原序四：
“REITs+文旅地产”引领地产行业转型

梁上燕

非常开心看到同门师弟高旭华先生完成《REITs：颠覆传统地产的金融模式》这本著作，高旭华先生作为有多年从事地产金融投资行业经验的专家，在事业的高峰时期，能够放慢脚步，进入校园学习，进行博士科学研究，并且以国际视角及严谨态度对所从事的工作进行更加深入的思考和研究，这是需要很大勇气和魄力的，也是非常值得尊重和敬佩的。

现代REITs在美国经过了50多年的发展，从缓慢发展期、成长期、调整期到后来高速扩张和非常成熟的阶段，已得到了很好的运用和实践。很多国家都已设立了REITs，这足以表明，REITs是一种可行的房地产金融模式，所以，高旭华先生的确是前瞻性地看到了中国房地产金融未来的发展趋势。

REITs是一种新的金融商品，我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，如能尽早对房地产投资信托进行认真细致的研究，并推动政策的市场化，创造适合其生长和发展的条件，以达到房地产证券化的目的，对于解决我国商业地产运营以及投资渠道单一问题将起到很大作用。

在这本书中，作者也对我国房地产的概念进行了剖析，90%的国人认为房地产就是住宅地产。而我们也能清晰地看到，中国所谓的房地产行业经过几十年的粗放式发展，在给我国经济带来长足进步的同时，诸多问题正逐步暴露。政府接连出台各种措施调控住宅地产市场，不断动用房产税、银行贷款利率和限制购房者购买商品住宅等手段对住宅地产市场进行调控。从今天的房地产市场来看，其发展所受到的干扰因素越来越多，不确定性因素在不断增大。人们都说，现在整体地产市场从“黄金时代”向“白银时代”过渡，相对下行。因此，前些年，很多地产企业开始转向商业地产，但经过十几年的探索和实践，中国商业地产发展的情况并不是十分乐观。

多数REITs是在商业地产中进行，这也让我们有理由相信，REITs或许可以让我国商业地产找到新的发展机遇，但由于前些年众多地产商纷纷转向商业地产，加之国际、国内经济形势不乐观，导致商业地产的发展空间极其有限。恰恰相反，近几年，国家开始大力支持我国文化、旅游业的发展，这使得诸多房地产开发商和投资者像当初进入商业地产一样，开始了旅游地产市场的争夺，大量资金开始转向投资回报期相对较长的旅游业。因此，旅游地产为传统地产商关注，在旅游业迅猛发展的支撑下，旅游地产将会获得更多机遇。

首先，居民可支配收入不断增加，国人对旅游的需求越来越大。国家旅游局（现为中华人民共和国文化和旅游局）公布的数字显示，2005年，我国旅游业总收入为5 285.86亿元，人均花费为436.1元；2015年，我国旅游业总收入预计将突破5万亿元，人均花费将超过2 600元。其次，随着旅游者消费的日益成熟，旅游动机不再局限于观光的单一需求，消费观念日益向健康、休闲、度假转变，向综合旅居转变。

在此之外，国家政策的引导，为旅游地产带来利好。《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》中提到，加快旅游业改革发展，是适应人民群众消费升级和产业结构调整的必然要求。旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合。由此可见，跨界融合不仅是行业发展趋势，更是政策鼓励的方向。

我国旅游业和文化业正在步入黄金年代，旅游和文化成为国人生活中越来越重要的环节，并发展成我国的支柱产业。当同为支柱产业的房地产与旅游、文化结合，文旅地产作为一种房地产新业态，其产业化创新、社会资源整合、社会生态升级以及在地化可持续发展等，受到政府、投资者及消费者的关注和热捧。

所以，旅游房地产更多的应该是满足消费者新兴生活方式的经营性、服务性物业，而不是在旅游目的地占地建房。如果按照过去的发展模式，REITs难与旅游房地产高效结合发展。

而文旅地产恰恰解决了这一矛盾点。

我通过20多年的实践，并通过3年对典型旅游房地产品牌的案例研究和深度分析，探索出在当前背景下的旅游房地产开发运营模式—— “文客商”金字塔模型。在此基础上，揭示中国旅游房地产企业发展过程中的顾客需求、品牌偏好关系，找出促使旅游房地产成功向文旅产业地产经营开发转型的核心因素，大胆提出了文旅地产——这一房地产新的业态形式。

文旅地产已经超越了传统的旅游房地产开发思维，其依据市场导向与市场需求，建立开放式的合作、创新、创意、交流等平台，充分发挥产业的定位与管理运营优势；将城市运营、旅游目的地经营管理、在地化资源、产业模式、土地价值运用、生态保护、旅居需求、圈层社群消费、文化艺术资源开发植入、旅游产品等多种跨界业态有机整合。寻求文旅项目的社会价值、产业价值、人文价值、品牌价值最优化。

文旅地产不仅结合了文化和旅游的元素，同时还可以引进和融合其他相关元素，比如商业、养老、酒店等。此外，文旅地产也同时具备了住宅和商业运营的特性，其产品可以采用多种方式在消费者、开发商以及运营商中进行转换，例如自营、合营和自持等方式。但我们也很清楚地知道，文旅地产必将是一个长周期的投资过程，这就需要足够的资本支持以及项目自身的“造血”能力。从这本书中，我们也了解到，REITs的商业模式依靠提高租金收入，完善物业功能，提升资产的使用价值，并通过REITs上市融资，缩短回报周期，并以此进行反复。这种模式将极大地增加开发商、运营商的资本周转能力，助力企业轻资产运营，给企业带来不断的资本支持，企业也必将加快进程，大大缩短回报周期。

不过，我们也看到，由于国内目前金融行业的整体发展水平有限、金融法律法规不完善、我国信用体制水平不高、专业从业人员极其缺乏，导致REITs在国内的实践情况不是特别理想，推动进度不快。但我们有理由相信，随着我国逐步加强房地产行业规范化，加快房地产行业发展模式的转型升级，国内服务体系、信用体系逐渐完善，再加上国家政策层面的大力支持，法律法规的进一步健全，REITs一定会在我国有很好的发展前景。此外，我们更加期待REITs可以与文旅地产进行很好的结合，这不仅可以给目前我国房地产行业带来新的转型方向，还能使REITs模式更好地在我国落地和实践。

“想象可能，可持续的商业模式、文化发展及生命延续”，REITs必将颠覆传统地产的金融模式，“REITs+文旅地产”必将引领地产行业成功转型，让我们拭目以待！