10 什么是不动产首次登记?

答：不动产首次登记是不动产登记的类型之一，是《不动产登记暂行条例》的首创。在《条例》出台之前，存在着土地总登记、初始登记、设立登记等相关登记类型，名称和内涵并不统一。

（1）土地登记中的总登记和初始登记。

一是土地总登记。《土地登记办法》第21条规定：“本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。”土地总登记具有以下几个特征：一是阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即结束。二是区域性。土地总登记的作业区是一个行政辖区，通常是一个县（市）。三是集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划统一进行的，旨在获取对应区域内所有的土地情况，对象是区域内的群体土地，而总登记之外的土地登记是零星、单独进行，针对的是个别土地。四是基础性、全面性和公益性。土地总登记一般伴随着初始地籍展开，全部由政府财政投资进行，是对登记区域全覆盖的登记，是地籍工作及其他土地登记工作的基础。因而，土地总登记具有基础性、普遍性、全面性和公益性。

二是土地初始登记。《土地登记办法》第25条规定：“本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。”初始登记具有以下特点：一是初始登记一般发生在土地总登记之后。二是初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。三是初始登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行初始登记。根据《土地登记办法》，土地初始登记包括：划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有建设用地使用权初始登记、国有农用地使用权初始登记、国家出资（入股）国有土地使用权初始登记、国家租赁国有土地使用权初始登记、授权经营国有土地使用权初始登记、集体土地所有权初始登记、集体建设用地使用权初始登记、宅基地使用权初始登记、集体农用地使用权初始登记、土地抵押权初始登记和地役权初始登记等类型。

（2）房屋登记中的初始登记和设立登记

《房屋登记办法》里并没有规定总登记这种登记类型，而是规定了初始登记和设定登记。合法建造的房屋，其首次办理的登记均称为初始登记。对于在房屋上设定抵押权、地役权等均被称为设定登记。这点与土地登记不同，例如，土地登记中抵押权和地役权的登记均被称为初始登记，房屋登记中则被称为设定登记。

此次《条例》将之前分散的、不统一的总登记、初始登记、设立登记等统一概括为首次登记，从内涵上讲，既包括了土地总登记、建筑物的初始登记、土地权利的初始登记，以及建筑物他项权利的设立登记。这些登记类型虽然都称为首次登记，但是提交的材料不同、登记程序不同、颁发的权利证书也不同。因此，对于这些具体的内容还有待于国土资源部出台具体的实施办法予以规定。