再版前言：
道阻且长，行则将至

光阴荏苒，距离本书第一次出版不知不觉已过了4年多。由于受到广大读者的认可，其间书稿已印刷6次发行数万册。正如“中国REITs之父”孟晓苏教授所言：“中国目前房地产金融创新除了REITs，没有更好的可讲。”REITs在这4年多时间里，又有了许多可喜的发展：深圳公租房开始试点REITs，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过；一些长租公寓完成了类REITs在深交所挂牌上市，先后有魔方公寓、自如1号、新派公寓、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓等7单产品落地；甚至一些机场物业也对REITs模式跃跃欲试，目前我国机场建设项目融资缺口较大，机场REITs正当时。但随着互联网对实体经济的进一步冲击以及2020年新冠肺炎疫情的突然打击，房地产市场遭受了严峻的考验，诸如蛋壳公寓这类较为激进的商业模式发生了“暴雷事件”。REITs这个新的商业模式正在以中国特有的方式发展，相信随着不断摸索，时间将会成为REITs的朋友。

本书的再版，是因为考虑到广大金融从业者和房地产从业者的不同专业基础水平和背景，而本书的主题REITs金融模式又涉及金融、房地产、企业管理等领域，因此从专业背景和目前中国REITs的发展水平综合考虑，本书务实平衡不同读者的需求，在综合第一版读者的反馈和建议以及作者在REITs领域新的研究成果后，形成了本书第二版。在此特別感谢陈乐天（Austin Chen）先生对本书的贡献，他在纽约金融业有超过20年的工作经验，且任职于华尔街顶级金融机构，该机构同时也设有世界上最科学严谨的REITs指数研究中心，管理资产超过1万亿美元，陈先生为本书提供了广泛且精辟的论点及见解。

就像罗素所言：“一部人类的文明史就是规则与自由的探索。”

一直以来许多人谈到REITs，都在尽可能地陈述REITs能够为机构及个人投资者、国家税务部门、房地产及金融行业带来许多好处，最终所有的问题又回到了REITs是否应该借鉴并实施房产免税制度的讨论当中。这不得不让人思考其鼓吹REITs的立场和目的：REITs及其免税制度可以使房地产资产以证券化的方式变现，解决房地产资产堰塞湖效应，盘活存量房地产，提高换手率，完成整个社会对房地产财富的大洗牌，在避免政府税务部门高额税收的情况下，实现房地产高位套现和对大众的财富收购。

所谓“天之道，损有余而补不足。人之道则不然，损不足以奉有余”，金融本质就是“损不足而益有余”，金融行业的马太效应非常明显。REITs也未必就像某些专家学者说的那样能“包治百病”。REITs本质上就是房地产证券化，是一种股票或者债券。投资REITs必然承担相应风险，不仅要考虑房地产实体资产价格的波动，也要考虑资本市场的周期波动。在中国这种以散户为主的资本市场，机构投资者和价值投资理念还未起到主导作用，上市公司的诚信体系还不够完善，在市场化不足的背景下，投机炒作也会使得这些证券的波动非常剧烈，类似于REITs这样低风险较高回报的资产组合在证券市场其实也并不少见。

道阻且长，行则将至；行而不辍，未来可期。一直以来中国版REITs迟迟不能正式实施，只能以类REITs的方式试行，本质上是商业地产抵押贷款支持证券或者干脆就是明股实债。然而，2020年8月实施的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，公开募集基础设施证券投资基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，使得基础设施REITs终于迈开了由私募转公募的关键一步。

本书曾经基于中国国情做了一个预测：“REITs在国外是对企业层面免税，对个人层面征税，而中国版的REITs很大的概率是对企业层面征税，对个人层面免税。综合来看，国内国外两者REITs税率将差别不大，收益水平趋向合理水平。”公募基金在个人投资者层面价差收入是免税的，看来我们这个预测是正确的。

李大钊先生说：“不驰于空想，不骛于虚声，而惟以求真的态度作踏实的工夫。”只有正确认识了REITs的本质属性及其优缺点，才能更好地推动及预测REITs在中国的发展。本书主要站在企业经营管理者的角度介绍REITs的基本内容，同时也详细介绍了REITs组织管理模式和投融资理论研究，旨在让广大的REITs从业人员更加清晰地认识REITs的内涵，有自己的思考从而不再人云亦云。

投资和管理需要有自己的判断，希望广大读者在本书的阅读中有所收获，在REITs相关行业的工作实践中不断有心得。毕竟风险来自你不知道自己在做什么。