第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条 【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
案例4
未办理不动产登记备案不构成善意取得案([2015]牡民终字第301号)
原告张某涛与案外人东宁县某商贸有限责任公司签订商品房买卖合同,购买该公司的×栋×单元××号房屋,且原告交纳了商品房首付款,办理了余款的购房贷款,并在东宁县房产局办理了预售商品房产权登记备案,原告取得了涉诉房屋的所有权。但该房屋现由被告杨某明一家居住使用,被告杨某明陈述其取得该房产,是因案外人刘某清拖欠其工程款,以此房抵债取得。因杨某明一家拒不搬出,张某涛向人民法院起诉要求被告一家搬出系属自己的房屋,要求法院确认房屋的所有权。
一审法院认为,本案系所有权确认纠纷。案外人刘某清不是涉诉房屋的所有权人,无权处分该房屋,刘某清将房屋处分给被告杨某明系构成无权处分,被告杨某明占有、使用该房屋,但没有办理不动产登记备案,被告杨某明不构成善意取得,即被告杨某明未取得涉诉房屋的所有权,原告的诉讼请求有事实和法律依据,本院予以支持。因而判决位于东宁县东宁镇某小区×栋×单元××号房屋的所有权归原告张某涛,被告杨某明、周某华、杨某鹏、杨某将该房屋交还原告张某涛。后杨某明、周某华、杨某鹏、杨某不服,提起上诉。
二审法院认为,关于诉争的房屋权属的问题:被上诉人张某涛与案外人东宁县某商贸有限责任公司签订了商品房买卖合同,其交纳了商品房首付款,办理了余款的购房贷款,并在东宁县房产局办理了预售商品房产权登记备案,同时曾用诉争的房屋办理了抵押登记;上诉人杨某明、周某华、杨某鹏、杨某诉称其取得该诉争房屋的原因是案外人刘某清拖欠其工程款,因此用诉争的房屋抵债;但现没有证据证实诉争的房屋为案外人刘某清所有的法律依据,无法确认诉争的房屋为案外人刘某清所有,不能对抗被上诉人张某涛提供的商品房买卖合同、交纳的商品房首付款、购房的贷款、在房产部门备案登记及抵押登记。因而法院维持了原判决。
案例 5
不动产所有权纠纷案([2018]豫01民终1923号)
王某与李某旗系夫妻关系。2013年9月20日,案外人靳某(代被告靳某喜、案外人吕某及王某)与河南省某某电子科技有限公司签订了《联合竞买资产认购书》,认购郑州银行原总部大楼南楼13层××房。2016年1月25日,被告靳某喜、原告李某旗、案外人靳某、吕某签订《合伙购房协议》一份,主要约定:“四方系朋友关系,四方共同以被告靳某喜的名义,购买了17套位于郑州市××区优胜路××号房屋,现该房屋登记在靳某喜的名下,靳某喜享有合伙房屋20.08%的产权,李某旗享有合伙房屋27.3%的产权,靳某享有合伙房屋38.79%的产权,吕某享有合伙房屋13.83%的产权等。”2017年9月,李某旗找靳某喜办理房屋所有权过户时,发现房屋被法院查封。李某旗作为原告遂诉至该院。原告提交的2017年11月15日不动产登记资料查询结果证明显示:包括案涉房屋在内的共五套房屋自2017年9月5日至2017年10月19日期间已被三个法院分别查封。
一审法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。本案原告请求确认被告名下的五套房屋归原告所有,证据不力,本院依法不予支持。另原告起诉请求判令将被告名下的五套房屋过户至原告名下,但五套房屋在开庭时均已经被司法机关查封,所有权利处于被依法限制状态,原告该诉讼请求,证据不力,该院依法亦不予支持。
综上,一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决驳回原告李某旗的诉讼请求。李某旗不服提起上诉。
二审人民法院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。本案中,因涉案房屋已被法院查封,该房屋涉及的权利受到限制,故上诉人靳某喜要求确认涉案房屋归其所有并过户至其名下的上诉请求不成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
●相关规定
《城市房地产管理法》36、60~63;《土地管理法》11、12
第十条 【登记机构及统一登记制度】不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
●相关规定
《不动产登记暂行条例》第4条;《城市房地产管理法》61~63;《土地管理法实施条例》4~6;《土地管理法》第11条
第十一条 【登记申请材料】当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
●相关规定
《不动产登记暂行条例》8、16;《土地登记办法》第9条;《房屋登记办法》第33条;《国家土地管理局土地登记规则》第10条
第十二条 【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
案例 6
房屋登记行政纠纷([2018]吉04行终48号)
王某祥于2003年9月6日与辽源市某某房地产开发有限责任公司(以下简称某某房地产公司)签订商品房销售合同,购买向阳街连阳路国城家园××室。2004年7月8日,某某房地产公司给王某祥开具了吉林省销售不动产统一发票。2009年,第三人张某在韩某春个人手中购买了本案争议的房屋,韩某春向第三人提供了2004年9月9日以张某名义与辽源市某某房地产开发有限责任公司签订商品房屋销售合同书和吉林省销售不动产统一发票(购房名称由王某祥改成张某,并加盖了某某房地产公司公章)。2009年4月,张某持商品房销售合同书、涂改后的发票等材料及张某自行书写的“因当时开发公司已将此房售给王某祥,后该人又将房退给开发公司,当时发票已开完,开发公司将发票直接改为本名下,并加盖公章”的说明,申请房屋登记。经被告审查后,给予登记,并于2009年4月28日给张某颁发了房屋所有权证。现王某祥以被告违法登记诉至法院,请求撤销被告为张某颁发的龙山字第097276号房屋所有权证,将该房屋所有权证恢复到原告名下,并承担本案诉讼费。
一审法院认为,第三人张某用涂改后的发票申请房屋登记,市国土局予以受理并为张某颁发了310房屋的所有权证,此具体行政行为违反了上述规定,应予撤销。王某祥和某某房地产公司签订购买310房屋的商品房销售合同后未办理产权登记,故请求恢复到原告名下没有法律依据,不予支持。市国土局不服与张某均提出上诉。
二审法院认为,本案中,涉案的发票经过涂改属于瑕疵,而市国土局作为登记机关应当尽到合理、审慎的审查义务,根据《中华人民共和国物权法》第十二条以及《房屋登记办法》的相关规定对此应进一步核实有关情况,谨慎作出登记行为。但该局在未详细核实有关情况,不做合理性审查的情况下,即给张某颁发房屋所有权证,没有尽到审慎的审查义务,其颁证行为违法。综上,被上诉人市国土局在办理张某申请房屋登记时未尽到合理、审慎的审查义务,违反法律规定,应确认违法,但对其为张某颁发的房屋所有权证不予撤销。原审原告王某祥和某某房地产公司签订购买310房屋的商品房销售合同后未办理产权登记,故其在一审时主张的将涉案房屋恢复到其名下的请求没有法律依据。原审判决认定事实清楚、但适用法律错误,应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第二项、第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定,判决确认辽源市国土资源局为张某颁发房屋所有权证的行政行为违法。
●相关规定
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第十三条 【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
案例 7
登记机构要求对不动产进行评估案
李某刚买了一套房屋,携带房产证、买卖合同及相关证明材料到某市房产局交易中心办理房屋所有权过户。交易中心的工作人员告知李某,在办理房屋所有权过户登记时必须出具房产局指定的评估机构对该房屋进行评估的证明,否则不予办理登记过户。李某于是来到该评估机构办理房屋评估事宜,而该评估机构收取的费用高于其他评估公司进行同等评估费用,李某就费用问题与该评估机构发生纠纷。遂以某市房管局交易中心为第一被告,以某评估机构为第二被告向法院提起诉讼,要求法院判决房管局交易中心为其办理过户登记手续,并主张房管局赔偿其因迟延办理而遭受的损失。
根据本条的规定,登记机构不得要求对不动产进行评估,不得以年检等名义进行重复登记,不得作出超出登记职责范围的其他行为。本法之所以如此规定,是对登记机关在行使权力时作出一定的限制,防止其行为侵害民事主体的利益,同时也赋予民事主体维护自身权益的手段。如此规定,可以消除无故加于不动产交易之上的费用,以降低交易成本,促进不动产交易的进行。本案中,某市房管局交易中心的规定违反了本条规定中登记机构不得要求对不动产进行评估的规定,因而应当无条件地为李某办理房产过户登记。
第十四条 【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
案例 8
确认合同效力纠纷案([2018]皖03民终227号)
2002年5月14日,程某柱将位于蚌埠市禹会区马城镇的房屋卖给程某怀,双方签订了“楼房转让协议”一份。协议签订当天程某柱就将所卖房屋交付给了程某怀,并同时将房屋所有权证交给程某怀,程某怀居住、使用房屋至今。程某怀要求程某柱协助办理房屋产权变更登记手续未果。另查明,在买卖房屋时双方都是原怀远县孝仪乡程南村(现为禹会区马城镇西程村)村民。
一审法院认为,依法成立的合同,自成立时生效。合同方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方所签订的房屋买卖合同,符合法律规定,不损害社会、集体及他人的利益,自合同成立时生效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。程某柱于2002年将其所有的房屋出卖给程某怀并交付使用后,程某怀在此房屋居住、使用至今,该房屋的产权至今未完成变更登记,程某怀要求变更产权登记手续,程某柱作为房屋买卖合同的另一方有协助变更登记的义务,所以对程某怀要求程某柱协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求,予以支持。程某怀要求确认涉诉房屋的所有权归其所有,缺乏法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决程某柱于判决生效之日起十日内协助程某怀办理位于蚌埠市禹会区马城镇的房屋所有权变更登记手续,将该房屋所有权变更登记至程某怀名下。程某柱不服,提出上诉。
二审法院认为,本案二审争议焦点是程某柱与程某怀签订的楼房转让协议是否有效。本案系确认合同有效纠纷,应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定对涉案合同效力依法进行审查。程某柱与程某怀签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,亦无恶意串通及损害社会公共利益之情形,应属有效。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
第十五条 【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
案例 9
以房屋抵押借款而未办理抵押登记导致抵押无效案([2014]许民二终字第40号)
2012年8月29日,被告刘某军向原告安某克借款10万元,由被告王某莲以其所有的位于A地的房产做担保,因被告一直未还,安某克将刘某军、王某莲诉至人民法院。
一审法院认为,债务应当清偿。被告刘某军借原告安某克现金10万元,有其书写的借据为凭证,足以认定原告安某克与被告刘某军之间民间借贷关系成立、合法有效。故原告要求被告刘某军偿还借款10万元,法院予以支持。原告请求的利息,因原、被告未约定利息,视为不支付利息,但可从原告起诉之日起,按银行同期同类贷款利率计息。被告王某莲在刘某军借原告款时用A地房产做抵押,但未办理抵押物登记,故该抵押无效。遂判决:一、限被告刘某军于本判决生效后十日内偿还原告安某克借款10万元。(从2013年3月25日起,按银行同期同类贷款利率支付原告利息至本判决确定的还款之日止。)二、驳回原告对王某莲的诉讼请求。
后安某克不服提起上诉称,被上诉人王某莲以其自有房屋抵押系其真实意思表示,依法应属有效抵押合同。一审判决根据抵押的房产没有办理抵押登记而认定抵押无效属于适用法律错误。但二审法院认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,应驳回上诉,维持原判。
●相关规定
《合同法》第44条;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条
第十六条 【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
案例10
不动产登记簿登记的权利人确定案
李甲与李乙是兄弟,李乙大学毕业后留在城里工作,李甲仍务农,并与其母一同生活,李甲与其母亲共同居住在其母所有的两间房屋中。后李甲将该房屋以两万元的价格出售给本村村民宋某。李甲称由于其赡养母亲,该房屋归其处置,宋某于是相信李甲的说法,并支付了全部房款。双方约定在李甲母去世后办理房屋过户手续。2000年,李甲的母亲去世,李甲与宋某办理了房屋过户手续。当年年底,李乙从城里回来,认为李甲将房屋卖价定得太低,并认为该房为共有财产,李甲无权单独处分,从而主张买卖无效。法院经审理查明:该房屋是李甲、李乙的父母留下的遗产,但房屋办理过户前的土地使用证上登记的是李甲。同时,李乙否认其放弃了继承权,也无其他证人。
根据法律规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在不动产交易过程中,当事人相信不动产登记簿上记载的物权归属以及物权的内容而为交易,其取得的相应物权应当受到法律的保护。本案中,房屋的土地使用证上的登记人是李甲,并且宋某在进行房屋买卖时相信李甲具有处分该房屋的权利,交付了价款并完成房屋产权过户,因此应当取得该房屋的所有权,李乙主张买卖无效的请求不应得到支持。
第十七条 【不动产登记簿与权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
案例11
有证据证明不动产登记簿确有错误案
原告许某、被告李甲原系姻亲关系(许某丈夫之弟罗某与李甲之妹李乙原系夫妻),1994年李甲单位郑州市矿务局供电处让单位职工买房,李甲让其妹李乙买,李乙与丈夫罗某协商后让许某购买。1994年12月15日许某与李甲之妹李乙到李甲单位交纳购房款44399.02元,并于1995年3月20日向李甲单位交纳7987元装修费后实际入住至今。1998年12月28日许某又向李甲单位交纳契税3620元,2003年5月9日交纳天然气初装费4000元,2006年7月26日交纳水表安装费100元。1998年7月29日李甲与其单位签订房地产契约一份,内容显示李甲出资72628.02元后购买双方诉争房屋,房款于1994年12月25日前一次付清,并于2001年1月19日取得双方诉争房屋的产权证书,且持有契税3620元的发票原件。许某得知后诉至法院,请求确认其对该房屋的所有权。诉讼中,李甲称房款72628.02元其已交纳,但未提交相应证据;其称房款系其妹李乙交纳,房款收据存放在屋内被许某拿走,也未提交证据,许某也不予认可。上述事实,有双方当事人陈述和举证材料在案佐证。
法院审理认为,不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,二者不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误的,否则就应以不动产登记簿为准。本案中,双方诉争房屋系李甲单位出卖给本单位职工即李甲的,李甲当时不愿意购买,让其妹李乙购买,李乙又让其丈夫罗某的大嫂即许某购买,并由许某交纳了所有款项后,由许某于1995年实际入住至今。上述事实足以认定许某系诉争房屋的实际所有人。李甲称其系所有权人,仅提供有房产证、买卖契约及完税凭证,该证据只是证明诉争房屋登记在其名下而已,根据物权法的有关规定,登记簿虽系李甲的名字,但许某有充足证据证明其系真正的所有权人,足以推翻不动产登记簿记载的内容。李甲虽又称房款收据在其妹李乙手中,许某系从诉争房屋中偷走和许某系借用其妹李乙的房屋等,但均未提供相应证据,许某也不予认可,故此,对李甲的辩称意见不予采信。法院依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决该房屋归许某所有。
第十八条 【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。
条文注释
“权利人”应当是指对登记的不动产享有所有权或他物权的人;而“利害关系人”则应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系,并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。
●相关规定
《担保法》第45条;《土地管理法实施条例》第3条;《土地登记规则》第62条
第十九条 【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
案例12
房屋买卖合同纠纷案([2018]黑10民终236号)
某某公司是某某鑫嘉园小区的房地产开发企业,王某龙是承揽过某某公司多个房地产建设项目工程的施工承包人。2010年7月19日,某某公司给王某龙开具一份用于抵顶工程款的《商品房交易协议书》,十二本协议一式两份。甲方加盖牡丹江市某某房地产开发有限公司公章,法定代表人闫某占签字。乙方王某龙签字,落款时间为2010年7月19日。此后,王某龙将某某公司给其抵顶工程款的231号商品房转卖给了纪某波。王某龙与纪某波一同到某某公司的财务室,在某某公司的工作人员将协议书和收据上面的王某龙名字划掉,并写上纪某波加盖公章和财务专用章后,纪某波交款,取得这户商品房的协议书和收据。此后,被告某某公司一直未履行交付房屋的义务。2016年4月19日,某某公司给包括纪某波在内的部分购买某某鑫嘉园小区8号楼的购房人出具一份“承诺书”,预计在2016年8月31日前施工完毕,承诺给这些人于2016年8月31日进户。至今,纪某波所购房屋仍未竣工,未通水、电、暖,不具备基本的交付条件。经查,某某公司开发建设的某某鑫嘉园小区,于2006年10月12日取得(牡)房预售证第226号《商品房预售许可证》。某某鑫嘉园8号楼的建设因在动迁中出现问题,分为东西两部分施工,东部楼房先施工,西部楼房是后期施工的,有四个单元。因某某公司与施工企事业之间存在纠纷,该部分楼房至今未竣工,未通水、电、暖,不具备基本的交付条件。纪某波在起诉前已实际占有231号房屋。从某某公司对此提出的情况说明及附件体现,某某公司与王某龙用房抵账结算中含有231号房。
一审法院认为,某某公司将待建的商品房用于抵顶工程款,将《商品房交易协议书》和收据开具给王某龙,王某龙为取得工程款,必须寻找买房人。王某龙与纪某波达成交易意向后,由某某公司更改买受人为纪某波。由此,在某某公司与纪某波之间商品房预售合同关系成立,该合同是附生效条件的合同。2013年1月24日,某某公司与王某龙双方签订“决算说明”,确认231号商品房用于抵账完成。说明该合同生效的条件已成就。此时,某某公司与纪某波签订的《商品房交易协议书》生效。某某公司于2016年4月19日作出的书面承诺,应当视为合同的一部分,属于合同履行期限的条款。某某公司未兑现此承诺,已构成严重违约,在此情况下,纪某波为保障将来实现物权,请求办理该商品房预告登记是合理合法的,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款和《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,判决:牡丹江市某某公司于本判决生效后十五日内协助纪某波办理某某鑫嘉园小区8号楼231号商品房的预告登记。某某公司不服提出上诉。
二审法院认为,纪某波请求某某公司协助其办理案涉房屋的预告登记符合法律规定,应予以支持。某某公司的该上诉主张不成立,不予支持。
●相关规定
《城市商品房预售管理办法》第10条;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》4、5
第二十一条 【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。
因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
案例13
权属证书被登记错误案
马某具有林权证,杨某也有林权证。马某与杨某所各自拥有的依据林权登记而发的林权证所确权的范围有一部分却是交叉的。杨某将两个林权证上交叉范围中的一些竹子砍伐,马某以侵权之诉起诉至法院,要求杨某赔偿。
本案的两个关键问题,一个是杨某是否侵权,另一个是马某能否从杨某处得到赔偿。而这两个问题的核心涉及对登记错误应如何处理的问题。首先,当存在登记错误的情况下,是谈不上侵权的。因为对于侵权人来说,其所拥有的权利证书证明了其行使的行为没有过错,既然没有过错,自然不能满足侵权的构成要件了。在登记错误被纠正的情况下,真正的权利人除了向登记机关请求赔偿损失外,还可以向虚假的权利人要求返还,恢复原状。但其请求权的基础不能是侵权之诉,只能是所有物的返还请求权或不当得利的请求权。因此最后法院驳回了本案马某的侵权之诉。
第二十二条 【登记费用】不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节 动产交付
第二十三条 【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。
案例14
动产交付后生效案([2013]聊民一终字第639号)
2006年6月,原告黄某成购买奇瑞轿车1辆。2007年8月,原告将车辆挂靠在被告出租公司名下,双方以机动车辆交易的形式办理了车辆过户登记手续,登记车号为鲁PT××××,车辆由原告掌控、经营。2008年1月5日,原告与被告出租公司就该车的处理达成一致意见并签订了协议书,协议书第二条约定:“乙方(注:原告)在一个月内将车辆转让给其他业户经营,以签订合同为准;二是将手续(顶灯、计价器等)交回公司,车辆过户给个人,但必须遵守运管部门的要求,变更车身颜色(产生所有费用由原告承担)。”2008年1月15日,原告黄某成给被告出租公司写有证明1份,证明注明已将鲁PT××××号车卖于王某伟,带有公司运营手续。原告对卖车的事实及经过无异议。2008年3月12日,买车人王某伟为被告写有证明1份,证明已经用7.7万元,包括车辆价值和该车向公司缴纳25000元经营承包费,经质证,原告对证人王某伟的证言及自己卖给王某伟车辆的事实无异议。但没有办理过户登记,后黄某成称被告汽运出租公司胁迫将争议车辆转让给王某伟,因而向法院起诉要求确认汽车所有权的归属。
一审法院认为:原告黄某成自己购买的车辆挂靠在被告出租公司名下经营,双方虽以买卖的形式办理了过户手续,但原告仍享有对该车占有、使用、收益、处分的权能,被告并未干涉原告所有权的行使。原告自己将车辆于2008年1月卖与他人也证明原告行使了该车的处分权。虽然我国法律规定机动车辆交易实行登记制度,但原告的车辆已经过户到被告出租公司名下,原告再在被告公司内部转让,处分车辆无须再办理确权过户登记。《中华人民共和国物权法》第二十三条规定:“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”原告处分了车辆,其对车辆的所有权即归于消失。车辆上的标牌系随附在车辆上的物品,现原告仅仅凭借未及时转交给买受人的车辆标牌及交款单据复印件、完税凭证复印件等证据主张车辆归自己所有,既无事实根据,也无法律依据,其主张不能成立,依法不予支持。据此判决驳回原告黄某成的诉讼请求。案件受理费50元由原告黄某成负担。后黄某成不服,提起上诉。
二审法院审理后认为,上诉人黄某成虽在2007年6月通过购买的方式取得了争议车辆的所有权,但是黄某成又于2008年3月12日将该车辆转让给王某伟,因此黄某成对争议车辆的所有权已随该买卖行为的发生而消灭。关于黄某成称受被上诉人汽运出租公司的胁迫将争议车辆转让给王某伟的理由,黄某成对此未提供相关证据证实,且与黄某成给王某伟出具的证明等证据相矛盾,故黄某成的上诉理由不能成立,本院不予采信。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。因而判决驳回上诉,维持原判。
●相关规定
《民法通则》第72条;《合同法》133、138、141
第二十四条 【特定动产物权的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
案例15
未办理过户登记的机动车被损害案
2006年12月8日,刘某购买冯某的二手本田轿车一辆,双方签订购车协议,约定:“冯某将轿车卖给刘某,此车无任何纠纷。价格为3万元,车款一次性付清,该车归刘某所有。”刘某付款购车后,配置了部分装备,双方没有办理过户手续。2007年11月23日,刘某驾驶该车(所挂车牌号为原牌号)到经销部购买汽车空调配件,价值3000元,该经销部经理带刘某到安装部进行安装。当日下午四点,刘某到安装部提取安装好空调的汽车,支付安装费及其他费用600元。当日晚十时许,刘某在驾车途中因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾,该车全部被烧毁。经有关部门认定经销部作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任,核定火灾直接损失33600元。刘某要求经销部和安装部赔偿损失33600元,两个部门不同意赔偿以致成讼。
从表面上看,本案是一起简单的财物损坏赔偿案,实际上本案牵扯到物权变动的合法性问题,是一个较为复杂的法律问题。根据《物权法》第23条、第24条的规定,车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为物权变动的条件,因此,本案中,轿车自交付时发生物权变动的效力,即刘某取得了轿车的所有权,但是不得对抗善意第三人。本案中,造成汽车损害的两被告是侵权人,他们不是物权法意义上的善意第三人,因此,刘某作为轿车的实际支配者有权请求两被告给付赔偿。
●相关规定
《物权法》第188条;《民用航空法》14、16;《海商法》第13条;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》6、20
第二十五条 【简易交付】动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。
条文注释
本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形,即物权的受让人已经取得了动产的占有,而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如,承租人或者借用人,依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有,而后又与动产的所有权人达成协议,购买该项动产或者在动产上设定质权。在上述情形下,动产物权的公示已经在事先完成,物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权,动产的现实交付已经没有实际意义。因此,物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。
本条的“法律行为”主要是指动产的受让人与动产的所有人达成转移所有权或设定质权的合同行为。
第二十六条 【指示交付】动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
条文注释
指示交付,又称返还请求权的让与,是指让与动产物权的时候,如果让与人的动产由第三人占有,让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人,以代替现实交付。
本条规定的特殊交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的物不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能,出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。
本条的“第三人”是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。
这里的第三人包括:(1)基于合同等关系而产生的能够对动产进行直接占有和控制的有权占有人。值得注意的是,在利用提单、仓单等证券进行动产物权变动时,接受货物而签发提单或者仓单的承运人或者仓储保管人都可能成为本条中的“第三人”。(2)不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人。例如甲将自己收藏的古董出售给乙,买卖合同达成时甲不知该古董已被丙盗去,甲此时只能向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付,而丙即是本条所指的“第三人”。
移转请求权的交付方式只是通过当事人之间的约定而产生的,并且标的物仍然处于第三人占有之下,因此要使占有发生移转,还需要第三人实际交付标的物。如果第三人因行使抗辩权拒绝交付财产,则请求权的转让只能在转让人和受让人之间产生效力,并不能因此对抗第三人。除抗辩权之外,如果第三人对出让人享有法定或约定的抵销权,或者因为出让人欠第三人的债务而使第三人享有留置权,第三人也可通过行使这些权利而拒绝向买受人作出交付。
●相关规定
《合同法》第387条;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第18条
第二十七条 【占有改定】动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。
条文注释
占有改定,是指在转让动产物权时,转让人希望继续占有该动产,当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产,而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。
以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式,口头或者书面,第三人都无从察知物权的变动,所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态,而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。
第三节 其他规定
第二十八条 【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
案例16
法院判决导致物权变动案
孙某某与孙某系姐弟,孙某与李某系夫妻。2007年10月,姐姐孙某某为继承母亲名下的房屋,将孙某等诉至法院,法院于2007年11月作出生效判决,判决房屋归孙某某所有。2007年12月,孙某某取得了该房的所有权证,但孙某一家拒绝搬出该房屋。孙某某无奈之下又将弟弟孙某等人诉至法院,请求判令孙某等人腾房,并支付从2007年11月至腾房之日的使用费。孙某等人以曾经比孙某某尽更多的赡养义务为由进行抗辩。
根据《物权法》第28条的规定,因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力。在孙某某诉孙某遗嘱继承纠纷一案中,法院判决诉争房屋归孙某某所有,判决于2007年11月生效。故孙某某自2007年11月判决生效时取得对本案诉争房屋的所有权。而所有权人对自己的不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。孙某、李某一家自2007年11月起,已无权继续占有、使用本案诉争房屋,孙某某起诉要求孙某、李某一家腾退房屋,符合法律规定。自2007年11月起,孙某、李某一家继续占有诉争房屋,影响到所有权人孙某某对本案诉争房屋的占有、使用和收益,孙某、李某等应向孙某某支付房屋使用费。
●相关规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》7、8
第二十九条 【继承、受遗赠取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
条文注释
1.本条所指的“继承开始”是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”既包括事实死亡,如老死、病死、意外事故致死等,也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形,自判决所确定的死亡之时继承开始。
2.根据本法第31条的规定,无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权,如果涉及的遗产为不动产,依照法律规定应该办理登记,但继承人未办理登记的,其处分行为不发生效力。
●相关规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第8条
第三十条 【合法的事实行为导致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
案例17
征收时未建成之房屋拆除补偿案
高某是某村的村民,其原来的房屋因村里搞多种经营而被占用,村里于是又分配给高某一块宅基地,供其建房。高某打算在新分配的宅基地上建一栋二层小楼,并开始筹备建楼的事宜。当楼房建到一半时,包括该宅基地所在土地在内的部分土地被征收,以建立粮食储备基地。当地政府以土地面积为计算的依据给予高某一定的补偿。高某认为其房屋也应当在受补偿的范围内,政府的补偿款因未将房屋计算在内而偏少。但当地政府认为该补偿款项符合国家对征收规定的补偿标准,并表示将不会增加高某补偿款。高某于是起诉到法院。
根据《物权法》第30条的规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”本案中,高某的房屋并没有建成,高某并没有取得该房屋的所有权。由此,在接受补偿时,补偿款的计算不应将房屋的面积计算在内。但因高某在该土地上进行了房屋的建造行为,并支付了相当的费用,政府在征收时应当考虑这一具体情况并给予高某相应的补偿,以弥补高某在正常费用方面的支出。
相关案例索引
任某诉任某某所有权确认纠纷案(最高人民法院《人民司法·案例》2011年第04期)
本案要点
建造房屋属于取得权利的事实行为,房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权,建造人亦因此取得该房屋的所有权。但房屋一经拆除,建造人对房屋的所有权也随之消灭。
●相关规定
《城市房地产管理法》第60条;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第8条
第三十一条 【处分非依法律行为取得的不动产】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。