第五节 1914—1929年：汽车时代——车轮上的国家

1914年初夏，一场外交危机从巴尔干半岛迅速发酵。当奥匈帝国皇储费迪南大公在萨拉热窝视察时，一名支持民族独立的热血青年冲进视察车队，向大公的座驾开枪，并将大公及其夫人当场击毙。

这场刺杀看似是地方分裂势力与当地政府间的斗争，但事发地巴尔干半岛正是当时大国间角力的主战场，奥匈帝国、奥斯曼帝国、俄罗斯帝国、英国等国均在此有切身利益，因此这里成为大国间外交博弈和战争冲突的开端。在奥匈帝国向俄罗斯帝国宣战之后，欧洲国家纷纷基于自己的利益站队，分为同盟国与协约国两个阵营。短短数月内，战火从东欧烧向西欧、再蔓延至欧洲国家在全世界的殖民地，第一次世界大战爆发了。

第一次世界大战不但改变了参战国的命运，也深深地影响了大洋彼岸隔岸观火的美国。战争的硝烟弥漫了4年多，数千万人在战争中丧生和受伤，英、法、德等核心交战国更是损失了整整一代人。美国虽然也于战争的后期参战，致使10万名士兵客死他乡，但损失程度远不及西欧各国。不仅如此，美国的工业部门更是受益于向交战各国出售军需物资，狠狠地发了一笔“战争财”，其影响甚至一直持续到了20世纪20年代。

第一次世界大战后，美国从世界上最大的债务国摇身一变成为净债权国。然而过快的黄金流入也给美国人带来了“甜蜜的烦恼”——通货膨胀。为了控制过快上涨的物价，新成立的美国联邦储备系统（以下简称“美联储”）在第一次世界大战后首次行使了货币政策权力，有效控制住了通胀势头。

美国在第一次世界大战中所获得的财富转化为战后美国人旺盛的消费能力，奠定了“咆哮的二十年代”经济繁荣的基础。除此之外，美国在战后继续引领第二次工业革命的浪潮，汽车、家电等凝聚了半个世纪以来科技成果的终端消费品进入中产之家。在资本市场中，物价的涨跌、经济的繁荣、科技的进步促进了20世纪20年代美国股票市场的繁荣发展，也为同一时期的房地产市场留下了深刻印记。

一、美联储的初次登场

就在欧洲大国在巴尔干半岛摩拳擦掌之时，一个对美国乃至世界经济都具有重要影响的机构诞生了，它就是今日我们所熟知的美国中央银行——美联储。自成立伊始，美联储的决策就和美国房地产市场的兴衰紧密联系起来。美联储委员会所决定的政策利率更是直接影响着房贷利率和购房需求。因此，美联储货币政策的未来方向成为美国房地产周期的风向标。

但很多人并不知道的是，美国中央银行的运营历史事实上不是以美联储为起点的。在美联储成立的100年前，美国联邦政府就已经组建过两届中央银行，即第一合众国银行（1791—1811年）和第二合众国银行（1816—1836年）。第一合众国银行成立之时，美国联邦政府刚刚组建，民众对其缺乏信任，因此需要一家银行经营国债和国库。而当第二合众国银行成立时，美国正面临着第二次独立战争中严重的通货膨胀窘境。

美联储成立的契机也是源自一场危机。1907年，股市的震荡使纽约银行业爆发了挤兑风潮，数家大型银行因资金链断裂而倒闭。这场金融危机很快从纽约席卷全美，并严重伤害了实体经济。危机中，政府官员看到了发达且不受约束的金融体系对国家稳定的危害，同时也认识到由J. P.摩根所领导的纽约银行同业在危机救援时的巨大贡献。因此，建立一个新的中央银行，对银行施加监管、维护金融稳定，成为政府的当务之急。基于上述考虑，美联储在1913年的冬天成立了。

然而就在美联储“新官上任三把火”准备大力整顿金融秩序的时候，第一次世界大战爆发了。为了应对即将到来的战争，美国旋即进入由联邦政府统制经济的状态，计划经济暂时代替了自由市场，美联储的经济角色也被搁置一边。

在战争期间，美国工业部门由于大量外销军火和物资赚得盆满钵满，黄金与财富自欧洲滚滚而来。但奇怪的是，在繁荣的战争经济之下，美国的房地产市场却跌入冰点，与工业部门的景气形成鲜明对比，这又是为何？

房地产市场的清冷主要来源于战争对民众购房需求的打压。因为战争，潜在的购房客户数量大幅减少。除此之外，在第一次世界大战期间，一直以移民文化而自豪的美国却因为担心战争难民对美国社区文化造成破坏，选择向移民关闭大门。在愈加严苛的移民政策下，赴美移民人数从战前的每年约100万人下降至1918年的11万人。因此，房地产商的另一主要客户群体——移民的消失，也加剧了房地产市场的萧条。

不仅如此，美国政府亲自承建住房工程，更是抢了房地产商的饭碗。为了支持战争期间的工业生产，1917年起，美国政府在全国范围内兴建了83个住房项目，用于满足工人住房和伤残军人安置需求。但这打破了美国自建国以来政府不直接干预房地产市场买卖交易的传统，标志着美国房地产调控进入新的阶段。

在市场与政策的多重挤压下，美国的房地产商艰难地撑到了第一次世界大战结束。当满载着复员士兵的船只一艘艘地从欧洲大陆启航回国时，等待着他们的是岸上亲人们的热泪与拥抱。此时房地产商的激动一点也不亚于返乡的军士，因为和平意味着购房客户的回归和政府管控的结束，房地产商正翘首盼望市场的春风。

然而，让他们没想到的是，重新恢复运作的美联储却带来了一场“倒春寒”。战争结束后，因为美国民众和复员军人长期积累的消费需求突然迸发，市场上的商品一时间供不应求，短短两年时间物价就上涨了37%。为了应对恶化的通胀形势，美联储首次大幅调升贴现率。货币政策收紧的效果十分显著，投资与消费得到有效抑制，但同时导致了经济的衰退。

1918—1921年，美国经济在战后的调整与衰退中度过了3年，房地产市场也没有迎来期望中的复苏。当时间进入20世纪20年代时，美联储的铁腕治理已经有了效果，物价大幅回调，经济秩序恢复，这些都为即将到来的繁荣打下了基础。1914—1930年美国名义房价指数见图1-5-1。

二、屠宰场里的尤里卡时刻

人们经常用“尤里卡时刻”形容灵光一闪时的重大发现。在20世纪初，美国汽车行业的奠基人亨利·福特也曾有过这样的一个“尤里卡时刻”，不但帮助他缔造了一个汽车王国，而且决定了一个城市的命运。

严格来说，这一次的“尤里卡时刻”并非亨利·福特本人之作，而是来自他的下属，一位叫威廉的工程师。1908年，威廉前往芝加哥一家当地有名的屠宰场参观学习。在那里，他被这家屠宰场高效率的工作流程所折服。在传统的屠宰工厂中，每位工人都会负责一整头牲畜的宰杀分解工作。而这家工厂却采用了完全不同的做法：被宰杀的牲畜被装在篮子里运送，每位工人仅负责单独一个部位的分解工作，分解完成后会被运送至下一个工位。这样一来，每位工人仅需要完成大量单一部位的屠宰作业，不但极大地降低了新工人的学习成本，而且提高了操作效率。

威廉心想，既然屠宰场可以用分阶段、分步骤的方法，将“分解”牲畜的工作分散到许多工位上，那么汽车制造厂同样可以采用相同的思路，将“组装”汽车的工作分别交由一条工作线上不同的工人执行。参观结束后，威廉将他的想法上呈给了亨利·福特，而亨利·福特对他的想法大加赞赏。

在亨利·福特的支持以及全公司的努力下，福特汽车的第一条流水装配线于1913年成功运行。这条装配线被用来生产当时福特公司的拳头产品——福特T型车。流水装配线对效率的提升最终被证明是革命性的，应用流水线之后，福特T汽车的制造流程被分解为45个步骤，生产用时从12.5个工时缩减为93分钟。

福特汽车公司生产效率的巨大提升为其产品的价格下调提供了空间，从而让T型车成了时代性的畅销品。1908年，在福特T型车刚推出时，因为人工装配成本高昂，T型车的价格一度高于800美元/辆，而到了1925年，流水线生产的T型车价格已经被削减至250美元/辆，一个普通工人工作2个月的薪水就可以买一辆。T型车是如此的便宜和畅销，以至于1917—1923年的整整7年间，福特公司没有为T型车购买一份广告，但在美国的大街上奔跑的每2辆汽车就有1辆T型车。

亨利·福特不但在应用流水线生产上开美国之先河，而且身体力行地提高工人待遇，意图培育福特汽车的潜在客户。公司规定，凡是在装配线上工龄超过3年的工人，其工资将由每天1.5美元提升至每天5美元。福特公司在员工薪酬方面的慷慨，吸引了全美各地的年轻人前往底特律应聘，让底特律这个“汽车之城”成为继匹兹堡、洛杉矶之后的新一代工业城市标杆。富有的中产工人除了有能力购车，还活跃了底特律当地的房地产市场——当1908年第一辆T型车下线时，底特律每年建造的住房不过1000栋，而当1925年福特T型车产能达到巅峰的时候，在工人们的需求推动下，底特律当年建造的新房超过11000栋。很明显，底特律的房地产市场已经和福特公司的业绩紧密地捆绑在一起。

福特公司对流水线的创新应用使其成长为全世界汽车产业的龙头，也左右着底特律房地产市场的命运。然而这一事件的意义不仅于此。1915年，亨利·福特将他引以为豪的流水线搬到了“巴拿马万国博览会”，向上百万名游览者展示汽车生产过程。这条流水线不是模型，而是真实的汽车生产线。除了星期天，生产线每天下午能够生产3个小时，每10分钟就有一辆汽车下线，也就是说场馆内每天能开出18辆新汽车。流水线的高效产出震惊了慕名而来的资本家和工厂主，一场流水线的旋风被掀起。

三、泡沫与泡沫

说起20世纪20年代美国资本市场上的泡沫，很多人都会提起著名的美股大牛市。1920—1929年，道琼斯工业指数从100点涨至300点以上，增长了2倍多。

这场美股牛市反映了20世纪20年代美国经济的繁荣与喧嚣。一方面，美国人在第一次世界大战中积累的财富在此期间逐渐作为消费释放，汽车、家电在中产阶级家庭中流行开来，现代化的城市生活吸引着普通市民的目光；另一方面，以流水线为代表的新产业革命在美国制造业中方兴未艾，推动了工业企业利润的快速上涨。在商品供需两旺的前提下，美联储在20世纪20年代连续下调贴现率，向市场提供低成本资金，造成了货币供应的泛滥，最终导致美股泡沫的出现。

与美股牛市的原因类似，20世纪20年代，美国的房地产市场也出现了局部的泡沫现象，其中以佛罗里达州的房地产市场泡沫为甚。早在1920年，美国经济仍在底部调整时，温暖的东南边陲佛罗里达州就已经成为美国东海岸的度假胜地，以至于迈阿密的住房价格堪比纽约郊区。随着经济的日渐转暖，新富阶层的兴起、汽车的普及让自驾旅游开始流行。冬天前往迈阿密度假的风尚在美国东北部的富人圈子中进一步扩散，使得迈阿密旅游地产日益火爆。除此之外，佛罗里达当地的银行大肆发放购房贷款，也起到了推波助澜的作用。

迈阿密房地产泡沫从1923年夏天开始出现。1923年，迈阿密每个月获得建设许可的住宅价值高达150万美元，然而仅仅1年之后，每月新增的住宅价值就上涨至400万美元。泡沫巅峰出现在1925年10月，迈阿密获得许可的新建住宅总价值达到1500万美元。

活跃的交易行情让迈阿密房地产业日进斗金，以至于全美的经纪人闻风而动，涌向佛罗里达州寻找机会。在泡沫时期，迈阿密的7.5万人口中有1/3在从事房地产经纪业务。因为刊载的地产广告过多，《迈阿密先驱报》一度成为当时世界上最厚的报纸。

相比于持续了近10年的美股牛市，迈阿密房地产市场的崩盘来得更早。1926年9月，一场大飓风横扫了佛罗里达州，也吹散了房地产泡沫。飓风过后一片狼藉，13000栋房屋被摧毁，400多人丧生，飓风卷起的海水灌入海边的度假房屋，价格昂贵的住宅与家具变得一文不值。飓风引发了投机者对佛罗里达州房地产的抛售，市场行情一落千丈，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧下降至1926年的1.4亿美元。因为还不上贷款，许多人破产，沦为乞丐。

佛罗里达州房地产市场的泡沫破灭了，但此时美国其他地区的房地产市场运转尚属健康，所以这场局部的危机并未扩散至全国，也没有阻碍美国经济的繁荣景象。直到3年后的1929年，一个规模更大的资产泡沫破裂并引发全面危机，美国的房地产市场再度面临严峻挑战。这一次，美国政府在拯救房地产市场的行动中扮演了主角。