10　约定土地可用于房屋建设的农村土地承包合同是否有效——石焱诉陈海东农村土地承包合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院(2014)二中民(商)终字第9424号民事判决书

2.案由:农村土地承包合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人) :石焱

被告(上诉人) :陈海东

【基本案情】

1994年12月14日，石焱与原北京市大兴县魏善庄乡大刘各庄村经济合作社签订《废沙荒地租赁协议》。2008年12月11日，石焱与陈海东签订《房屋租赁合同》，将前述废沙荒地中的21亩出租给陈海东。根据合同约定，石焱承诺陈海东可以在空地上加盖厂房及其他建筑物(不超过7.2米高)。合同签订后，石焱将该合同中涉及的21亩地及地上物交付陈海东使用。2010年4月9日，石焱与陈海东签订《房屋租赁补充协议》，约定石焱与陈海东就原来地块的西边空地达成租赁协议，将大刘各庄村东原金兰盾培训基地另有空地7亩出租给陈海东，并将地上建筑面积1500平方米出卖给陈海东。补充协议签订后，石焱将该补充协议中涉及的7亩地及地上物交付陈海东使用。

在合同履行过程中，石焱发现陈海东存在诸多违法情形:首先，陈海东未履行审批程序，在租赁土地上违法建造房屋，给石焱带来巨大的法律风险。其次，陈海东在租赁土地上违法从事工业建设和生产，建造了数间铝制品生产厂房，并在厂房内从事铝制品生产和经营。陈海东的上述违法行为，多次遭到村民举报，导致大刘各庄村多次提出要解除其与石焱签订的《土地租赁合同》，且陈海东尚欠石焱2013年的租金，故石焱起诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效。

陈海东认为双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是有效的，是双方的真实意思表示，陈海东已按时交纳了租金，不存在任何过错。陈海东在租赁土地上建造房屋是经过石焱同意的，石焱对此是认可的并提供了相应的帮助，而且石焱自己在租赁的土地上也建造了部分房屋。陈海东建造房屋以及进行生产经营，镇政府对此也是清楚并默许的，因此不同意石焱的诉讼请求。

一审法院与北京市大兴区魏善庄镇村镇建设规划管理科(以下简称规划管理科)联系，规划管理科工作人员称该土地为养殖用途的服务性用地，除0.0658公顷建筑占地外，其余土地不得改变用途建设工业用房。

另查明: 2009年5月5日、11月30日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府曾向陈海东送达《责令停止土地违法建设行为通知书》，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌。但陈海东并未拆除，陈海东称目前其在租赁的土地上已建厂房及办公楼等达16000平方米。

【案件焦点】

石焱与陈海东在《房屋租赁合同》中明确约定，陈海东可以在空地上加盖厂房及其他建筑物，该合同是否有效。

【法院裁判要旨】

北京市大兴区人民法院经审理认为:石焱与陈海东虽然签订的是《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，但实际上是将土地及原有建筑一并出租给陈海东，双方约定陈海东可以在此土地上建造厂房及其他建筑物，陈海东亦实际在此土地上建造了工业厂房用于生产经营铝制品。北京市大兴区魏善庄镇人民政府曾向陈海东送达《责令停止土地违法建设行为通知书》，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌。依据石焱与陈海东2008年签订协议时《中华人民共和国土地承包法》的相关规定，农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途，而石焱与陈海东在合同中的约定及在该土地上建造厂房和建筑物的行为违反了此项强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议应属无效，综上，石焱主张涉案房屋租赁合同及房屋租赁补充协议系无效合同的诉讼请求，存在事实和法律依据，本院予以支持。

北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地承包法》第三十三条之规定，作出如下判决:

确认石焱与陈海东于2008年12月11日签订的《房屋租赁合同》及2010年4 月9日签订的《房屋租赁补充协议》无效。

陈海东持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为:因陈海东与石焱签订的《房屋租赁合同》中约定:石焱承诺陈海东可以在空地上加盖厂房及其他建筑物，陈海东亦实际在争议合同项下的土地上建造了工业生产厂房用于生产经营铝制品，镇政府也曾向陈海东送达责令停止土地违法建设行为通知书，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌，由于原北京市大兴县人民政府就涉案土地颁发的集体土地使用权证载明该土地为服务性用地，且一审中规划管理科亦表示涉案土地为养殖用途的服务性用地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第一款第(二)项规定:土地承包经营权流转应当遵循以下原则: (二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。据此一审法院认定陈海东与石焱签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》违反了前述强制性规定，应属无效合同并无不妥。现陈海东所提上诉理由和请求，因缺乏充足证据和法律依据，本院不予支持。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出如下判决:

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

农村土地承包制度的目的本身就是用于农业，但实践中，当事人基于各种因素尤其是土地升值等因素，擅自将所承包的土地进行非农建设的现象屡禁不止。对于这种破坏国家土地政策和土地法律的行为，一方面需要在事后通过司法程序允许解除合同、恢复原状，另一方面应当加强对合同效力的审查和认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第一款第(二)项规定，土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。因此，本案中当事人在合同中明确约定涉案土地可以用于房屋建设，违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。

在我国城镇化进程中，土地问题无疑是矛盾纠纷最突出、社会影响最大、敏感度最高的问题。一方面房地产价格的突飞猛进带动了土地的极大增值，另一方面我国人多地少的现状要求必须合理珍惜利用土地，这两者之间的矛盾在城镇化过程中被不断放大。人民法院在审判实践中既要注意维护当事人的民事权益，更要注意维护国家的土地政策和法律，平衡好司法的谦抑性和能动性之间的关系。

编写人:北京市大兴区人民法院　马超雄