地役权——按照合同约定利用他人不动产的权利

★地役权通过合同设立

★地役权未经登记不得对抗善意第三人

★设有地役权的不动产转让的，地役权一并转让

了解权利

地役权，是指为了给自己的土地提供便利而利用他人土地的权利。为了得到便利的土地是需役地，给别人提供便利的土地是供役地。地役权是在不动产的所有人或使用人之间通过订立合同设立的。需役地的所有人或使用人为了得到这种便利通常要给供役地的所有人或使用人支付一定的价款。

地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。地役权不得单独转让和抵押。即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

保护权利

买了观海别墅却看不到海景了，是否地役权已被侵害？

大发房地产公司取得了某市位于海滨的一块土地，并想将该块土地设计成临海的别墅，以达到“面朝大海，春暖花开”的效果。因此设计师在设计时以“观海”为理念对该系列的别墅进行了别出心裁的设计，并在建成后起名为“观海别墅家园”。

大发房地产为了达到观海的效果，与其前面的一家观海酒楼达成了书面合同，观海酒楼在30年内不得建造超过15米的高层建筑，大发房地产公司为此每年支付观海酒楼10万元的费用作为补偿。后大发房地产公司与观海酒楼对该份地役权合同进行了登记备案。

观海别墅建成后，李先生购买了一套。一年后，观海酒楼将自己的酒楼转让给了向阳房地产公司，向阳房地产公司准备在观海酒楼原来的基础上将酒楼加高，以达到登高远望的效果。李先生等户主听说后，纷纷表示反对，认为观海酒楼同意了30年内不建高层建筑，向阳房地产公司此举违反了合同规定，侵犯了自己的观海权，因此要求向阳公司立即停止侵权。

向阳公司则认为合同是约束观海酒楼和大发房地产的，李先生等人和自己之间没有合同，自己并没有违反合同约定。李先生等人遂将向阳公司告上法院，请求法院判决向阳公司停止侵权，遵守地役权合同的相关约定。向阳公司则答辩称自己非合同当事人，因此不受地役权合同约束。

法院在审理查明了上述事实的基础上，认为根据我国《物权法》的规定，需役地转让后，需役地上设置的地役权也一并转让给受让人。供役地转让后，供役地上设置的地役权对受让人具有约束力。但是地役权未经登记的不得对抗善意第三人。

本案大发房地产公司与观海酒楼设置的地役权，在大发公司将房子卖给李先生等人时，李先生就取得了在观海酒楼上设置的地役权。而观海酒楼在将酒楼卖给向阳公司时，由于该地役权经过登记，因此向阳公司应该知道该地役权的存在，所以其不属于善意第三人，向阳公司理应受到地役权合同的约束。

因此法院判决向阳公司停止侵权，并在地役权的有效期内不得建造高层建筑。

本案涉及到地役权的问题。

地役权是很古老的一种权利，是不动产的一方当事人为了满足自己的需要而在他人不动产上设置的权利，要求他人为或不为某种行为，并由此支付给他人一定费用的权利。双方当事人一旦在彼此之间设定了地役权，就应该遵守这种约定，供役地人不得任意阻止需役地人地役权的实现，而需役地人也要履行支付价款等义务。

一旦供役地人或需役地人将其不动产的所有权或使用权出让，地役权也随之转让，新的供役地人和新的需役地人同样受该地役权的约束。但是未经登记的地役权不得对抗善意第三人。所谓不得对抗善意第三人是指，如果第三人在购买供役地时，由于地役权未经登记，第三人不知道自己所购土地为供役地的，第三人就不再受供役地合同的约束，地役权人就不得向第三人主张自己的权利。本案地役权经过登记，因此，地役权对于新的受让人具有约束力，新的受让人得遵守关于地役权的约定。

权利依据

《中华人民共和国物权法》

第一百五十八条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百六十四条　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。