【实战范本1-01】

某房地产企业目标成本管理组织体系

一、构建公司目标成本管理架构

A公司是集团化的房地产公司，其项目管治的模式介于全流程与关键节点型的管理之间，实行集团、区域、项目的三级管理模式，其成本管理架构如下。

1. 最高负责人CMO

最高负责人CMO由集团董事局主席担任。以下情况由最高负责人CMO做最后的决定：

（1）CMO决策委员会成员之间不能达成共识时；

（2）政策、市场等不可控因素导致成本变化需审批时；

（3）其他成本异动较大［动态成本（除土地成本外） ≥目标成本（除土地成本外） ×（1+3%）］时。

2. CMO决策委员会

CMO决策委员会是CMO常务工作的决策和监管机构，其成员由集团分管成本系统的相关负责人担任，具体为集团各中心副总裁、集团投资发展部负责人、集团财务中心成本负责人等。CMO决策委员会具体负责：

（1）设定项目投资回报指标，如目标利润率等；

（2）组织集团规划设计中心对项目进行设计及设计修改；

（3）组织集团合约预算部对项目进行目标成本的编制及修改；

（4）组织和监督CMO的工作开展，将CMO的各项工作分解至各相关部门；

（5）制定目标成本评审标准；

（6）组织集团财务中心测算各环节目标成本对应的目标利润；

（7）审核、审批施工前各环节的项目目标成本；

（8）组织对项目成本管理进行后评估；

（9）向CMO最高负责人汇报CMO异常情况和阶段性成果等。

3. CMO区域工作组

CMO区域工作组由区域副总裁、区域工程总监、区域营销总监和区域财务总监牵头组成，并由区域各职能中心具体执行。其职责是：

（1）参与《项目目标成本（方案版）》和《项目目标成本（执行版）》的讨论与编制；

（2）负责《项目目标成本（施工版）》的讨论与编制；

（3）将《项目目标成本（施工版）》分解和落实，监督项目严格执行；

（4）开展多层次图纸会审会签，力争在开工前把图纸中的问题修改完；

（5）评估技术洽商和设计变更的必要性及合理性；

（6）在施工过程中对《项目目标成本（施工版）》进行动态跟踪，对于超成本事项提出改进（补救）措施；

（7）定期编制《项目目标成本（动态跟踪版）》上报集团合约预算部审核及决策委员会审批。

4. CMO项目工作组

CMO项目工作组由项目负责人牵头，并由项目工程部负责具体执行。其职责是在施工建设过程中严格实施各种成本管理措施，减少或杜绝因管理失误造成的工程损失等。

5.召集人

召集人负责在成本管理过程中尤其是关键环节，提醒、组织、协调所有相关人员参与相应的成本管理工作。

（1）集团CMO决策委员会的召集人由主管集团中心的副总裁担任；

（2）CMO区域工作组的召集人由主管区域的副总裁担任；

（3）CMO项目工作组的召集人由区域总经理（如有）或项目总经理担任。

从以上说明可见，成本管理体系自上而下，每级均有明确的职责分工，对应各阶段的目标成本版本编制工作，且管理的责任人明确，每个项目在目标成本编制完成后，各级主管领导需签字确认，并结合该目标成本进行考核。

二、划分公司责任部门的成本工作职责

目标责任的制定应切实可行，越具体、越详细越好，落实到具体部门，并以此作为部门日常考核工作的重点。以下为集团、区域、项目各成本职能部门的工作职责。

在这种管理模式下，集团公司全权负责决策工作，不负责具体操作性事务，能够集中资源和力量把握公司发展方向及战略走势，而区域公司则负责部分责权范围内的审核工作，是一个中间环节的部门，起协调作用。项目公司则完全是一个执行机构，通常设置较少的职能部门和配置较少的职能人员，便于提高执行效率。

【实战范本1-02】

某地产公司成本管理中心岗位职责说明

一、成本管理中心职能要点

控股总部的成本管理中心负责房地产项目开发全过程的成本控制，对各区域公司的主要职能是：服务、监督、指导、审核。

二、成本管理中心职能描述

（1）制定、修正集团成本管理制度及流程，包括供应商管理、招标采购管理、合同签订、预结算的编制与审核、洽商管理、目标成本编制、动态成本管理等。督促、指导区域公司建立完善的本单位成本管理实施细则，并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。

（2）进行房地产市场调研，对房地产市场走势做出分析、判断，及时提供、反馈给集团和区域公司管理层做决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助区域公司争取优惠政策，处理有关政策性问题。

（3）组织专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，协助做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：立项资料是否齐全、规范；市场定位是否明确、恰当；投资成本估算是否经济、合理；投资回报是否符合集团利润目标要求；投资风险能否有效控制。

（4）跟踪、落实区域公司各项目成本计划及其执行情况，编制与审核各阶段目标成本，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表。

（5）分析、总结区域公司各项目成本控制情况，协助、督促区域公司做好项目操作过程中的动态成本控制工作。

（6）根据集团公司管理的需要，派出审计小组对区域公司各项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本产生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见，并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

（7）进行集团公司项目工程类合同的签订审批，进行直接委托和大额及超规合同付款审批，进行大额设计变更及现场签证审批，进行成本超支报警及处理审批，进行各项目工程类结算，进行三级审核，对各项工程决算进行监控和复核。

（8）建立集团公司成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给区域公司。

（9）指导区域公司项目工程预算、结算书的编制与审核，指导总承包工程的招标标底与工程量清单的编制与审核，以相对合理的经济技术参数及目标成本为依据控制工程开工前阶段的各项成本。

（10）组织集团公司的集中采购与独立招标项目，指导并监督区域公司各项招标采购工作，保证集团公司内部所有招标采购工作在“公平、公正、公开”的状态下健康运转。

（11）组织集团公司所有外部招标采购工作，从公开招标至工程施工许可证的取得。

（12）收集整理各地的政府行政事业性收费资料和工程造价资料库。定期收集整理各项目的材料设备信息，建立集团公司材料设备信息资料。

（13）建立与评价及更新集团公司合格供应商库，指导与监督区域公司的供方管理。

（14）组织修订与收集整理集团公司招标文件的示范文本及工程类合同示范文本。

（15）收集整理各项目的成本后评价资料，建立集团公司成本信息库。

（16）组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。

（17）组织集团公司业务范围内的日常培训和研讨会议。

三、成本管理中心组织框架图

四、成本管理总监岗位说明

岗位名称：成本管理总监。

直接上级：总部主管副总裁。

岗位职责如下。

（1）组织、领导、管理并实施集团公司项目发展可行性分析、投资估算、目标概算、合同管理、预结算、工程款支付审核，开发并建设集团公司供应商库、成本数据库等信息化管理工作，参与并监督招投标，向上级领导负责。

（2）根据集团公司的总体开发计划组织编制集团公司及区域公司各项目的成本控制计划书及合约规划，组织编制项目年度招标采购计划、合同签订计划、工程项目预结算计划，协助组织编制项目年度资金使用计划。

（3）根据集团公司的总体开发计划组织编制集团公司及区域公司各项目的投资估算和各阶段的目标成本、投资收益与开发项目现金流量表。

（4）组织制定出集团公司成本管理模式和各项成本管理制度及成本控制体系，推进实施集团公司全成本管理，编制成本管理各项工作流程指引。

（5）制定集团公司成本管理中心内部有关业务工作管理制度，保证工作完成的标准化。

（6）合理安排调配集团公司有关本业务人力资源，负责本业务人员的工作绩效考核。

（7）协调、指导集团公司合同管理、概预算审核。协调区域公司有关成本业务相关部门的工作，协调总包方、监理方、分包方等概预算配合工作。

（8）监督并指导集团公司及区域公司招投标管理工作，组织集团公司重大项目及集中采购招投标工作。

（9）组织并监督检查区域公司各项目动态成本管理工作，组织并指导区域公司进行成本动态管理、分析、控制，并组织对已签订的工程合同的执行情况进行动态跟踪、管理、服务。

（10）组织集团公司有关成本控制方面数据库的建立与维护，建立企业合格供应商库，完善各项标准信息化管理平台。

（11）协助组织各部门预测各阶段的投资风险与防范措施。

五、土建预算（成本）经理岗位说明（成本管理中心经理）

岗位名称：土建预算（成本）经理。

直接上级：成本管理总监。

岗位职责如下。

（1）在成本管理中心总监的领导下负责集团公司成本控制及成本管理工作。

（2）指导、监督与审核区域公司各项成本管理工作，收集整理区域公司成本数据并做好统计、分析与归档。

（3）在成本产生之前，提前经过充分的估算和预算，经过主动地选择和控制。在完成动态成本控制的同时，进行成本的静态分析，为公司领导提供经济技术数据及参考值。

（4）编制起草投资估算及审核修改项目各阶段目标成本数据，并严格按目标成本数据控制成本。

（5）负责公司设计、工程技术各项合同（协议）文件的审核，参与各类合同的谈判、制定及管理工作。

（6）严格管理审核工程建设项目预（结）算工作。

（7）及时掌握政策、规定的变化，执行有关的政策性法规。多方积累工程造价资料，注意房地产市场动态。定期对工程项目进行投资分析，提供给领导进行决策。

（8）组织收集各预算工程师对本专业的设备、材料、半成品的订货价格进行询价工作，必要时与多个供货商接洽，了解市场情况，多渠道收集信息。

（9）对公司在管理工作上、经营发展上提出建设性意见，供领导决策。

（10）对工程的投资从预结算角度进行分析，找出投资浪费，为公司领导把好成本控制关。

（11）预结算工作须全过程采取有效的内部控制制度，接受公司上级领导等的监督、检查、审计，对区域公司进行定期的监督与审查，同时适应外部机构审查。

（12）随时配合财务部做出投资计划，为其提供月工程款应付情况表。负责资金支出的初审工作。

（13）组织公司外部招标工程标底的委托、编制工作。

（14）审核并编制公司内部本专业合同文本的起草工作；负责实施合同执行过程中的跟踪管理工作；组织所提交合同经济条款的谈判。

（15）负责对合同签订时的预算造价进行数据分析并建立过程数据库，对结算工作进行后评估并提供准确的分析报告。

六、土建预算经理岗位说明（包括土建与装饰专业，根据项目规模考虑分专业岗位招聘）

岗位名称：土建预算经理。

直接上级：成本管理总监。

岗位职责如下。

（1）工作热情主动，敬岗立责、廉洁自律、公正无私，服从主管领导的工作安排，高效高质地完成任务。

（2）指导、监督与审核区域公司各项成本管理工作，收集整理区域公司成本数据并做好统计、分析与归档。

（3）配合及协调本部及公司各部门之间、相关区域公司之间的工作交叉问题，及时提供和搜集有关资料，及时准确地完成各项综合工作。

（4）对公司本部门或本专业有关的招标、合同、结算全过程经办并审核，并上报主管领导审批。

（5）负责本公司有关本专业工程造价的确定，包括基础数据的提供、标底的编制、预算的审核、洽商的审核、结算的审核等。

（6）负责外部招标工程项目的本专业工程的标底编制。委托社会咨询机构进行标底编制的，应做好标的的本专业工程部分的审核工作，审核工作要认真、详尽、全面、准确，对工程量的计算、各项单价的确定、组价、各项税费的确定应做到心中有数，并保证数据的真实可靠性。在标底的编制过程中，遇有图纸不清楚、新材料价格确定、了解现场情况等问题时，负责组织与设计院、厂家、相关部门等联系，并组织招标答疑会、现场勘察会、市场调研等，迅速将以上问题协调解决。

（7）参与组织内部招标工程项目的标底编制，针对不做标底的招标应对各投标单位上报投标书的本专业预算部分进行认真、详尽、全面、准确的审核，对工程量的计算、各项单价的确定、组价、各项税费的确定应做到心中有数，并保证数据的真实可靠性。从另一方面控制和掌握公平准确的投标报价。

（8）负责对本专业工程的主要材料的限价招标中的价格部分进行认真审核。

（9）熟悉施工图纸及零星项目，随着工程进度及时进行本专业工程洽商的审核，洽商的审核做到及时准确，必要时做到当月洽商，当月施工，当月结算。将已审核的洽商及时归档交接，以统一编号作为支付工程款的依据。

（10）负责竣工结算的审核，在工程已竣工并办理完所有验收程序后，依据收集的资料组织结算工作，催促各施工单位按时上报结算资料，配合其他专业尽快完成，将已审核的结算及时归档交接。

（11）做好各专业造价工程师之间的协作配合，所有资料接受上级部门的复审和检查。

（12）从本专业预算方面依据中标概算及工程所报进度对月工程报量进行审核，为付款提供依据。

（13）负责公司本专业招投标工作的商务标的编制与审核，参与本专业项目的各类招投标的资审合格单位的确定及对合格的投标单位、中标单位进行审核，参与本专业商务标的评定工作。

（14）负责单项、单位工程的每月工程量复审。依据中标概算及工程所报形象进度，复审施工方月完成量，并作为今后支付工程款的依据。

（15）负责对本专业洽商签订的流程提出参考意见，对已签工程洽商进行复审，纠正与实际不符及与合同条款不符的洽商，并对一定数额的洽商会同工程部一同确定后签认。

（16）配合招标项目，负责主持公司内部本专业合同文本商务部分的起草工作；负责实施合同执行过程中的跟踪管理与考评工作；组织所提交合同经济条款的谈判。

七、机电安装预算经理岗位说明（包括给排水、电气、暖通及市政、景观专业）

岗位名称：机电安装预算经理。

直接上级：成本管理总监。

岗位职责如下。

（1）工作热情主动，敬岗立责、廉洁自律、公正无私，服从主管领导的工作安排，高效高质地完成任务。

（2）指导、监督与审核区域公司各项成本管理工作，收集整理区域公司成本数据并做好统计、分析与归档。

（3）配合及协调本部及公司各部门之间、相关区域公司之间的工作交叉问题，及时提供和搜集有关资料，及时准确地完成各项综合工作。

（4）对公司安装及市政工程有关的招标商务标、合同、结算全过程经办并审核，并上报主管领导审批。

（5）对大型设备的采购进行全过程的跟踪和调研，充分掌握其各项技术参数等指标，以对其投标报价做到充分的掌控。

（6）负责本公司安装及市政工程造价的确定，包括基础数据的提供、标底的编制、预算的审核、洽商的审核、结算的审核等。

（7）负责外部招标工程项目的本专业工程的标底编制。委托社会咨询机构进行标底编制的，应做好标的的本专业工程部分的审核工作，审核工作要认真、详尽、全面、准确，对工程量的计算、各项单价的确定、组价、各项税费的确定应做到心中有数，并保证数据的真实可靠性。在标底的编制过程中，遇有图纸不清楚、新材料价格确定、了解现场情况等问题时，负责组织与设计院、厂家、相关部门等联系，并组织招标答疑会、现场勘察会、市场调研等，迅速将以上问题协调解决。

（8）参与组织内部招标工程项目的标底编制，针对不做标底的招标应对各投标单位上报投标书的本专业预算部分进行认真、详尽、全面、准确的审核，对工程量的计算、各项单价的确定、组价以及各项税费的确定应做到心中有数，并保证数据的真实可靠性。从另一方面控制和掌握公平准确的投标报价。

（9）及时定期收集整理安装工程的材料设备市政价格波动及变化，建立数据库，及时向领导提供必要的信息，对安装及市政工程的主要材料的进行招标限价。

（10）负责熟悉施工图纸及零星项目，随着工程进度及时进行安装及市政工程洽商的审核，洽商的审核做到及时准确，必要时做到当月洽商，当月施工，当月结算。将已审核的洽商及时归档交接，以统一编号作为支付工程款的依据。负责对本专业洽商签订的流程提出参考意见，对已签工程洽商进行复审，纠正与实际不符及与合同条款不符的洽商，并对一定数额的洽商会同工程部一同确定后签认。

（11）负责竣工工程安装及市政专业的竣工结算的审核，在工程已竣工并办理完所有验收程序后依据收集的资料组织结算工作，催促各施工单位按时上报结算资料，配合其他专业尽快完成。将已审核的结算及时归档交接。

（12）做好各专业造价工程师之间的协作配合，所有资料接受上级部门的复审和检查。

（13）从安装及市政工程专业预算方面依据中标概算及工程所报形象进度对月工程报量进行审核，为付款提供依据。

（14）参与本专业项目的各类招投标的资审合格单位的确定及合格的投标单位、中标单位进行审核，参与本专业商务标的评定工作。

（15）负责单项、单位工程的每月工程量复审。依据中标概算及工程所报形象进度，复审施工方月完成量，并作为今后支付工程款的依据。

（16）配合招标项目，负责主持公司内部本专业合同文本商务部分的起草工作；负责实施合同执行过程中的跟踪管理与考评工作；组织所提交合同经济条款的谈判。

八、资深招标经理岗位说明（装修材料及机电设备招标采购）

岗位名称：资深招标经理。

直接上级：成本管理总监。

岗位职责如下。

（1）工作热情主动，敬岗立责、廉洁自律、公正无私，服从主管领导的工作安排，高效高质地完成任务。

（2）指导、监督与审核区域公司各项招标采购管理工作，收集整理区域公司招标采购各项经济技术数据并做好统计、分析与归档。

（3）根据公司战略目标，制定集团公司招标采购工作目标及职责，布置区域公司制定完善项目招标采购工作目标，协助完成总体目标制定。

（4）制定和完善公司招标采购制度及流程，制定工程施工、集中采购、规划设计、技术咨询及代理服务等项目的招标采购制度及流程，负责在实施过程中完善各项制度及流程，解释并监督各项制度的实施。

（5）进行招标采购季度计划、月度计划的填报与汇总分析，审核项目单项招标计划与方案。

（6）制定招标采购项目明细并组织实施，监督审核区域公司合约规划与单项招标方案、单项招标计划的编制，与公司各部门及项目公司沟通，根据施工图纸制定招标采购项目明细，根据招标项目类型指定实施人员或单位主持或参与招标采购全过程，参照公司招标采购制度对招标过程进行控制管理，按照计划的时间节点检查招标采购工作并向上级汇报。

（7）为各项目提供工程总承包招标及合同文件的起草、会签，分包工程招标及合同文件的起草、组织会签，必要时提供对设计、勘察、监理等合同的修改、补充意见。

（8）针对集团直接招标项目组织工程，包括资格预审、考察、编写招标文件、组织答疑、评标、清标、签订合同等，协助造价工程师对投标文件中商务部分的审核工作，并向投标单位提供商务评审意见。

（9）负责招标过程的公开、公平、公正，保证过程资料的完整。

（10）在项目执行过程中，负责对项目部合同执行情况的跟踪、督促、检查，以及在必要时对合同的补充、调整；提出改进建议，不断优化原合同及招标文件范本。

（11）组织相关人员进行工程总承包合同、其他工程合同的谈判工作，参与重要分包合同的谈判工作，并在合同执行过程中根据项目需求给予合同方面的支持。

（12）负责监督检查区域公司的招标采购工作，对重要节点进行监督，参与具有重要性的招标采购项目，对未参与的项目进行跟踪监督，对项目公司进行的招标采购工作进行指导，检查项目公司招标资料的完整性及正确性。

（13）负责建立与维护集团公司合格分承包商名录，审核分承包商入库条件，负责拟入库商的资格考查与评定，负责已合作的分承包商的履约情况的评定与审核，负责沿用优秀承包商的审核，定期检查与跟踪合格分承包商的使用情况，定期维护合格分承包商库及分承包商的等级。

（14）负责建立材料与设备的市场价格的信息库，定期进行材料与设备的市场价格的分析与动态变化统计，建立各种材料与设备的价格数据库。定期检查材料价格库的更新情况。

（15）负责组织合格供方品牌库的年度评审，每年年底组织相关部门对合格供方品牌库进行评审，每年初完成新品牌库的审批，并颁布实施。

（16）制订、建立招投标计划和流程，建立并不断完善招投标业务流程，拟定并完善公司材料设备供应管理办法、合同管理办法、招投标管理办法等。

（17）审核合同和招投标文件，配合区域公司及其他部门解决工程进行过程中产生的合同纠纷等有关问题；深入各建设工程现场，了解、发现和及时协调解决合约工作的问题，定期组织对各建设工程合约执行情况的检查和抽查。

（18）负责集团大型材料集中采购项目，与品牌企业建立战略合作伙伴库。

（19）负责起草与编制设备、施工、采购招标文件范本，建立集团招标采购文件范本库；负责合同范本的起草并建立集团各种合同范本。

（20）做好内部、外部单位的沟通与协作。

九、计划统计、合约专员岗位说明

岗位名称：计划统计、合约专员。

直接上级：成本管理总监。

岗位职责如下。

（1）负责本部门内部各项工作的准备，文件的收发、登记、呈批、催办、转送、会签、传阅和文书档案工作，负责本部门各种资料的收集、整理、归档工作。

（2）负责区域公司各种报表的收发与审核、汇总工作，及时发现各项目存在的问题，分析统计基础数据以供上级领导及本部门各专业使用。

（3）认真做好档案的编制管理工作，保证档案完整、准确，为下一步使用、维护提供准确的资料依据。

（4）负责收集工程项目所有归档图纸和各种技术文件、资料，并整理、分类、编目后存档。

（5）负责合作单位工作联系单、联系函的收发登记和保存工作，以备查阅。

（6）负责本部门各项定期检查工作的准备与实施，包括预结算的定期审计、招标采购的定期审核、合同的定期检查等。

（7）协助办理集团合格分承包商库的考察、履约跟踪与评定、维护等基础工作，负责资料的收集与整理。

（8）做好信息反馈工作，对所属单位进行指导、督促、检查。

（9）协助领导做好各项工作的开展，制订和落实接待计划，负责协调安排其他事务性工作。

（10）负责工程、设计合同的归档与管理。负责投标单位资格资料的归档与管理。负责招标文件的归档与管理。负责投标文件的收集与分类管理。

（11）负责区域公司各种年度、季度、月度报表的收集与统计，并做数据的对比分析，将分析数据整理后报上级领导。

（12）负责工程款的支付与审核，建立并审核工程类合同付款台账，负责目标成本与动态成本的月报表的收集与统计，负责洽商台账的收集与统计，负责项目结算台账的收集与统计。

（13）负责本部门各项日常行政工作的办理。