策划手记：四个案例与一个旋律

1998年的“中华养生园”、1999年的广州奥园、2000年的“奥龙计划”、2001年的南国奥园，四年四个案例，始终贯穿着一个旋律——复合地产。

值得一提的是，1998年的工作室，核心骨干团队开始聚集。，一批直到今天仍然坚守在自己岗位的骨干员工纷纷进入工作室，包括今天的上海中心总经理路虎，深圳中心总经理段明和我自己。

也正是从这个时候起，工作室的地产策划开始了从早期的概念策划、传播策划向开发型策划的转型。而当时的地产行业正面临着一次全新的变革。一方面，大家都嗅到了房地产背后所蕴藏的巨大商机，很多发展商都在寻找自己的超常规发展之路；另一方面，整个行业开始从销售引导进入设计引导，开始从关注地段、概念到关注产品。在此背景下，我们借助也开始“抓大放小”，把精力重点集中到地产策划上来，1998年南沙“中华养生园”项目的集中“务虚”，成了工作室历史上第一次集中所有骨干的“前瞻性课题研究”。

记得1998年那个炎热的夏季，工作室所有员工放下手上的业务，集中在广州番禺金业别墅花园（现在的番禺奥园）的两幢别墅里，整整两个月时间，只做了一件事——研究一个叫“养生园”的课题。我们开始有意识地梳理、沉淀工作室关于地产开发的一系列理论、说法和主张，我们开始从开发的角度、从企业的角度、从项目运营的角度全方位地思考到底什么是生活方式，它应该包括哪些要素、环节，应该整合什么资源，应该探索什么样的开发模式……

当时，没有任何合同与成果要求我们必须完成这一项工作，这仅仅一个策划机构非功利性的研究行为，我们仍甘之若饴。我们的出发点，在于为当时同质化的市场寻找新的突破，为当时已经遇到发展瓶颈的主题（概念）地产找到一个实现跃升的跳板，从新的角度、新的思路出发，在更广的范围整合资源，寻求房地产开发新的制高点。为此，工作室从健康产业出发，以养生领域为突破口，开始了对健康、体育、旅游、休闲等产业的长期关注和研究。在“养生园”课题研究期间，工作室走访大量医学界的专家与机构，为其与项目的合作牵线搭桥，在我们与专家们的一次次对话和碰撞中，郭梓文敏锐地捕捉到了大量资以决策的观点和信息。

之后，这个课题又断断续续持续了大半年，一直到1999年初。后来，工作室关于房地产的主要理论和观点基本上是以这一阶段的研究成果为基础产生的——“中国房地产发展阶段论”的总结与预测、“泛地产论”、“复合地产论”，“生活方式论”以及“房地产品牌评估坐标”、“房地产目标消费群分析模型”和“房地产企业发展阶段论”等等。这个阶段的研究，对不久之后到来的大盘时代做了一定的理论准备和先行一步的实践。

此外，这个阶段的研究，也强化了工作室打造“战略思想库”的目标。2003年，我们再次把工作室骨干聚集在成都，为成都市委市政府委托的“大成都城市发展战略纲要”寻求突破。此后类似集中业务骨干突破性的研究，我们称之为“工作营”，成为工作室面对重大课题和新领域研究的惯例；这种研究与业务并重的模式，逐渐成为传统而弥足珍贵。工作室在2013年年初成立的战略研究院，更是在此方向上迈出的坚实一步。

（王志纲工作室总裁 云亮）