才是登记业务的最末端、最细端。根据不同的登记能力、不同的登记类型和不同的登记原因，来确定申请登记需要提交的材料，确定性要高得多，自由裁量权要小得多，“其他必要材料”的范围能压缩到最小，并在实际工作中，具体细化、动态更新，避免兜底条款，申请材料法定化的要求才可能得到落实。因此，不动产登记减证便民，不妨从登记原因体系化做起。

第三，登记原因体系有助于登记审核程式化。登记机构的工作人员开展登记业务，都需要搞清楚：何种情形下、符合哪些条件时，登记机构应当按照何种程序、依据何种标准办理登记，即要明确登记什么权利或事项、登记什么类型、登记的权利或事项从哪来，进而确定相应的审核方式，实际上就是“登记能力—登记类型—登记原因（证明文件）—登记审核”的思维链条。“申请—受理—审核—登簿—发证”是登记的一般程序，不属于思维模式的范畴。当碰到一个登记案件时，遵循这样的思维模式，首先要看登记事项是否属于法定的物权或者法律规定可以登记的事项，即是否具备登记能力；然后看申请登记的类型，确定是“物”的变动还是物权的变动以及变动类型；再看登记的原因，对照查看登记原因证明等文件，核查登记事项有关的“人、事、物”等要素；最后依据审查标准，审查申请登记内容的有效性、真实性以及与申请材料的齐全性、一致性，作出是否登记的决定。登记原因体系化有助于登记机构快速有效开展登记审核。不动产权利体系庞杂，登记类型众多，不同权利的不同登记类型，从登记启动方式、主体到登记申请材料再到登记审核，都有差异。基于登记原因，能够将登记启动主体、申请材料类型化，将登记业务类型标准化，为当事人准确提交登记所需原因证明文件、登记机构做到类型化审核创造了条件，有利于提高登记审核的效率和准确性。同时，对于有些登记事项，通过登记原因的判别，就能迅速做出登记决定。如对于因房屋买卖发生的转移登记，登记机构就要进行合理审慎的审查；而对于人民法院嘱托登记机构办理的查封登记，登记机构就无须实质审查，可以直接依据法院嘱托文件办理。同时，登记原因有助于明晰不动产权利的变化过程。不动产物权的设立、转移、变更和消灭是通过登记展现的，登记的类型展现了宏观层面的物权变动，登记的原因则展现了微观层面的物权变动。只有全面的把握登记的类型及其登记原因，才能清晰地掌握一个不动产物权的动态变化过程。如一套房屋办理了多次过户转移登记，有的因为是买卖，有的是因为继承，有的是因为赠与，要弄清楚这套房屋产权的完整流转过程，就必须查看每一次转移登记的原因。另外，对于土地承包经营权、地役权以及非因法律行为取得的物权，登记并非权利生效要件。这时，登记原因发生的日期往往就是物权变动的日期。因此，登记原因并非可有可无，其体系化对于确认和保护不动产物权至关重要。

此外，利用登记原因还可以对不动产处置作出合理合适的选择。实践中经常出现的案例是，父母需要将房产过户到子女名下，不知该选取何种方式最经济、最快捷。这个问题转化到登记上，实际上就是要办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记，在买卖、赠与和继承中，选择哪种登记原因最为合适。其中需要考虑的因素主要是房屋面积、房屋套数、房屋持有年限、房屋性质和税收政策等，进而确定要交多少税；需要考虑提交多少材料和办理时限；需要考虑房屋过户后房屋的功能是自住还是上学等需要。综合这些因素，结合自身实际，即能够做出理性的判断，选择最合适的登记原因实现个性化的登记需求。登记机构在开展业务咨询时，也可以据此提供“私人订制”服务。

思维决定成败。登记机构办理登记业务都要进行收件、审核、登簿等，这是矛盾普遍性的一面，是开展登记工作普遍的根据，认识不到矛盾的普遍性，就无法推动事物的发展，登记工作难以有效运转。但是，根据哲学原理，不研究矛盾的特殊性，就无从确定一事情不同于其他事物的特殊的本质，就无从发现事物运动发展的特殊的原因，也就无从辨别事物。^[5]登记原因是区别于一种登记业务与另一种登记业务的矛盾关键点，抓登记业务的特殊性，必须抓住登记原因，这是登记工作的“七寸”，对于提高登记效率和质量大有裨益。“登记能力—登记类型—登记原因（证明文件）—登记审核”是蕴含于长期的登记实践中的一种思维模式，在不动产登记相关规程和标准制定中，需要在有关法律法规和规章规范的框架下，以登记思维为引领，最大限度地将登记工作程式化、标准化，为规范开展不动产登记工作提供遵循，为保障群众合法财产权奠定坚实的基础。

[1] 王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第31页。

[2] 杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第42页。

[3] 肖攀：《登记原因对于确认不动产物权至关重要》，载《中国不动产》2015年第9期。

[4] 于海涌：《不动产统一登记的立法研究—兼论〈不动产登记法〉草案的设计》，法律出版社2016年版，第64—65页。于海涌教授的比喻极为形象。事实上，在研究起草《不动产登记暂行条例》的初稿中，就确定了以登记类型为明线，以登记权利为暗线的起草思路，这样便于用有限的条文，提纲挈领的框定整个制度内容。而在《不动产登记暂行条例实施细则》起草中，确定了以登记权利为明线，以登记类型为暗线的起草思路，这样更易于群众理解，更便于登记机构工作人员操作。

[5] 参见《毛泽东选集》（第一卷），人民出版社1991年版，第309页。