第三章 物权的保护
第三十二条 【物权保护的途径】物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
案例18
所有权确认纠纷案([2018]皖08民终508号)
位于安庆市宜秀区某住房由原、被告共同出资购买,登记在被告杨某名下,其中原告赵某出资为:家具50000元、房产证手续费24500元、首付80000元及偿还银行按揭贷款;被告出资为首付及装潢共计43万元。由于被告原住房拆迁,被告于2016年12月住进该房屋。2017年8月10日,赵某与杨某、杨某保签订协议,约定赵某在一个月内付清被告装潢款43万元,被告收款后将全力配合该房屋的过户手续,如果赵某逾期不付,被告将在20天内付清赵某款项,赵某收款后,与该房屋无关。此外,协议还约定被告收款后,将于2017年12月31日或春节前搬出该房屋。协议签订后,赵某为履行该协议,委托房产中介部门办理过户手续,需将赵某应付款43万元办理资金托管,因被告不同意资金托管,双方协商未果,导致该协议至今未履行。
一审法院认为,《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”因此,原、被告于2017年8月10日签订的协议合法有效,赵某在履行协议后,可以取得该房屋的所有权。协议虽约定赵某有先行付款的义务,但协议对如何付款、如何过户未进行约定,在协议履行过程中,赵某委托中介机构办理过户手续,将应付款进行资金托管,并未违反协议约定,被告不同意资金托管,导致协议未履行,不能以此认定赵某违反协议约定。根据协议约定的先后履行顺序,赵某在向法院交付应付款43万元后,应视为其履行了合同义务,因此,被告应向赵某交付房屋,协助赵某办理过户手续。判决:位于安庆市宜秀区书香一品某房屋归原告赵某所有,被告杨某协助原告赵某办理过户手续。被告不服,提出上诉。
二审法院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
案例19
以他人名义购房并办理房产证引发的房屋所有权归属问题([2013]南民三终字第00168号)
邵某杰与邵某晓系亲兄弟关系,邵某晓工作、居住在青海省德令哈市。邵某杰与吴某芳系夫妻。1998年9月20日,邵某杰在中间人邵某恒、王某春见证下,以邵某晓名义购买案外人程某斌、程某军位于某市某地居委会C区五排06号房产一处(土地所有权证为程某斌、房产证为程某军),并以邵某晓名义办理了房屋所有权证。邵某杰购房后对房屋进行了改造和粉刷,又于1999年6月8日将房产卖给第三人魏某杰。
2011年10月,因魏某杰要求邵某杰协助办理房产过户手续,邵某杰要求邵某晓提供身份证协助魏某杰办理房产过户登记时,邵某晓拒不提供证件并称该房产属于自己所有。为此,邵某杰于2012年5月3日诉至法院,要求确认争议房产归己所有。在审理中,邵某晓始终对购房过程未能陈述一致,至今不能辨别房产的坐落位置,但一直坚持房屋登记产权人是自己的名字,应归其所有。
2012年8月12日,第三人魏某杰申请参加诉讼,要求确认争议房产归己所有。
法院审理后认为,系争以邵某晓名义登记的房屋实际是邵某杰出资购买并申请了房产权属,该房的实际所有人应为邵某杰。邵某晓虽称诉争房屋产权登记在其名下、其本人是真正的房屋所有权人,但其未提交任何证据证明其购买房屋的事实,且始终对购房过程未能陈述一致,至今不能辨别房产坐落位置,这与常理相悖,故其辩称理由法院不予采信。房产权属登记是登记机构根据当事人的申请对不动产的权属关系和界址、面积等予以登记,仅仅对不动产的权属内容和外在形态起到证明作用,对外具有公示、公信效力,该效力是为了保护善意第三人,确保交易安全。因各种原因产生登记的物权人与真正的权利人不一致,由此在物权的归属、内容上发生争议,如果有证据证明不动产登记错误,当事人可以向人民法院提起诉讼,请求确认产权。本案中因邵某杰提供了充分的证据证明了其购房的事实,故邵某杰是争议房产的实际权利人。魏某杰与邵某杰签订的房屋买卖契约,自合同成立时生效,其双方因房屋买卖合同关系引起的物权转让变更登记,可待本院对本案的诉争房产权属作出确认之后,依法予以办理。综上所述,邵某杰所诉有充分的事实根据和法律依据,本院予以支持。
邵某晓不服一审判决,以其寄钱委托父亲和哥哥买房并将房权证办理在自己名下为由,提起上诉。南阳市中级人民法院经审理认为,公民的合法财产权利受到法律保护。本案房产虽登记在邵某晓名下,但邵某杰提供的房屋买卖协议、收款收据、相关证人证言、印章等证据相互印证,可以证实涉案房产系邵某杰以邵某晓名义出资购买的事实。
邵某晓在一、二审中均坚持认为其与程某军在房管局办理过户手续时在一张表格上签有名字和单位名称并按指印,但其未提供证据证实该事实。在二审过程中邵某晓称其姊妹对购房一事最清楚,但其全部四姊妹均出具证言证实涉案房产系邵某杰出资购买、归邵某杰所有。邵某晓认为涉案房产归其所有的上诉理由缺乏证据证实,本院不予采信。
原审法院依法对证人进行调查,调查笔录经过双方当事人质证,程序并无不当。邵某晓称原审法院认定事实错误、程序违法的上诉理由缺乏事实根据和法律依据,本院不予采信。综上,原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当,邵某晓的上诉理由不能成立。
相关案例索引
陈某诉宋某物权确认纠纷案(最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》2010年第3集)
本案要点
夫妻离婚后,一方擅自将婚姻关系存续期间购买的房屋出卖,并与买受人、房产公司签订三方合同;而为了规避税款,夫妻一方又与买受人签订双方合同,且该双方合同已经被人民法院确认为无效合同。此时买受人已经基于三方合同以及善意取得了房屋的所有权,夫妻另一方不能向买受人主张返还房屋。
●相关规定
《土地管理法》第16条;《行政复议法》6、30;《民通意见》第96条
第三十四条 【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
案例20
李梅某与李某轮物权保护纠纷上诉案([2014]红中民三终字第40号)
2006年5月23日,原告李某轮购买了何某保自建的坐落于A地的××号房屋,李某轮付款后何某保将A地××号房屋交付给李某轮管理使用(未办理权属登记)。之后该房屋由李某轮的儿子李某阳以及与李某阳同居的被告李梅某和双方所生的儿子居住。现李某阳与李梅某感情不和分居,李某轮诉至法院要求李梅某从A地××号房屋中搬出。
一审法院审理认为,原告李某轮向何某保购买了面积为160平方米的A地××号房屋,并支付了购房款,何某保将该房屋交付给李某轮管理使用,李某轮从而取得了对A地××号房屋的管理使用权。现李梅某未经得李某轮许可,占用该房屋,侵犯了李某轮享有的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”之规定,原告李某轮的诉讼请求符合法律规定,予以支持。对于李梅某称原告儿子有严重过错,该房屋应由被告所有和使用的意见,涉及的是不同的法律关系,在本案中不予审查。故对于被告李梅某要求驳回原告诉讼请求的意见,不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定,判决:由被告李梅某于本判决生效之日起三十日内从A地××号房屋中搬出,将该房屋返还原告李某轮。案件受理费100元,减半收取50元,由被告李梅某承担。被告李梅某不服,向法院提起了上诉。
二审法院认为,被上诉人李某轮之子李某阳原与上诉人李梅某同居,现感情不和而解除关系,上述房屋一直由上诉人李梅某居住,现上诉人李梅某未经被上诉人李某轮许可,继续占用该房屋,侵犯了李某轮享有的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”的规定,被上诉人李某轮的诉请符合法律规定,本院予以支持。因此,上诉人李梅某应从A地××号房屋中搬出,将涉案房屋返还被上诉人李某轮。因而判决驳回上诉,维持原判。
相关案例索引
郝某等与张某返还原物纠纷案([2018]京01民终3798号)
本案要点
用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
●相关规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第7条
第三十五条 【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
案例21
请求排除妨害的主体不适格案
武某2年前从某开发商那里登记购买了一套期房,收房时却发现房屋半空中布满网络、电话、电视的管线,并且是网通公司及开发商未经其允许擅自安装的。武某认为网通及开发商的行为侵犯了其对房屋的所有权,于是诉至法院,要求二被告拆除管线,排除妨碍。
本案中,武某提起本诉讼的理由是排除妨碍,而排除妨碍显然是物权,尤其是所有权的保护方法之一。由于开发商在安装涉案管线时,房屋尚未建成,开发商尚未向武某交付房屋,也未办理房屋过户登记手续,因此,该房屋并不属于武某所有,故开发商此时安装管线的行为不构成侵权。同理,网通公司安装的线路也不构成对武某的侵权。法院驳回了武某的起诉。需要注意的是,开发商的行为虽不构成侵权,但不影响武某以商品房买卖合同为由另行提起诉讼。
案例22
对无审批手续的建筑在进行妨害认定时是否应一并进行违章建筑的确认([2013]二中民终字第12853号)
查某信系北京市东城区前圆恩寺胡同×号4号房屋(北房3间)的所有权人。谢某堂系北京市东城区前圆恩寺胡同×号7、8号房屋(东房2间)的公房承租人。谢某堂房屋位于查某信房屋东南侧(间隔距离为7米)。在查某信、谢某堂的房屋之间有平房一间(案外人所有),该房屋与查某信、谢某堂的房屋均相邻。谢某堂于2012年将房屋进行翻建,并搭建二层,高度为5.3米。
查某信认为谢某堂未经土地管理部门和房屋主管部门审批,私自将房屋进行扩建,并将平房改建为二层楼房,严重影响了其采光、通风。谢某堂则认为两家中间尚有案外人的房屋,间隔较大,并不构成妨害。
一审法院经审理认为,根据已查明的事实,谢某堂未经有关部门批准私自翻建房屋,但谢某堂翻建后的房屋未对查某信房屋的采光、通风等相关权利造成妨害。查某信的诉讼请求依据不足,法院不予支持。
北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定,作出驳回查某信诉讼请求的判决。
查某信持原审诉讼意见提起上诉。二审法院经审理认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。查某信称谢某堂的房屋妨碍其房屋的采光与通风,但谢某堂房屋与查某信房屋相隔甚远,且双方房屋之间另有案外人的一间平房,查某信提供的证据不足以证实谢某堂的房屋对其合理的采光、通风需要造成影响,本院对其主张不予采信。据此,二审法院作出了驳回上诉,维持原判的判决。
●相关规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第7条
第三十六条 【修理、重作、更换、恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
案例23
因房屋漏水引起的损失应当承担赔偿责任([2017]津01民终4941号)原、被告系楼上楼下的邻居关系。2016年8月22日,原告房屋卫生间顶部漏水。9月1日,原告联系到被告要求从其屋内进行维修。原告的房屋自2016年5月7日起委托天津市相寓资产管理有限公司对外出租,月租金2260元。原告申请对其屋内因漏水造成的装修及物品损失进行评估,一审法院委托天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司鉴定后,其出具的司法鉴定意见为,因漏水造成原告的装修损失为4365元,评估费4000元由原告支付。原被告双方因损失赔偿问题不能达成一致意见,诉至法院。
一审法院认为,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。原告房屋顶部发生漏水现象,虽被告抗辩检修过程中其屋内未发现漏水点,但水自上向下流动系众所周知的自然规律,且对被告房屋进行维修后,原告房屋的漏水问题已得到解决,故被告抗辩主张,一审法院不予采信。被告对其房屋负有维修义务,因其房屋漏水导致原告房屋受损,对此其应承担维修及赔偿责任。原告要求被告承担维修费2600元并赔偿其装修损失,一审法院予以支持。关于原告主张的租房损失,考虑房屋漏水期间确实存在使用不便的情况,且在漏水后需要一段时间让受损部位干燥,一审法院酌情支持其一个月的租金损失2260元。综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、三十七条、八十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第二项的规定,判决如下:被告杨某给付原告田某春维修费2600元、赔偿原告房屋装修损失4365元及租金损失2260元。被告不服,提出上诉。
二审法院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
●相关规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第7条
第三十七条 【损害赔偿请求权】侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
案例24
不慎损害物品被判赔偿案([2013]固民终字第374号)
原告马某刚在彭阳县某乡长期从事饲草收购业务。原告与被告韩某怀约定,由被告驾驶自己车辆为原告运送麦草至甘肃省平凉市某造纸厂出售。2012年4月30日,被告在第二次为原告运送14吨麦草过程中,当车辆行驶至彭阳县某乡街道经过高压线时,发生火灾致使原告的麦草全部被烧毁。因而原告向人民法院起诉要求被告承担其损失。
法院认为:公民的合法财产受法律保护。被告在运送原告麦草的过程中,未尽到妥善、安全保管义务,致使麦草被烧毁,存在过错,应当承担损害赔偿责任。依照损失填补原则,原告的财产损失应当按照损失发生时的麦草收购价格(麦草每吨300元)加上其他费用(人工费每吨80元、电费每吨20元、绳子费用每吨20元)计算,即原告损失为5880元,被告应予全部赔偿。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为对其抗辩权利的放弃。被告韩某怀应赔偿原告马某刚的麦草损失5880元。
第三十八条 【请求权的适用、行政及刑事责任】本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
●相关规定
《民法通则》第117条;《治安管理处罚法》第49条;《刑法》第五章