大盘时代后遗症

城市运营商从哪里来？可以说，这粒种子从萌芽的那一刻起，就和房地产有着千丝万缕、剪不断理还乱的关系。它不是从天上掉下来的，也不是拍脑袋拍出来的，不是某一个天才人物的伟大发明，而是在中国的城市化进程和房地产市场化的实践中打磨、探索出来的。

催生城市运营商的外因，还是得从房地产的大盘运动说起。

作为华南板块会战的重要策划者和参与者，王志纲工作室当时发出了“中国楼市看广东，广东楼市看华南”的市场宣言，现在看来，这句话恰如其分。华南板块会战的真正价值在于，它宣告了中国的房地产竞争进入了一个全新的阶段——大盘时代。但面对这个突如其来的住宅郊区化、大盘化、国际化的全新时代，无论对发展商还是对政府来说，都是一个空前的挑战，谁都没有足够的心理准备。

只有大盘开发，社区才能有足够的配套设施；只有大盘开发，才能保证投入的规模效益；只有大盘开发，才能创造出拉动购房者的生活方式，才能吸引人们到郊区安家落户。如果我们把住宅郊区化看做中国城市化的一个缩影，不难得出结论，伴随着中国城市化进程的不断加快，在未来二三十年的时间里，海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，房地产发展商仍然大有作为。

2001年，以大盘时代为标志的兴起于神州大地的新造城运动给发展商们提供了几乎无限的空间，但真正的好戏才刚刚开始。以华南板块为代表的大盘发展商们已开始有意无意地触摸到城市发展的脉搏，房地产对于城市本身发展的影响也开始引起了政府的高度关注。

对于华南板块现象，王志纲事后这样评价：华南板块至少有三大贡献。一是空前的市场竞争使发展商最大限度地发挥了产品创新的本领和价格性能比的潜力，大大提升了广东房地产的整体水平，最终受益的是消费者；二是顺应了广州南拓的发展思路，为广州的城市化探索了有益的经验和教训；三是政府通过华南板块真正体会到该如何尊重城市化的规律，与市场跳好“双人舞”。

但他同时也指出，华南板块的成功得益于纯粹市场的力量，是一种对政府主导行为的“矫枉过正”，其不足之处恰恰也是因为纯粹的市场行为，导致了政府的缺位。直接表现为政府在规划、配套、公共设施和服务、市政建设、商业招商引资等方面基本无所作为，而发展商需要自己编规划、打造完整的社区、完善社会服务。在依靠发展商解决了医疗、交通、商业等问题后，华南板块才有今天的繁荣，但之后这些设施的运营和政府后续接手进入时，还会产生新的问题。

与华南板块形成鲜明对比的，是广州市政府启动十年未果的珠江新城。珠江新城位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道，东抵华南大道，被公认为未来广州的CBD。1992年，广州市政府决定打造珠江新城。1993年6月，珠江新城规划确定，堪称广州当时最先进的一个城市规划。

但七八年过去，珠江新城不仅没有成为人们想象中的黄金旺地，反而成了政府和发展商心中的痛——好地几乎卖完，钱只收回一半左右；在卖出的土地中，有2/3的土地没有进入实质性开发。对政府而言，何时能收回全部卖地的收入，心里没底；那些当初以高价购地的开发商，对珠江新城的明天也不敢多想。2000年8月，市政府公开对珠江新城进行规划检讨，广泛听取民意。直到2002年6月，才终于有了新一轮的定案，此后的珠江新城随着广州的城市发展自然成熟，又经历了一个十年才开始真正兴旺。

对比华南板块和珠江新城的开发历程，不难发现一个有趣的现象：同样是城市大型片区的开发，一个是市场强力拉动，一个是政府倾力打造，其结果是一个取得了市场的极大成功，但也不可避免地带来了完全由发展商来主导的新矛盾；另一个则因为忽视了市场的承受力，以至于政府的蓝图迟迟不能变成现实，发展商们也骑虎难下。

由此可见，纯粹政府行为或纯粹市场行为在城市片区的开发与运作上都是不科学的，科学的做法应该是由市场和市长共跳“双人舞”，即所谓的政府搭台、企业唱戏。

道理虽然简单，但在实践中，市长和市场到底该如何跳“双人舞”呢？推而广之，珠江新城早期的命运能否不再在中国的城市化进程中上演？华南板块大盘开发的“后遗症”有没有成功的规避之道？政府和开发商到底该如何驾驭城市化浪潮的前进之舟？可以说，华南板块为中国的房地产开发课题上交了一份优秀的答卷，它在宣告房地产大盘时代来临的同时，也为另一个时代的诞生埋下伏笔。

2001年秋，带着华南板块的硝烟，王志纲工作室从市场化多年的南国来到北京，继大盘时代之后，又在一个全新的领域开始了艰苦的探索。

是时，正可谓环球同此凉热，全国的大盘开发大有愈演愈烈的趋势，来找王志纲工作室的发展商口气越来越大，动辄就是想圈地上万亩的。种种迹象表明，伴随着中国城市化的滔天巨浪，一场由市场力量主导的新造城运动正轰轰烈烈地震荡于中国的每一个角落。对很多梦想升级换代的发展商来说，穿过城市化的曙光，眼前是无限美好的蓝图，但对于王志纲工作室来说，却是一个空前的挑战。

如果说华南板块是由市场的主角——发展商们，上演的一次城市扩张之剧，那么在大盘时代之后，中国的地产开发又会发生什么变化？它将给城市的发展带来什么样的影响？在新的时代背景下，谙熟于地产操作的发展商们又将如何选择呢？

王志纲工作室发现，在与企业的密切合作中，大盘时代的迷雾渐渐廓清，一个崭新的时代，一个城市运营的新天地，悄悄拉开了帷幕，这片舞台上，城市运营商开始“粉墨登场”。

直到今天，对“城市运营商”这个概念，很多人依然抱着怀疑和审慎的态度。有人说，所谓城市运营商，不过是房地产发展商换上的一件“新马甲”而已，虽然叫法不同，但骨子里还是一个东西。也有人说，房地产商的开发规模有限，只能间接地推动城市发展，不应该忘了自己的本分，去搞什么城市运营。还有人则干脆说，城市经营是政府的事，让“城市运营商”走开！

但另一方面，也有人为城市运营商的出现拍手称快。最兴奋的莫过于与地产运营相关的企业和机构，能够带上“城市运营商”的这顶升级过后的冠冕，俨然成为他们的新梦想。在很多城市，城市运营商已不仅仅是一个概念，政府开始频频借助城市运营商之手去做自己想做的事情。值得一提的是，2002年11月，“城市运营商”的字眼首次出现在国土资源部颁发的文件中，算是得到了官方的肯定和认同。

作为“城市运营商”概念的首创者，王志纲工作室坚定地认为：伴随着中国市场经济的巨轮缓缓驶入全球经济一体化的大潮之中；伴随着中国的城市化每年至少驱使一千万农民从农村搬进城市的历史进程；伴随着中国的房地产市场仍然不可阻挡的飞速发展，各种类型的城市运营商的诞生将不再以人们的意志为转移，它是中国城市化、市场化的必然产物。