原序一：
REITs是大国崛起的金融之道

孟晓苏

改革开放近40年来，我国国民经济和人民生活水平发生了巨大变化。特别是自1998年实行住房制度改革以来，包括保障房建设在内的房地产业迅猛发展，不仅使国民居住得更加宽敞舒适，生活得更有尊严，而且使房地产业成为国民经济的重要主导产业，成为拉动经济发展的“火车头”。与此相关联的部分房地产金融产品，包括住房公积金、住房抵押贷款、住房贷款保险等也得到较好发展。最近我提倡多年的住房反向抵押养老保险也已启动，让有意愿的老人及其家庭多了一种以房养老的选择。但是与保障房相关联的金融机构与金融产品，包括我提倡多年的国家住房银行、持有保障房和政府其他公共资产的不动产证券化产品——不动产投资信托基金多年来却推进迟缓，未能以金融服务模式更好地支持保障房建设、销售、持有与租赁，面对日益增长的地方债也缺乏证券化的办法与途径。中国经济的改革发展亟须推进金融创新。

《REITs：颠覆传统地产的金融模式》是一本探索房地产业金融创新的力作。作者从自己长期参与房地产投融资实务出发，积极探寻不动产投资信托基金的运营之道，写出了这样一本时代急需的著作。这本书从REITs的发展历史、基本理论、前沿课题、实务运营和风险管理等方面进行了系统、全面的研究，对于我国扭转经济下滑趋势、化解地方债难题，保持经济持续健康发展，有一定的现实意义。

半个多世纪以来，REITs产品在世界多数国家和地区得到很好发展，已相当成熟。2015年全球已经有REITs 600多只，资产规模超过1万亿美元。在全球市值规模最大的50只REITs中，投资美国不动产的占72%。以REITs发源地美国为例，2013年在纽约证券交易所挂牌交易的REITs约为172只，市值超6 800亿美元。自2000年以来，REITs被广泛引进亚洲的国家和地区，成为资产证券化的重要金融工具。

这本书作者说REITs是颠覆传统地产的金融模式，我完全赞同。记得在2000年前后我曾邀请国外专家来中国讲房地产金融创新，他们异口同声地说：“除了REITs，没有更好的可讲。”了解REITs的人都知道这毫不夸张。REITs把凝固在不动产中的租金收益提取出来，组织社会资金实现收购与持有，有定期分红和严格管理，并将其送入资本市场流通，变成了有特殊投资价值的金融产品。这真是一个伟大的创新。金融是现代经济的核心，REITs在许多国家和地区已是一种相当成熟的金融工具。2005年我在国内最早建议引进REITs，2007年我又提出用它来持有租赁型保障房和化解地方债。2008年国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》，同意开展不动产信托投资基金试点。国家住建部于2015年1月发文，要求各城市积极开展REITs试点，促进住房租赁市场发展。如果这种金融产品真地能与我国实际结合，为我所用，就能为我国经济腾飞插上新的金融“翅膀”。

通过REITs化解地方债，把不动产租赁权益变成资本品，这是我国目前急需的金融创新。近年来，很多地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道。全社会对地方政府债务堆积过高，担忧者有之，遑论者有之，但真正需要的是拿出化解地方债的好办法。根据国家审计署2013年全国政府性债务审计结果，截至2013年6月末，全国政府性债务为30.27万亿元，其中全口径中央政府性债务为12.38万亿元，全口径地方政府性债务为17.89万亿元。而在其中的地方政府性债务中，有1/4能还本付息，有1/2只能还息不能还本，另外1/4则是本息全不能还。但这些地方政府性债务很多都形成了道路、桥梁、水务、土地等不动产，大部分是已成倍增值的优质资产，当然可以把其中的优质资产通过REITs实现证券化。由此可见，偿还地方债并不是只能走“借新债还旧债”和“卖地还债”这两条路。只要及时把REITs引入中国，相信地方债问题很快可以得到化解。当然，REITs不仅能够化解地方债，还能以稳定收益率吸引稳健型投资人，是这类投资机构的首选投资品；REITs回报稳定，物业升值使投资者权益升值，是资本市场的优质产品，可以促进我国资本市场的稳健发展。

我所建议的以地方政府持有的公租房、廉租房和其他公共资产发行REITs，是有我国香港以及其他地区的经验可循的。我国香港发行的第一只REITs就是特区政府用所持有的居住公屋中的商业物业与停车场发行基金，把它们转为社会资金持有。而在美国还可以拿监狱做REITs产品，政府把监狱卖给基金后由政府租回使用，被称为售后回租（Sale and Lease Back），今后还可以由政府回购。我们可以用地方政府公共资产，包括由政府补贴租金的公租房和廉租房做REITs，让保险资金、社保资金和机构投资者等社会资金来购买。它能实现可观的稳定收益，并允许进行上市交易，给投资人提供增值性与流动性的便利。这是我国化解地方债的最好途径之一。

我提倡首先以地方政府持有的公共资产发行REITs，并不表明我不赞成把更多的商业物业通过REITs由社会资金持有。了解REITs的人都知道，免除公司税是REITs设立的必要条件。境外主要入市资金来自养老金与其他公共型社会资金，当然给REITs免除公司税没有障碍，而我国入市资金主要来自散户即富人，而给富人免税会加剧贫富分化，不利于社会平等以及和谐发展。所以我国只有先从租赁型保障房与政府公共资产起步，实行REITs才有现实可能。但我坚持认为，在有远大理想、有宏伟目标的中国，还可能寻找到其他适合国情、民情的法理依据：当大量不动产资产从私人或私人企业手中，越来越多地转为由社会资金持有即公众持有之后，当马克思主义者所设想的“重建劳动者个人所有制”更多地成为事实的时候，我们才可以有把握地说，我们向着执政党为之奋斗的伟大社会目标与政治理想，又大大迈进了一步！

所以我要说，REITs在中国将不仅是一种金融产品，也不仅是一般性的金融创新。它将是中国实现经济腾飞与大国崛起的金融之道，是中国走向未来理想社会的重要途径。